房企分拆物业上市成风 整体发展严重依赖母公司

近年来，大批物业企业上市成为港股的一大风景线，资本正以前所未有的速度进入物业服务行业。

近期，也有招商蛇口旗下的中航善达、蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份几家企业正在敲开资本市场的大门，酝酿上市。

但值得注意的是，由于行业发展时间不长，品牌化的企业较少，物业公司的吸金能力并不强，房企旗下的物业公司对母公司的依赖较为严重，这些仍是物业公司发展绕不过的瓶颈。

房企物业公司争相上市

国内的房地产行业发展逐步进入存量市场，物业管理作为存量维护的重要内容之一，市场需求逐步升高，而目前国内的物业管理行业正处于跑马圈地的阶段，各大公司积极外拓第三方物业同时加大收并购力度拓展规模，从当下需求和发展趋势来看物管行业未来发展空间巨大。

目前物业管理行业主要参与者有独立第三方运营和依托房企发展两类，步入2018年，随着企业的重视和资本市场的青睐，物业管理发展明显加速，行业迎来上市潮。

近日，蓝光发展旗下的嘉宝股份正式通过了港交所聆讯，这也意味着嘉宝股份离港股上市只剩最后一步。鑫苑物业也在排队进场，今年1月，鑫苑物业正式从新三板退市，4月30日，鑫苑物业向港交所递交了招股书。2月19日，和泓服务集团有限公司向联交所递交主板上市申请资料。

克而瑞研究中心数据显示，截至目前，共有14家物业上市公司，其中包括一家在A股的南都物业和13家港股上市的物业企业。其中，2018年是物业公司上市的高峰期，6家企业均是在这一年进入资本市场。2019年，滨江服务、奥园健康2家物业管理公司上市，鑫苑物业、嘉宝股份、和泓服务3家物业公司已经递交上市申请，保利发展董事会监事会也已审议通过物业分拆港交所上市议案，招商蛇口物业借壳中航善达上市也正在进行中。

为什么物业公司争相上市呢？苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉《华夏时报》记者，物业实际上它是一个服务性产业，本身的服务周期、盈利周期比较长，所以物业公司不是属于一个赚快钱的行业，从这个角度来看，所以物业公司一定要有足够的资本支撑，才能够有更好的发展，这也是为什么物业企业会选择上市。因为上市之后他们的资本支撑力度会更强，企业的知名度也得到提升。

克而瑞研究中心分析，从行业发展角度来看，物业上市潮仍将延续。由于国内的房地产行业逐步进入存量市场，因此可以预见未来物业管理行业空间仍然十分广阔。而从房企业绩会发布信息来看，多家企业都表露出来未来有拆分物业上市的意愿，但是由于物业管理公司存在业绩规模小、关联交易占比高以及独立性等问题，因此在A股上市难度较大，未来H股仍是物业管理的主要战场。

发展对母公司依赖严重

2018年物业服务行业整体发展较为迅速，管理规模和营业收入增幅双双走高，尤其是上市后的物业企业进入新的发展阶段。

从管理规模来看，截止至2018年末，13家H股上市物业公司的总合约面积规模已超过20亿平方米，同比增长超过40%；在管面积规模超10亿平方米，同比增长超过30%，两者对比可以发现物业公司仍有大量的储备面积可以转化为在管面积。企业营收而言，2018年13家H股上市物业管理公司营业收入平均增长率高达44.9%，增长势头强劲。

但相对而言，物业公司利润率较低，物业公司的营业收入和房企开发业务相比，双方不在一个量级上，甚至物业公司辛苦一年还不如一个地产项目。

资料显示， 2016年至2018年，嘉宝股份的收入分别为6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元，净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元。嘉宝股份远低于蓝光发展的收入及盈利。

同策研究机构总监张宏伟在接受《华夏时报》记者采访时表示，物业产业中长期前景肯定没有问题，但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题，主要依靠物业管理费来运营，增值服务是有，但发展还跟不上，未来还需要培育更多的利润增长点。

值得注意的是，有房企背景的物业管理公司规模普遍更大。目前的物业管理经营企业主要包含房企背景和独立第三方运营两个类型。从物业管理上市公司数据来看，无论是营业收入还是在管面积，规模前五的物管公司均为房企背景公司，之所以出现这种情况一方面是依托房企可以帮助企业获取拓展管理面积，另一方面大房企的品牌效应也帮助物管公司在第三方物业拓展中提升竞争力，因此房企背景物业管理公司规模也就更大。

但相对应的，有房企背景的物业管理公司对母公司的依赖则更为严重。以嘉宝股份为例，截至2018年底，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入，占其物业管理服务收入的54.9%。虽然过去几年嘉宝股份频繁进行收购动作，但仍然难改其对母公司的依赖。

鑫苑物业的情况类似，资料显示，2016年至2018年，鑫苑物业主营业务收入当中分别有约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业提供物业管理服务，另外一方面，其在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自鑫苑置业集团开发的物业。

对此，张宏伟分析认为，有母公司支持的话，物业管理规模会有一定的基础，但仅仅依靠母公司积累起来的社区楼盘业务，就很难发展扩大，在管理体系上也会受到母公司的牵制。这些企业要想做大还必须要并购其他公司，拓展第三方业务。

但对于物业企业的发展前景，市场普遍持乐观态度。江瀚表示，目前物业产业的发展态势还是比较好的，非常适合全面的场景化发展。目前产业的社区入口很好，赛道也不错，关键是如何提升自身的服务水平，真正进行产业上下游的一个发展，提供更多的服务，才有可能增加自己的盈利。