融信前5月仅完成销售目标33% 余丽娟履新面临1900亿沉重债务

从一线基层员工，到融信集团新晋总裁的80后女将余丽娟，与上市三年，合约销售规模从百亿水平冲击至突破千亿的融信中国（03301.HK），开启了“飞驰人生”。

6月19日，融信内部下发文件，正式任命余丽娟为集团总裁，全面主持集团经营管理工作，并且不再兼任第一、第三事业部总裁。

从一线项目营销到区域总经理再到集团副总裁、总裁等，不足四年时间，80后女将快速抵达权力核心，执掌千亿规模的融信中国。

但这位新总裁的担子并不轻。今年1-5月，融信中国实现总合约销售额466.48亿元，同比增长仅4.29%;总合约建筑面积约为249.38万平方米，同比增长约19.67%；但平均售价约为每平方米1.87万元，同比减少12.85%。

长江商报记者注意到，466.48亿元总合约销售额，增速相比于去年大幅放缓，仅完成年度目标1400亿的33.32%。一位业内人士向长江商报记者坦言，2019即将过半，融信今年1月至5月只完成完成年度目标约33.32%，显然难以完成2019年1400亿元的销售目标。

此外，融信中国三年写就的扩张“神话”，高价格拿地、高负债经营也一路相伴。2016年上市之前，曾经因为超过1500%的净负债率刷新市场纪录。最新2018年报数据显示，截至2018年末，融信中国流动负债1276.7亿元，非流动负债401.55亿元，合计负债总额高达1678.26亿元。

进入2019，依旧积极拿地“备粮”与发债融资。长江商报记者粗略计算发现，截止目前，融信中国的总负债或已接近1900亿，2016年到2018年资产负债率连续接近或者超过80%的行业红线，分别为76.66%、81.93%、82.49%。

2019年，融信主动降速，将“稳”作为首要目标，保利润、降负债，“有质量的增长”将成为其未来发展主基调。80后女舵手余丽娟上任，能否带领融信完成1400亿销售目标？千亿规模背后，企业仍面临高杠杆、负债高企、成本急速上涨等挑战。

80后女将执掌千亿融信

1982年出生的余丽娟成为国内地产行业中最年轻的女总裁。忠诚、年轻、业绩突出是余丽娟身上鲜明的标签。

2007年，余丽娟加入融信，此后从营销条线一路做起，随后以突出的业绩步步高(002251)升——2016年至2019年完成多级跳，从杭州区域总经理，到第一、第三事业部总裁，再到兼任集团副总裁，直到成为总裁，接管融信日常事务。

也是在这几年间，融信疯狂冲击规模，从百亿规模房企冲进千亿队列，长江商报记者梳理融信中国近年财报发现，融信中国业绩呈现跳跃式发展，2014年-2018年，合约销售额分别为89.49亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元。此外，融信2016和2017年的销售业绩增长均超过100%，分别同比增长107%和104%，2018合约销售额也有不错的表现，较去年增加约73.35%，达到1218.84亿元。

特别是2016年可以称为中国“地王年”。CRIC数据显示，2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。融信中国也是因为在这一年拿下“上海静安地王”而一鸣惊人。

同年9月，融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.2016G58的地块；2017年3月，融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块；同月，融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。融信因此被称为“地王收割机”。上述两个项目涉及资金近乎百亿。

而后历经架构调整与人事大换血，进入调整期。在2018年业绩发布会上，融信管理层表示，2019年更希望公司的标签是“平稳”，2020年及之后或将再度回归规模增长的快车道。

前5月销售业绩仅完成年度目标33%

从一线项目营销到区域总经理再到集团副总裁、总裁等，不足四年时间，80后女将快速抵达权力核心，执掌千亿规模的融信中国。

但这位新总裁的担子并不轻。过去一年，融信刚刚跨过千亿门槛，完成1200亿的销售目标。2019年，融信对外仅把销售目标定在1400亿。

然而，今年1-5月，融信中国实现总合约销售额466.48亿元，同比增长仅4.29%；总合约建筑面积约为249.38万平方米，同比增长约19.67%；但平均售价约为每平方米1.87万元，同比减少12.85%。

长江商报记者注意到，466.48亿元总合约销售额，增速相比于去年大幅放缓，仅完成年度目标1400亿的33.32%。

与此同时，之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目，或许会成为未来发展的掣肘。

长商报记者注意到，2016年，融信拍下的上海静安区中兴社区地王，至今仍面临解套难的问题，项目发展近乎停滞。南京仙林湖地块历时两年多建设，已有案名的融信世纪东方项目，曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示，该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

地王项目实际进展缓慢。一方面造成销售成本连年增加。长江商报记者梳理发现融信中国2014年的销售成本仅为29.59亿元，2015年为47亿元，2016年为90.7亿元，同比增长92.96%。2017年大幅增加179.13%至253.2亿元。2018年达到263亿元，同比增加3.89%。此外，2018年销售及营销成本11.37亿元，同比增加38.91%；而行政开支更是同比大涨53.04%至13.41亿元。

财经评论员肖磊认为，销售成本、行政开支和财务费用是衡量一个企业整体竞争力的的重要数据，目前看，融信这方面的成本处在行业较高位置，而且增速比较快，所以对后续整体的营销会带来一定的不确定性。

另一方面，导致土地周转率降低，销售周期延长，拉低了毛利率。年报显示，2016年，融信中国毛利率20.24%，同比下滑16个百分点。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年达到23.47%，低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

频繁高利率发债融资

激进扩张让融信中国资金承压。2016年上市之前，其就曾经因超过1500%的净负债率刷新市场纪录。长江商报记者梳理发现，2014-2018年净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿，同比增长155.07%。截至2018年末，融信中国流动负债1276.7亿元，非流动负债401.55亿元，合计负债总额高达1678.26亿元。

进入2019融信依旧积极买地“备粮”。6月4日，融信以底价竞得郑州市高新区6宗地块，总成交价18.19亿元，起始楼面均价2659.52元/平方米。实际上，年初以来，公司还通过其他方式在核心城市、核心地段扩充土储，目前已累计新增15幅土地，涉及建筑面积约140.82万平方米。

与此同时，频繁高利率发债融资。2月18日，融信中国发行了2.07亿美元优先票据，年利率高达11.25%；4月30日，融信中国发布公告称，额外发行于2022年到期的2亿美元优先票据，票面利率10.5%，该票据将与2月25日发行的2022年到期3亿美元优先票据合并及构成单一系列；6月9日发布的公告显示，公司发行于2022年到期的2.35亿美元额外票据，票面利率8.75%；该票据将与4月17日发行的2亿美元优先票据合并及构成单一系列。近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。

据统计，2019年融信中国已成功发行6笔美元优先票据，总计本金额为15.35亿美元，发行票据所得款项净额均用于公司现有债务的再融资。此外，融信中国还于今年2月宣布向上交所申请发行本金总额最多40亿元的境内债。为缓解资金压力，融信中国还将合资公司上海恺泰房地产50%股权出售给了绿地地产集团有限公司，交易价格为10.05亿元。

长江商报记者粗略计算发现，截止目前，融信中国的总负债或接近1900亿，2016年到2018年资产负债率接近或者超过80%的行业红线，分别为76.66%、81.93%、82.49%。

针对融信中国的高利率发债，易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者表示，“说明企业对于资金方面是比较渴求的，当然从侧面也说明近期市场降温带来了一定的影响。特别是地王项目进展比较停滞，说明地王项目经营压力增加。当然这类问题后续是可以得到缓解的，通过发债也可以导入流动性，对于项目加快运作和建设是利好的。”