谈谈恩施房价“止跌令”事件

这下子恩施出名了。

因为恩施市房协近日发了一份《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头文件”，舆论将其解读为“不让降价”、“止跌令”，引起了轩然大波。

据澎湃新闻报道，恩施市人民政府已组建工作专班，对恩施市房地产协会发布的文件相关情况展开了调查。

恩施市房地产协会周姓会长向澎湃新闻表示，该通知是协会内部的自律性要求，号召房企自觉遵守相关规定，不能陡然地把房子价格降得太低。

恩施房地产协会李姓秘书长亦解释，协会文件发布只针对内部一些企业，没考虑到对外发布后会引发一些误解，措辞上面不是很严谨，但初衷是维护行业健康稳定发展。

红姐作为“半个恩施人”，去过很多次恩施了，大致来聊聊感受。

1、先来说说，什么是房协？

房协其实就是一个做好“上情下达，下情上达”的平台。向下，传达政府主管部门的“意志”给房企，并代表房企利益，毕竟房企每年都交着会员费；向上，传达房地产企业的心声，反映房企集中的诉求，作为房企和政府主管部门沟通的一个桥梁。

从文件里面列举的十大问题的措辞“有的楼盘”、“部分楼盘”、“个别楼盘”、“少数楼盘”看，开发商降价的市场行为是客观存在的。但并非十大问题都可以归类为“大幅度降价”或者“甩卖”，这可能是舆论将其定为“不让降价”、“止跌令”的原因所在。

恩施市房协文件本意也不是不让降价，而是要避免楼市陷入恶性降价竞争。如恩施市房协会长回应澎湃新闻所言：“房价不能大涨，也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制，才能保持房地产平稳发展。”

只不过十大降价现象列的太全了点，把每平米下降200-500米的正常降价幅度也归为“大幅度下降”了（如降价现象的第三个表现），的确是“措辞不是很严谨”。

2、根据网友反馈及相关资料，有以下几方面注解。

一是，过去两年里，恩施房价确实被托到了一定高位，约 6000 元 / ㎡的售价，相当于不到 3000 元/㎡的建安成本而言，确实存在小幅水分，适当比例降价是情理之中的。

网友提供：恩施两个房地产商的对白

据恩施州房地产业协会发布的2018年度恩施房地产市场报告显示，全州楼市2018年完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨27.14%，房价成交均价普涨，其中恩施和利川两市的涨幅最大，均高于20%。两市完成投资额约占全州总额的70.65% ，房价走高与最近几年两地的旅游火热有很大关系。

据恩施州房地产信息网、恩施市住建局数据，2018年恩施市商品住宅销售均价为6165元/㎡ ，部分改善型高层住宅单价已超过7000元/㎡。2018年全年发放预售证113张，30多个项目轮番推出房源，截至2018年12月末，恩施市已批准预售尚未售出的商品房有15452套，库存面积174万平方米。库存量上升，市场需求上不去，销售压力加大，房价确有下行压力。

二是，恩施市房协发布的这个文件是针对个别房企的大幅度降价扰乱市场的行为，但没有做好“定义”。

其实对于一个供应饱和过库存过大的市场，大开发商也没有深耕的打算，降价清盘走人为上，会采取尾盘甩卖。或者扛不住资金压力的小房企，降价回笼资金也属正常。

三是，恩施市房价不存在大幅下降的预期，更可能的形势是滞涨横盘或小幅下降。因为恩施有产业支撑和人口回流支撑。

根据官方公布的数据，2018年湖北省有9个地级城市常住人口出现了增长，其中增长最多的是武汉市，其次就是恩施州，2018年常住人口增量1.7万 。

报告显示，恩施州虽然农业比重大，农业基础薄弱，但是第三产业中的旅游服务业发展迅速，可以提供更多的就业机会，人口回流明显加快。

旅游是恩施的支柱产业（2018年恩施GDP800多亿元），旅游业近年来实现了30%增长。恩施旅游资源丰富，风光旖旎，适合避暑。最厉害的当属恩施大峡谷 ，距离恩施市区49公里，距利川市区39公里。景区先后被评为国家AAAAA级旅游景区、国家地质公园，灵秀湖北的十大旅游名片之一。2017年、2018年恩施州旅游发展环境综合指数连续两年位居全省第一。

恩施大峡谷的壮美仙境

可以说，自2010年8月18日宜万铁路全线铺轨贯通后，打通了恩施的交通瓶颈，恩施的旅游业开始焕发新生并蒸蒸日上。

宜万铁路比青藏铁路的建造成本还昂贵，创诸多铁路史上的中国之最乃至世界之最。平均每公里耗资约6000万元（青藏铁路是2900万），总投资约为227亿元。因穿越喀斯特地貌地区，被誉为我国铁路史上施工难度最大的山区铁路工程。从2003年12月正式开工至2010年8月18日全线铺轨贯通，耗时七年，是国内修建时间最长的铁路。

一列动车奔驰在宜万铁路湖北省恩施市境内

红姐切切实实的感受到了这条铁路带来的方便。在铁路贯通前，从宜昌到恩施要走盘山路，从中午坐上大客，到夜里九十点钟才能到恩施市，一路上还担惊受怕。而这条铁路开通后，穿山洞、跃沟堑，从宜昌到恩施2个小时就到了。从北京到恩施坐一晚的硬卧第二天早上也到了，甚至周末都可以回去度个小假。

除了这条铁路外，湖北省今年还有几条加快建设的铁路和恩施有关。比如郑万铁路途经恩施巴东；黔张常铁路湖北段主要在恩施州咸丰县、来凤县境内，这两地境内的主体工程已基本完工。

还有宜万铁路新设高坪站，更是一个令恩施人振奋的消息，可串起附近的很多旅游景点，比如石门河风景区、黄鹤桥景区、野三峡风景区等等。今年6月6日，宜万铁路新开高坪站站前广场及通站道路建设正式开工了。

要知道，高坪只是湖北省恩施市建始县下属的一个镇，一个镇能开工建设一座火车站，这是多么大的力度啊，也彰显了当地的旅游资源禀赋及政府开发旅游资源、发展旅游产业的决心。

此外，今年4月16日，恩施州人民政府与中铁磁浮交通投资建设有限公司签署恩施旅游观光铁路项目战略合作协议，规划打造州内的旅游观光铁路——悬挂式单轨火车（又被称为“空铁”）。

旅游空铁设想图

这是国内首条专门为景区修建的观光铁路，可把恩施州的重点旅游景区串联起来，力争在今年国庆前开工，并以最短的时间建成通车。这条旅游空铁的建成，不仅会吸纳客流，让恩施旅游资源连线进一步得到呈现开发，也会提升整个旅游体验质量，打响恩施世界级旅游目的地名片。

虽然2018年恩施财政收入湖北省内排名仍然靠后，但恩施后发之力强劲。打通交通瓶颈后，拥有“华中药库”、“世界硒都”、“鄂西林海”等等资源美誉的恩施，后发崛起的希望日渐浓烈。

在红姐看来，恩施市虽然还没有摘掉“国家级贫困县”的帽子，但比某些地方官员为了升迁生硬“脱贫”的那些城市好多了。

另据中新经纬报道，5月下旬开始，个别进驻恩施的大房企为了快速回笼资金，完成总部的月考核数据，进行了降价活动。目前恩施市只有少量楼盘降幅大，也仅限于特殊房源和楼层。

“他们来的时候，房价起来的很快，但是要回笼资金的时候，降的也快。”一位恩施本土房企从业人士表示，目前恩施州整体房价比较平稳，没有出现猛降。

如恩施房协所言，“文件措辞不严谨”，确实给外界的感觉是前面大篇幅列举了降价行为，并把允许“良性降价比例”淹没在了文件最后，导致了“不允许降价”的舆论误解。

客观分析，从资源禀赋和产业发展态势看，恩施房价还是有发展潜力支撑的。

红姐再攒几年人民币，要去恩施的乡下去盖一间乡村大别墅，先生老家在那里的村里有块宅基地。恩施确实到处都是自然旅游景点，随便拿出一个纯天然的，都不比人工雕琢的北京青龙峡、龙庆峡这样的景点差，到时候欢迎大家来做客哈。