商品房销售高增长“踩刹车” 下半年A股地产板块估值有望攀升

6月14日下午，国家统计局官网发布了2019年1月-5月份全国房地产开发投资和销售情况。

记者发现，与2018年相比，2019年商品房销售面积增速一直处于负增长状态；商品房销售额增速只有个位数，2018年的增速却都在双位数以上。

瑞银证券分析师谌戈对《证券日报》记者表示：“我们覆盖的A股房地产公司中，大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期，合计同比增速达19%。我们对今年房企销售增长的预测保持信心，国际投资者对中国房企的配置和预期或过于悲观。”

A股地产板块估值有望攀升

“因为去年6月-9月份增长基数较高，或为房企今年月度销售同比增速带来压力，但市场应更关注下半年整体销售，并充分考虑销售节奏及去化情况。”瑞银证券分析师谌戈如此表示。

与此同时，房地产行业的集中度正在提升，主要体现在销售规模上。瑞银证券提供的数据显示，瑞银覆盖的A股房企前五月全口径销售增速为19%，进一步高于百强的14%。同时第二梯队房企继续发力：前五月销售排名6-20的房企销售同比增加22%，前5名则合计增加了3%。

“投资者对全球地产股整体较乐观，但对中国内地房企则较保守”， 谌戈对记者总结道，“体现在受访者预期未来12个月中国地产股将跑输全球地产或中国股票指数；投资者的盈利展望也较对其他区域的房企更悲观；此外投资者认为中国房企的公司治理、信息披露表现不佳。”

“年内具备可持续竞争优势的开发商估值可能会结构性攀升”，谌戈表示，“在瑞银证券覆盖的全部A股中，地产板块市盈率7.3倍是各子板块中第二低的，但股息率4.8%是最高的、ROE则是第二高的，EPS年复合增速也高于平均水平。”

由于地产政策从全国性政策转向了因城施策，地域布局更多元的房企销售波动性将逐渐下降，部分房企的竞争优势也开始显现，如参与城市更新、建设购物中心等。谌戈表示，“这些变化均有望推动房企估值提升。”

杠杆较高的房企

短期或受影响

国家统计局的数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；定金及预收款22395亿元，增长11.3%；个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

此前有媒体报道称部分房企的债券及ABS融资渠道将暂停。

对此谌戈表示，“市场不必对此过分担忧，我们与多家上市房企进行了沟通，包含部分新闻中提到的房企，得到的反馈是，第一，未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限，且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS；第二，这些公司也未听说有同行受到了限制；此外有公司指出，针对拿到‘地王’的公司，融资时的要求往往有所提高，但这是一直的惯例，并非近期才出现；最后有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧，但认为这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本、增厚利润率。”

但谌戈也指出，房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。若上述新闻属实，那么杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。

国信证券香港分析师徐进表示，在当前背景下，针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。