深圳老旧小区纷纷申请棚改：房价已未改先动，涨幅30%

今年以来，棚改特别是三四线城市的棚改有所降温。

不久前，2019年全国棚改计划出台，今年的棚改总规模相比去年腰斩。而在近日，央行发布数据显示，PSL（抵押补充贷款）连续两月零投放。今年前五月央行累计发放PSL1530亿，相比上年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。

而在深圳，城市更新与棚改之间曾经引发一场争论，许多老旧小区居民期盼城市更新而不是棚改，但最近一段时间以来却刮起一股“棚改”风，许多老旧小区的居民甚至自发要求棚改。

棚改吹来房价先动

首先解释一下城市更新与棚改的差别。

城市更新是以“政府引导、市场主导”为主线，开发商作为城市更新主体，按照市场规则，以商品开发为主的市场行为。与一般的城市更新项目不同，深圳的棚户区改造是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线，腾挪的土地资源用于建设回迁房、社会资源公共配套与保障性安居工程，不建设任何商品房。

简单来说，由房企主导的城市更新房屋赔偿比例大一些，新社区也会以商品房为主。

最早于2005年在东北率先实施的棚户区改造，在深圳真正兴起的“脚步”是在2016年的罗湖“二线插花地”棚改项目成功启动。目前，位于罗湖区的玉龙、木棉岭、布心棚改进程顺利。在业内人士看来，罗湖二线插花地棚改的有序进行说明相比城市更新，棚改的进度会更快。

前几年，深圳一些老旧小区曾出现要城市更新不要棚改的声音。在位于深圳市福田区梅林片区的中康生活区，当地居民告诉记者，两年中康生活区旧改联络办公室曾在办公室门口贴出一篇题为《我们不要“棚改”，我们要“城市更新”——把握最后的旧改机会》的倡议书，文中提到：“现在政府大张旗鼓在推进的是棚改政策，如果在短期内业主签约人数仍未达到90%，中康小区的旧改项目有可能同碧海花园一样无条件转为棚改。”其实，早在2012年中康生活区被列入深圳市城市更新单元计划，只是多年时间过去了，中康生活区除了越来越斑驳的建筑，似乎没有什么变化。

与此形成鲜明的是，最近一段时间以来深圳许多老旧小区掀起了一股棚改风。

“好不容易有机会申请棚改，我们都很开心，多数人都积极配合”在罗湖区红岗东村，居民陈先生说起棚改显得很兴奋，“其实几年前这里就开始说要棚改，但一直没有大的动静，直到最近有第三方公司进驻。”记者在现场看到，村内多处挂有横幅，醒目写着“主动参与积极配合。共享阳光棚改，共建美好家园”。不过，也有居民表示，老旧小区要联系上全部业主，并且所有业主都同意改造，几乎是不可能的事情。

红岗花园

记者调查发现，仅仅在罗湖笋岗和福田八卦岭周边片区，就有红岗东村、红岗西村，梨园公寓、八卦岭宿舍、鹏盛村、春笋楼等老旧小区传出或正在进行棚改前期的摸底调查工作，几乎已是这些片区里面为数不多“剩下”的老旧小区，甚至有一些老旧小区在房企进驻城市更新多年却无果之下，居民自发选择棚改。

老旧的清水河生活小区，居民期盼改造

只是，棚改的风口到来，首先反应的还是房价。记者调查发现，深圳目前许多传出棚改消息的老旧小区房价出现一些变化。以红岗东村为例，该小区二手房房价一直都在每平方米5万元以下，但最近有中介表示一些业主挂盘价高达每平方米6.5万元，而且放盘数量有所较少。而在八卦岭宿舍，目前二手房放盘价格都在每平方米6.5万至7.5万元左右。“不管是棚改还是城市更新，一些资金都在赌博，想趁着旧改之前博一把，但出手还需要谨慎。”有中介人员对记者如是说。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，老旧小区要进入棚改流程需要达到一定的条件，而且棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，其余全部用作人才住房和保障性住房，存在很强烈的公益属性，投资客如想进入需要谨慎，因为此类老旧小区的升值潜力相对受限。

棚改的深圳特色

可以说，棚改在深圳可谓“多点开花”。

福田区的华富村东、西区棚改已经进入建设阶段，甚至已有户型图曝光；香蜜二村、河套北区的众多老旧小区也传出棚改的消息。南山区科技园片区高新公寓棚户区改造项目专规近日出炉，正式拉开南山区棚改大幕。当地居民向记者提供了一份由福田区莲花街道办和实施主体福田人才安居公司联合发布的“关于公示《福田区香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目住宅房屋搬迁补偿安置标准》（征求意见稿）的通告”，香蜜二村已经纳入福田区棚户区改造年度计划，实施主体为深圳市福田人才安居有限公司，被拆迁房屋补偿按建筑面积1:1.2置换或套内面积1:1置换，也可以选择货币补偿，按照项目市场评估价给与补偿。

河套北区的棚改前期调查

据不完全统计，深圳在2000年之前建的小区合计超过1700个。从目前情况来看，对于大多老旧住宅小区而言，只要能改似乎就满足了大部分居民的心愿。

对比之下，历经了过去两三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。相关数据显示，2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到48.5%。“深圳的棚改与内地三四线城市有所不同，居民绝大多数都是选择房屋置换，很少人会选择货币补偿。”开发商工作人员向记者表示。

就在2018年5月，深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。棚改意味着政府主导，搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性。值得一提的是，《实施意见》提出了深圳特有的“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改项目实施模式。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

通过棚户区改造破解公共住房供应难题，似乎也契合大力发展住房租赁市场的风口。无论是棚改还是城市更新，都不得不面对资金来源问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，要鼓励社会资本介入优质棚改项目。