高利润率诱惑 房企扎堆广州旧改

政策春风下，广州城市更新（包括旧工业区、城中村及旧屋村等）迎来新一轮“建设高潮”。

6月15日，经投票表决，方圆集团确定为广州南沙东瓜宇村旧改的合作企业，星河控股成为南沙大涌村旧改的合作企业。而就在3天前的6月12日，时代中国也顺利与花都横潭村(河西联社)达成旧改合作。

除上述房企外，今年以来，包括保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富在内的多家房企也在积极与广州各村沟通，以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。据不完全统计，截至2019年5月底，广州已有195个城中村开启相应的改造工作。而已启动政府招标公开环节的城中村，今年以来就有16个。

“广州政府近两年对城市更新持鼓励态度，政策也相对宽松，”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥告诉时代周报记者，加上广州对旧改政策不断优化后，使得旧改成本核算更加透明，程序更加简化，开发商与村集体(及村民)之间的利益诉求也就更容易达成平衡，参与度也会更高。

不过，由于涉及多方利益，旧改转化周期的不确定性也成为最让开发商头疼的问题之一。旧改潜在风险还在，开发商仍需步步为营。

广州旧改提速

由于涉及拆迁补偿、回迁等诸多问题，多年来广州在涉及旧城改造领域一直十分谨慎。

直到2009年，广州出台三旧改造的第一个政策文件—《关于加快推进“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）”改造工作的意见》，政府让出部分土地出让收益给业主与市场，以破除权利主体对再开发缺乏动力的困境。数据显示，2009―2012年间广州三旧改造面积达到19.48平方公里，25个旧村改造项目在3年内获得改造批复，大大快于三旧改造前政府主导的改造。

也是在这一时期，广州涌现了多个旧村经典改造案例，其中以猎德模式、琶洲模式、林和模式最为人们所熟知。

作为广州第一条整体改造的城中村，猎德首创了村民以土地产权（土地拍卖）置换开发商物业（安置房建设）来改造的新模式。林和模式则是开发商与村直接进行合作开发，由开发商和林和村开立银行共管账户，开发商在规定时间前汇入一定资金，用于保证建设回迁安置房等。而由广州政府主动引入保利操刀的琶洲村旧改，则采用了“项目管理、集约经营”的土地开发模式。

在经历第一轮发展热潮后，2013―2015年，广州开始着手对“三旧”政策进行优化调整，并停止审批三旧改造项目。直至2017年，广州三旧政策发生“转向”，城市更新再次迎来新的发展契机。

2017年7月，为加快释放存量建设用地空间，广州市城市更新局制定的《广州市2017―2019年城市更新土地保障计划》正式印发实施，制定了广州市城市更新项目2017―2019年保障供地9.26平方公里的目标，并提出要加大简政放权力度、加快批后实施、加强政策供给等多项措施确保城市更新土地有序供应。

2018年年末，广州市政府常务会审议通过了《关于深入推进城市更新工作的实施细则》，明确提出加大了城市更新项目支持力度。2019年初，广州再次发布《广州市2019年重点建设项目计划》，明确提出将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

“2017年以来，广州城市更新改造政策发生了质的变化，新政策将有力推动旧城改造。”一家从事旧改业务的广州房企在内部报告中如是称。据悉，也是从2017年起，上述这家房企正式涉足到旧改领域，并接连与广东省内的10余个村庄签订了城市更新改造的意向协议。

“广州这届政府对城市更新比较重视，一系列利好政策的出台，也使得开发商和村集体（及村民）的参与度更高了。”陈厚桥告诉时代周报记者，再加上深圳近两年一直在对旧改政策进行调整和补充，也间接促使华润、星河这样的深圳房企来广州参与城市更新。

高利润诱惑

如前文所述，6月12日，经投票表决，时代中国确定为广州花都横潭村旧改项目合作企业，投资预算金额8亿元。此前3月，时代中国已陆续斥资46亿元、55亿元，分别拿下从何、番禺的旧改项目。南沙广隆村、增城官湖村、白云环滘村、天河程介西村等10多个旧改项目也被时代中国收纳其中。

时代周报记者查询公开资料获悉，截至今年5月，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，其中在广州的项目分布在番禺（莘汀村、联围村）、南沙、白云、黄埔等区。

其他房企亦不示弱。据统计的2019年广州旧改项目中，保利已介入9个旧改项目，富力介入13个旧改项目。而诸如珠光集团、万科、星河控股、中鼎集团、合景泰富、方圆集团、华润、佳兆业，也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目。

“大多数房企都愿意到一线去发展，但目前一线城市增量土地很少，所以只能通过旧改的方式去盘活存量土地。”在接受时代周报记者采访时，一家国企中层用“高度看好”来形容旧改的未来。

让房企心动的，是旧改具有土地成本低、利润率高等特点。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌曾透露，城市更新项目毛利润率通常可达40%，项目平均净利润率可达15%―20%。佳兆业集团董事局主席郭英成亦对外透露，公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

不过，旧改高利润背后，往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险。2018年4月，因深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能按原计划推进，滨江集团最终退出了该项目。2018年5月28日，因拆迁纠纷导致项目开发进展缓慢，中铁置业集团最终决定挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司（该公司主要负责坂田新围仔旧改的开发）80%股权。

除上述失败案例外，不少旧改项目还存在转化进度不达预期的风险。据媒体报道，时代中国在2018年实际成功转化了四个城市更新项目，总面积90万平方米，完成度低于年初预计的150万平方米。

“不少旧改陷入僵局，并不是开发商没改造能力，而是村民和开发商之间利益没谈拢，”广州一家咨询机构负责人告诉时代周报记者，以深圳为例，做一个旧改项目，短则5―8年，长则8―10年，这是一场拉锯战。“旧改来讲，谈判是关键，要是前期能搞定，基本就没问题。”一家房企中层告诉时代周报记者。