楼市投资拐点出现 紧信号拉响预警

6月20日，国内房价涨幅最高的城市西安，出台了严厉的限购政策，对外地人购房条件升级为有5年社保要求。局面上，现在正是经历“小阳春”之后，楼市又走到了一个新的节点，但凡出现楼市地市发热的苗头，都会被政策极力压制。

数据反映了这一变化。从投资端来看，国家统计局数据显示，1～5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，增速比1～4月份回落0.7个百分点，这是今年以来房地产投资增速出现的首次回落。

从销售端看，1～5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅扩大1.3个百分点。从拿地端看，1～5月份房企土地购置面积及成交款双双同比大幅下滑，降幅均在3成以上。

“房地产投资拐点已经出现。”恒大经济研究院首席经济学家任泽平预计，未来每个月投资累计增速将下降0.6～0.8个百分点，全年房地产投资增速7%～8%。

部分区域市场仍能擦出升温的火花。典型如西安、呼和浩特等房价涨幅过快。其中，西安5月份新房价格环比上涨2%、同比上涨24.2%，环比同比均居全国第一，且新房价格同比涨幅连续6个月居全国70城之首。呼和浩特5月份二手房价格环比及同比涨幅均创第一，且二手房同比涨幅连续7个月居70城之首。

不过，凡出现过热苗头的城市，当地政府都快速升级调控政策。就在6月20日，西安房管局官微发布楼市“限购”新政，其中，从市外迁入户籍的居民家庭购房，应落户满一年或连续缴纳12个月社会保险（或个人所得税）；非本市户籍居民则需提供5年以上社保或个税证明方可购一套住房。

“西安此次政策的核心在于，户籍政策会继续放宽，但会打击部分借落户炒房行为，并对外来人口购房进行管控，意在稳定房价。”一位房地产业分析师表示。

“各地在坚持‘房住不炒’的定位下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持稳定还是有基础的。”国家统计局新闻发言人付凌晖强调了监管层的信心。

三四线城市成交下滑最明显

楼市降温最明显的信号就是销量的下滑。

国家统计局近日数据显示，2019年1～5月，全国商品房销售面积累计同比下降1.6%，降幅较1～4月扩大了1.3个百分点；销售金额累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。

从结构上来看，一线城市销量保持优势，特别是深圳5月成交活跃；二线城市相对平稳；三线城市成交下行幅度较大，棚改弱化的影响持续显现。中指院数据显示，三类城市房地产成交面积同比增幅分别为15%、-9.6%和-24%。

央行发布数据显示，PSL贷款连续两月零投放。今年1～5月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿元，相比上年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。与销量收缩同步而来的，是三四线城市库存已经同比连增6个月。

市场降温令房企投资信心受挫。今年前5月，全国房地产开发投资同比增长11.2%，增速比1～4月份回落0.7个百分点，为今年以来的最低增速。其中，东部地区房地产开发投资增速9.7%，增速比1～4月份回落1.1个百分点；中部地区投资增长9.2%，增速加快0.5个百分点；西部地区投资增长18.5%，增速加快0.1个百分点；东北地区投资增长7.1%，增速回落3.5个百分点。可见当前房地产开发投资增速能维持在两位数，主要由西部地区支撑。

同时，房屋新开工面积也在放缓。今年前5月，房屋新开工面积同比增长10.5%，增速回落2.6个百分点。

值得注意的是，全国地价出现了自2012年以来首次下跌。今年前5个月房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，成交价款同比大幅下降35.6%。据上海易居地产研究院测算，本次土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，为7年来首次同比下跌。而拿地放缓反过来又将拖累后续房地产开发投资和新开工面积增长。

全国70个大中城市新房及二手房价格同比增速均出现缩窄。根据国家统计局数据显示，5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.7%，其中一二三线代表城市环比分别增长0.3%、0.8%和0.8%，涨幅分别较4月份收窄、持平和扩大。5月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅0.43%，环比收窄0.1个百分点。

“而三四线城市销量下滑效应，将逐渐传导至价格端，即开发商若坚持不降价，市场将进入有价无市的状态。”一位开发商人士透露，三四线城市的房子已经不好卖了。

“预计在6月业绩考核冲刺阶段，开发企业推盘力度可能加大，房地产市场成交或出现量升价稳的局面。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

东北证券地产团队认为，无论是从基本面或是政府对于房地产市场的表述来看，本轮“小阳春”行情不具备持续性，随着各项数据增速现转折，未来销售面积增速将逐步探底，而新开工面积、开发投资完成额增速也将迎来回落。

居民杠杆率攀升 紧信号来袭

受销售下滑影响，房企资金状况并不理想。今年前5月，房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，增速比1～4月份回落1.3个百分点。1-5月房地产开发资金来源中，国内贷款、自筹资金和其他资金分别占比16.14%、30.4%和53.41%，利用外资占比很小。

从结构变化看，房地产开发资金越发依赖销售回款，其他资金中的定金及预收款、个人按揭贷款合计占比由2014年的35.99%持续攀升至2019年1～5月的48.95%。不过，1-5月份定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的增速均比前4月有所下滑。

房地产销售回款与银行发放的个人住房贷款密切相关。央行数据显示，居民部门加杠杆趋势持续。5月居民住户部门贷款增加6625亿元，贡献了新增贷款的56.14%，为今年以来的最高值，其中居民短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史最高点。而中长期贷款中大部分来自于住房贷款。

住房贷款的大幅增加归因于去年下半年开始的房贷利率下调。5月全国首套房贷平均利率5.42%，连续6个月环比回落；二套房贷平均利率为5.74%，连续7个月环比回落，首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。

市场变化开始出现。

近日银保监会主席郭树清警示房地产投资、居民负债率偏高等问题，这被多位业内专家解读为，下一阶段，银保监会重点整治资金违规流入房地产，在资金端制约房地产投资，同时房地产信贷政策将进一步收紧。

郭树清称，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

国内外融资环境已发出了紧信号。5月以来，房地产境内债和美元债发行明显下降。机构数据显示，5月份40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。

而个人住房贷款亦在多地收紧。近段时间，江苏、成都、南京、杭州等地银行纷纷上调首套房贷利率及二套房贷利率。多位业内专家预计，后续其他城市也会加入到此类政策收紧框架中，进而导致第三季度房屋交易市场进一步降温。

“三四月份的房企融资窗口期过去了。近期房企和购房者的资金端都在收紧，房企境内外融资难度进一步加大。事实上，不少开发商今年拿地和开发资金大部分还是靠去年融资支撑的。”前述开发商人士透露。