成都同瑞20亿"售后返租"案谜局：上亿资产蹊跷失踪

深度 | 成都同瑞20亿“售后返租”案谜局

来源：中国房地产报 中房报记者 樊永锋 崔军民 | 成都报道

涉案金额20亿元、立案4年之久的成都同瑞“售后返租”案，在经历检察院两次退回、三次“撤回”公安侦查后依然一地鸡毛。如今，权益受损业主不仅维权无门反而牵扯出更多疑团和迷雾， 涉案项目价值大约1亿元的资产在审计报告中凭空消失，债权银行巧妙运作成为了优先的第一债权人，涉案项目法人的户籍身份也被设置了查询权限。

中国房地产报在2017 年 11 月 20 日独家报道《成都“售后包租”之殇同瑞陷阱调查》时，仅某一网络平台的评论数就近 30 万人次，影响深远，本报在2018年1月8日以《成都“售后包租陷阱”案追踪调查 8亿巨额售房资金去了哪儿》进行了连续报道。

然而，中国房地产报报道时隔一年半之后，再次接到业主反映，称同瑞国际项目约合1亿元的第5层楼房，约1891平方米整层资产，凭空消失了，未出现在当地司法部门的司法审计当中。尽管业主多次向办案单位检察院提出了这一问题，但最终没有任何部门给出解释。

6月10日至6月13日，中国房地产报记者在成都多方调查采访发现，成都同瑞“售后返租”涉嫌非法吸收公众存款的刑事案件，被成都市检察院两次退回公安补侦后，已经第三次被“撤回”公安部门，业主权益受损如何处理依然没有下文。

由此引发的疑问是，成都市委政法委缘何责令成都市检察院违法把案件“撤回”公安？6月10日，部分业主去成都市委政法委维护自己的合法权益时，这一问题又被抛给了成都市委政法委、市信访办、金牛区委政法委、金牛区人民北路街道办，金牛区人民北路街道办的最新回复是“本周内回复业主提出的若干问题”。

据受访业主透露，截至目前，上述单位并没有对业主提出的问题给予回复。只是，6月13日，成都同瑞回复一位业主代表称：“我们将尽快拿出处理方案”。

6月14日，中国房地产报记者多次电话成都市检察院公诉二处，试图就上述问题求证，但电话一直无人接听状态。

此外，中国房地产报记者在采访期间，试图通过多种渠道采访成都市委政法委，未能获得回应。

中国房地产报记者通过多个渠道获悉，成都同瑞法人宋玉田的户籍身份被设置了查询权限。普通民警已无法查询其户籍信息，户籍系统显示“权限已上交”。

成都同瑞“售后返租”案凭空消失的亿元资产，或许只是该案迷雾中的冰山一角。

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上亿元资产蹊跷“失踪”

“政府部门相互扯皮，并不解决实质问题。”6月10日上午，从四川达州来到成都追求真相的西大金融业主庞女士无奈地向中国房地产报记者诉说其遭遇。

为了自己的合法权益，庞女士已记不清从达州往成都跑过多少次了，但都败兴而归。

这次，在成都市委政法委、成都市信访办，与庞女士相同遭遇的100位同瑞商铺业主，向政府寻求帮助。

原本，业主们希望成都市委政法委给出案件撤回公安的理由，却被“踢到”成都市信访办。这些业主选出5名代表，分别登记身份证、经过安检之后坐等“成都市委政法委的相关领导”出面接待，却又被成都市委政法委的相关人员告知，需要下午到金牛区人民北路街道办，并由金牛区委政法委接待并负责解释。下午，在金牛区人民北路街道办，给出回复是“本周内回复业主提出的若干问题”。

距中国房地产报报道时隔一年半之后，不仅西大金融项目没有解决，同瑞国际的问题也没有解决，这些业主维护自己的合法权益一直没有实质性进展。庞女士告诉记者，“这一年半来，由当地政府多个部门组成的平台协调会也几乎没有再召开。”

购房款退不回来，租金也断供了，在业主这几年的维护合法权益期间，还意外发现了同瑞国际第五层楼，价值大约1亿元，面积1891平方米的整个楼层资产全部“蒸发”了。

成都同瑞在处理方案中未涉及5层资产 业主供图

中国房地产报记者注意到，在一份四川省成都市律政公证处出具的（2013）川律公证内民字第60853号公证书中，对同瑞国际的第5层楼房的产权如此表述，“坐落在成都市锦江区大业路39号大业大厦（同瑞国际项目）-3、-2、-1、1、2、3、4、5、6、7、11、12、13、14、18、19、22、23层房屋现系委托人杜玉蓉、罗明娟（代成都同瑞持有）所有，现委托人拟出售上述房屋，因委托人事务繁忙，特委托受托人成都同瑞全权办理相关事宜。”

不仅如此，在业主刚开始发现“售后返租”存在陷阱后，成都同瑞也曾经向业主出示过有关同瑞国际项目的售楼明细，显示“第5层楼已销售套数为0，已销售面积为0，第5层总面积为1891.4平米，总套数为259套。”

在记者走访的多个业主中，也相互证实，这些业主在购买铺子时，就曾有销售人员告诉过他们，“同瑞国际的第5层还没有出售”的相关信息，并有业主向记者提供了当时的录音资料。

6月13日下午，中国房地产报记者实地走访了同瑞国际项目。记者看到，该大厦的临街店铺均在正常经营，其中有多家酒店、宾馆、火锅店、以及商场等，而三层、四层、五层一起出租给了宜必思尚品酒店。是谁把五层出租给了宜必思尚品酒店？记者问及三层、四层的部分业主，均不知情。问及宜必思尚品酒店，也未能回复。

根据业主提供的资料显示，同瑞国际项目的销售单价一层大约为每平方米17.8万元，二层大约为每平方9.8万元，四层大约为每平方米6.06万元，六层大约为每平方米2.62万元。五层的总面积为1891.4平方米，以每平方米5万元计算，销售总价近1亿元。

6月11日，有业主告诉记者，成都同瑞在后来的处理方案中始终不再提及这个楼层了，而在平台协调会上也没人提及，公安立案侦查期间也未涉及这个楼层。

据了解，公安受理该案期间，曾委托四川当地一家会计师事务所对成都同瑞资产进行了司法审计。由于案件一直没有进展，业主多次聚集后，迫于压力，办案单位公开了司法审计报告。办案单位同意业主选出两个代表过来查阅该审计报告，业主选派了两个专业财务业主。“蹊跷的是，只准业主抄写，不准拍照、复制。我们对该审计报告提出异议，这份司法审计报告的资金流向有明显缺口，”一位不愿具名的业主说，办案单位告知“由于时间太匆忙，这份审计报告有不妥当的地方还可以再补充。”

有业主告诉记者：“案件走到成都市检察院后，他们又针对业主提出的异议，补充了一份司法审计报告。当业主再看这份补充审计报告时，曾经明显的资金流向缺口已被补充完整。业主告诉记者“看这份补充审计报告时，抄写都不让了。”而这份司法审计补充报告显示，成都同瑞的账户‘已经没钱了’，其资产还剩下8000平方米的楼房。”

这位业主回忆称：“两次审计报告中根本没有涉及5楼资产。而这8000平方米的资产，包括未售出去的楼房和已售出去但还没有办理产权登记的楼房。其中用于抵押贷款的5000平方米的抵押楼房，也包括在这8000平方米之内，但是不包括未出售的那1800多平方米的5层项目。”

办案单位成都市检察院就此问题告诉业主，“让公安再继续查”。

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债权银行 “金蝉脱壳”

国瑞项目已售明细

相比较业主维权的举步维艰，涉案多家债券银行的操作套路就显得游刃有余，这其中平安银行所扮演的角色值得玩味。

资料显示，成都同瑞曾于2015年初从平安银行贷款1.6亿元。该1.6亿元未进入成都同瑞账户，而是其中1亿元流向华良矿山，0.6亿元流向成都永红创新能源开发有限责任公司。

中国房地产报记者通过梳理发现，就在2015年初这个时间节点，成都同瑞公司已售出同瑞国际和西大金融的绝大部分房产，且全部是现款售房（不作按揭贷款）。成都同瑞在西大金融以及同瑞国际两个项目8亿元售房资金已回笼情况下，又把还没办理房本的房屋作了抵押，并从平安银行成都分行贷了1.6亿元。

时间至2015年7月，成都同瑞公司旗下项目金楠旺角的租金开始断供，也因此引起其他项目业主的恐慌。同年9月，西大金融和同瑞国际项目租金，也开始租金断供。

随后公安以涉嫌非法吸收公众存款罪受理该案，并立案侦查，也紧接着，办案机关于2015年10月对成都同瑞的资产进行了查封。记者从成都市房管局获得的房产信息发现，成都同瑞贷款1.6亿元时把资产抵押给平安银行的期限，同瑞国际资产抵押是2016年12月31日，西大金融资产抵押是2015年12月31日。

记者调查获悉，在成都同瑞的资产还没解除查封的情况下，2016年9月22日，成都同瑞与贷款银行平安银行在四川省国力公证处对贷款1.6亿元金额担保偿付作了两份公证执行证书，执行证书编号为（2016）川国公证执行安第409号和（2016）川国公证执字第410号。这两份执行证书分别对应着流向华良矿山的1亿元贷款，与流向成都永红创新能源开发的0.6亿元贷款。之后，2016年10月19日，平安银行以这两份公证执行证书为依据，向成都铁路运输中级法院提出申请，申请执行1.6亿元贷款。

另外，记者从成都铁路运输中级法院作出的（2016）川71执71号之一和（2016）川71执72号之一执行裁定看到，由于成都同瑞无财产可供执行，以及对轮候查封的财产无处置权，裁定终结执行，并在“平安银行查找到被执行人可供执行的财产后，再申请回复执行。”

在资产尚未解除查封的情况下，平安银行以公证执行证书为依据进行了一系列诉讼后，平安银行竟然摇身一变成了成都同瑞抵押优先的第一债权人。

而戏剧性的是，成都铁路运输中级法院，于2017年2月7日，向成都同瑞送达了扣押、查封财产进入评估拍卖相关程序的公告。据了解，这个时间节点，公安立案侦查的非法吸收公众存款案已经移交至成都市检察院。在业主的集体力量下，成都市检察院火速联系成都铁路运输中级法院，才叫停了此事。据知情人士透露，平安银行准备对这些不良资产打包出售，但具体情况不详。

有知情人士指出，当地银行自始至终贯穿于成都同瑞拍卖、资产转移运作、资产解封以及抵押贷款的整个过程中，最终都成功套现并成功保全了资产。还有知情人士认为“正是成都同瑞与银行之间恶意串通，并违规通过公证处办理公证执行书，和成都铁路运输中级法院的一系列诉讼，使得同瑞资产处置实现乾坤大挪移，保全了金融机构的权益，却把债务包袱丢给花多年积蓄买商铺的投资客。”

中国房地产报记者多方调查求证发现，西大金融 、同瑞国际两个项目的前身本已是资不抵债，拍卖之前均由中国建行成都第七支行等13家单位组成债委会，并通过法院裁定抵偿债务的方式拥有产权。然后委托四川公信拍卖公司对外拍卖，并由杜玉蓉、罗明娟（成都同瑞）竞拍取得。

这13家单位分别是中国建行成都第七支行、交通银行四川省分行、信达资产四川省分公司、成都银行营业部、成都银行锦江支行、华夏银行成都玉林支行、农业银行成都经济技术开发区支行、工商银行成都青龙支行、中信银行成都分行、成都农村商业银行龙泉驿支行、东方资产成都办事处、民生银行成都分行、四川和嘉种业。

有资料显示，上述中国建行成都第七支行等13家单位债委会委托成都同瑞办理与杜玉蓉、罗明娟之间的产权转让手续。

上述13家单位的不良资产通过4.38亿元拍卖，由坏账变活，成功金蝉脱壳。成都同瑞通过高于市场售价的几倍甚至十几倍的房价售出，同时把售房资金流向其他账户，也同样金蝉脱壳。

种种迹象表明，杜玉蓉、罗明娟只是代替成都同瑞竞拍，并且代持。而在拍卖环节成都同瑞从银行贷款4个多亿元。有相关人士质疑，连拍卖保证金都不够的一家公司，是哪家银行贷给了同瑞？贷款又是如何审核通过的？

曾经接触过同瑞负责人宋玉田的人，被告知“其实我们也是被绑架的”。

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谁是幕后操纵者？

中国房地产报记者通过多个渠道获悉，成都同瑞法人宋玉田在取保候审后重获自由，依然执掌公司负责债务善后，但是资金的匮乏，让其解决遗留问题意愿更多是流于形式，应付业主。

而且宋玉田户籍身份被设置了查询权限，普通民警已无法查询其户籍信息，系统显示“权限已上交”，这背后又有何不为人知的原因，还待有关部门回应。