深圳土地围剿战关键词：340轮、223亿元、15万平人才房

五分钟时间就达到最高限价，但接下来的竞拍鏖战一个多小时才决出最终买家，连续两年未在深圳开发新盘的中海地产终于拿到了一块稀有的土地。

这是发生在深圳这场世纪土拍中一个插曲，在住宅土地异常稀缺的深圳土地市场里，这绝对是一场跌宕起伏的年度大戏——5宗采用“单限双竞”的居住用地集中同一天公开亮相，吸引了全国37家房企“围堵”。

6月24日，下午两点左右，距离正式入场尚有一小时，但深圳土地房产交易大厦门口，参与土拍的房企已经排起长龙。现场，人数爆棚，为了控制秩序，就连往常可以自由进出土拍现场的媒体，这一次也被深圳土地房产交易中心要求排队登记。

在后续将近3个小时里，多家房企累计举牌次数超过340次，广州越璟房地产开发有限公司（以下简称“广州越秀”、）深圳市龙光地产有限公司（以下简称“龙光地产”）、中海地产集团有限公司（以下简称“中海地产”）、电建地产（深圳）有限公司（以下简称“电建”）、深圳市创勇企业管理有限公司（以下简称“平安不动产”）等5家房企从这场争夺战中“笑到最后”，他们为这一次土拍所付出的代价，是共计223.4亿元的土地成本，以及总共高达15.86万平方米的人才房。

早在5月24日出让公告“浮出水面”之际，上述5宗宅地就备受业界关注。作为深圳本年度姗姗来迟的首次纯宅地供应，此次出让的地块单块建筑面积从约7.37万平方米到18.41万平方米不等，挂牌起始价介于13.87亿元至45.41亿元之间，最高限价介于20.12亿元至65.85亿元之间。

出让公告一方面为房企竞买保证金设置了6.94亿元至22.71亿元的门槛，另一方面对地块采用“单限双竞”的出让方式，即限成交地价、竞成交地价和租赁人才住房面积。还对后期建成商品房配备了3年限售、不得强制搭售其他服务和产品、不得捆绑精装修、遵循90/70政策等条件。

不过，与前两年深圳土拍的“双限双竞”规则略有不同，这5宗宅地均未限制后期预售的最高销售单价，也未要求现楼销售。也正因此，赶到鏖战现场的开发商，既有龙光地产、星河、深业等深圳本地房企，也有近年来频频出现在深圳土拍现场的葛洲坝、金茂等外地房企，此外，中海地产、华润、招商蛇口、华侨城等品牌央企悉数到齐，万科、碧桂园、平安不动产等龙头企业也领取了“入门券”。“先不论地块到底值不值得，各家房企在深圳的土地储备不够，有地当然要拿。”一位报名竞拍的上市房企人士表示。

从地块所在区域来看，其中2宗位于光明新区，另外3宗分布在龙华区、宝安区、坪山区等深圳原特区外。一位深圳本土开发商高管告诉经济观察网，除了位于坪山区的地块略为逊色之外，其他四块的都是好地，“竞争肯定激烈。”

这位高管口中的激烈，在编号为A817-0609的深圳龙华民治地块开拍之后，马上演变成白热化，整场土拍的高潮正在于此。前后近一个半小时的举牌仅次于2016年12月深圳首次采用“双限双竞”出让时坪山地块的拍卖时间。从出让信息观察，龙华民治地块也是此次土拍中总价最高的一宗，挂牌起始价达45.41亿元，最高限价65.85亿元。

首轮竞地价环节在华侨城和金茂两大房企的角逐中封顶，现场随后进入竞人才住房面积阶段。但谁也未曾预料到，这场“拉锯战”会如此冗长。

从华侨城、金茂、招商之间开始的“鹬蚌相争”，到半路杀出个“程咬金”华润，当时间过去40分钟，龙光临时加入战场打破原有战局。自此，龙光和中海地产两个号码牌在全场不停翻飞，谁也不甘示弱。双方胶着半个小时，主持人甚至一度调侃，配建人才房多多益善，深圳政府感谢大家的贡献。

前后经历150多番厮战，龙光地产成为最终获胜者，以65.85亿元的最高限价、2.26万平方米的新竞人才住房面积力压央企中海地产，夺下这一地块。公告显示，该地块的建筑面积达14.83万平方米，人才住房初始配建面积1.41万平方米。若再累计上述新竞面积，后期该宗地的人才住房配建面积合计达到3.67万平方米，可售楼面地价大约为5.90万元/平方米。

这已经是龙光地产在深圳龙华区域拿下的第4块土地。2014年-2018年间，龙光地产曾先后豪掷了171亿元拿下龙华白石龙、红山、福城接到等三个地块，随后在区域内开发了龙光玖钻、龙光玖龙荟两个项目，此次的地块刚好紧邻龙光玖钻项目。

龙光玖钻目前在售均价6.5万元/平方米，此外，地块周边还分布有宝泰雅苑、卓能雅苑等新盘，在售均价介于5.5万元-7.1万元/平方米之间；二手住宅的评估价则介于6.2万元-7万元/平方米之间，二手别墅评估价在8万元-9万元/平方米之间。

按此估算，龙光地产拿下的“面粉”几乎与“面包”价相当。不过，龙光地产方面回复经济观察网，地块的成交价格合理，符合公司预期，公司将把该地块打造成区域标杆项目。

一名接近龙光的知情人士表示，龙光此前在深圳龙华区域操作的楼盘都卖得不错，他们认为区域市场还是比较强劲的。

惜败的中海地产随后力战12家房企，尤其是与同为央企的华润展开厮杀，最终以54.08亿元的最高限价将编号为A510-0151的光明地块收入囊中，建筑面积约18.41万平方米，配建人才住房面积达4.233万平方米，折合可售楼面价约3.82万元/平方米。

中海地产在深圳的上一个新盘，要追溯回两年之前位于深圳核心地段的豪宅中海天钻。从去年至今，中海地产仅在深圳新增一个坪山项目，占地1.9万平方米。对于这家起步于深圳的央企而言，补充大本营土储迫在眉睫。拿下地块之后的一系列动作可以反映出这家央企对于此次土拍的势在必得——中海地产迅速发布一张“摘榜光明”的喜报，一名中海地产的人士第一时间在一个深圳地产群中发红包表示“贴贴喜气”。

不过，目前，上述地块旁边的新盘如龙光玖龙台、星河天地、勤诚达正大城等，在售均价介于4.5万元/平方米左右。由此估算， “面粉”同样逼近“面包价”。

此前在2018年度业绩会上，中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国告诉经济观察网，中海地产一般不会比买地面积、买地价格，他们看的是回报率。他们在拿地方面主要看一条基准投资线：整体投资的成本利润率要求在15%左右，销售利润率大概需要达到12%-13%。

上述报名竞拍的上市房企人士向经济观察网透露，现在房企对利润率要求没那么高，“哪怕利润率只有五六个点，他们都愿意拿。”