中国金茂大规模“腾笼换鸟”，急售8项目意在为年中报“增色”？

在去年房地产市场一片“哀嚎”之下，中国金茂控股集团有限公司（HK.00817，简称“金茂”）以优异成绩，首次迈入了千亿大门。这一年，其完成了85%的销售增长率。

2019年，金茂需要取得更好成绩，但这并不容易。2018年业绩会上，中国金茂总裁李从瑞为企业提出的新考核要求是：2019年，金茂权益销售回款要在50%以上。这意味着，一众人马在刚刚完成千亿冲刺之后，还要继续奔跑。

业绩高压下，金茂开始采取“非常规”手段应对。5月下旬以来，金茂在不到一个月的时间里，连续出让8宗地块项目股权，而在转手卖出项目股权同时，其在广州、汕头等地却斩获多宗土地。一进一出之间，“腾笼换鸟”目的明显。

此外，有业内人士向蓝鲸房产指出，金茂在即将进入年中报总结之际，调整项目股权，或意在为业绩“增色”。

金茂连续出让8宗项目股权，或为年中报“增色”

5月下旬以来，金茂成为行业关注焦点。在不到一个月的时间里，其已连续出让8宗地块的项目股权。从这8项目的具体情况来看，有4宗金茂以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。

5月27日，北交所项目产权转让预披露信息显示，金茂北方企业管理（天津）有限公司拟转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权，以及天津北方博茂置业有限公司[金茂北方企业管理（天津）有限公司全资子公司]拟转让北京昊远置业有限公司34%股权。两笔交易目前均仍处于预披露阶段，未公示转让底价。

据了解，两宗项目分别位于通州和亦庄。一宗是北京经济技术开发区河西区X89R2地块，金茂联合体于2018年10月拿地，彼时地块楼面价为3.3万元/平，而住宅销售限价52695元/平。另一宗是位于通州区永顺镇TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地块，金茂于今年2月拿地，楼面价23331.72元/平，住宅限价52508元/平。

对于这两项目出售的原因，金茂相关负责人回应称，金茂在拿之初与合作方谈好了交易价的授权范围，但地块最终的交易价超出了授权金额，金茂决定选择退出。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间，但相对来说利润空间较小，金茂将“鸡肋”的项目转让出去也属正常。

随后，5月31日，金茂11.44亿出让长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼公司股权；6月10日，金茂引入新股东禹洲（HK.01628），共同开发位于上海的两宗宅地；6月12日，中国金茂再度挂出股权转让公告，拟出售所持有的北京茂丰置业有限公司（茂丰置业）28.56%股权。

根据茂丰置业项目相关资料显示，2015年12月，碧桂园（HK.02007）联合中国金茂以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米。随后不久，碧桂园便退出了该地块，由保利发展（SH.600048）接手。如今，A地块已建成丰台金茂广场，B地块为保利操盘的保利都会中心。

此次金茂挂出的茂丰置业，大股东为保利发展。对于该项目出售原因，金茂方面的回应称，此次退地是与保利方面共同协商的结果，因为双方销售策略上出现分歧，分开是为了独立运营。据了解，保利都会中心首次获证是在2017年9月30日。受317新政影响，规划也几经调整。

值得注意的是，在金茂、碧桂园联合体拿下A、B地块的前一日，中铁置业联合体拿下了丰台区花乡四合庄1516-12-B商业地块，楼面价为18244元/平，比金茂碧桂园足足低了1万元/平。

上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，资金和时间都是成本。通过股权出让，金茂借此可以获取现金流，去做其它的事情。从这方面来讲，此次股权出让并不不妥。

不过，卢文曦进一步表示，房企选择出售的时间点颇为敏感，如果资金及时能到账的话，企业半年报数据也会好看一些。

蓝鲸房产注意到，4月底，中国金茂发布了2019年一季度报。截至2019年3月31日，公司实现营业收入23.89亿元，同比下降70.11%；实现营业利润5.05亿元，同比下降78.38%；实现净利润3.66亿元，同比下降78.51%；归属于母公司所有者净利润3.37亿元，同比下降53.65%。

一卖一买“腾笼换鸟”，金茂谋更高溢价空间

2018年以来，北京大量限竞房入市，项目普遍存在去化难题，盈利空间也被压缩。据诸葛找房数据显示，2018年6月至2019年5月，北京新房市场限竞房总成交10333套，入市去化率约为31%。这对于主打高溢价产品的金茂而言，似乎并无太多优势可言，谋求“走出去”或是势在必行的一步棋。

蓝鲸房产梳理发现，在接连出售多个项目同时，其亦在加大拿地力度。6月3日，金茂26.56亿拍下广州汕头金凤半岛纯宅地，楼面价不到6000元/平；6月5日，金茂拍下广州灵山岛尖2019NJY-5地块，耗资13.7亿，楼面价为1.72万元/平。

对于金茂频频在粤港澳大湾区拿地动作，李从瑞表示，广州的两块地都不是限价房，是完全市场化的；另外，汕头这个地块，预计基本能够达到三比一的溢价率。

不难看出，金茂似乎想要通过土地置换，去谋求更大的利润空间。早年间，中国金茂在高速扩张的过程中，曾在成都、合肥、郑州拿下多宗高价地。在政府限价政策影响下，企业盈利空间被压缩，部分城市面临着去化难题，产品口碑亦大打折扣。

以合肥为例。据合肥当地媒体报道，合肥滨湖金茂悦以及北雁湖金茂湾楼面价均突破15000元/平，但因预售价格被限制在22000元/平左右，金茂只能对项目“大删大改”，原本拟打造的“府系”高端产品降级成“悦系”刚需产品类型。项目调整后，不仅盈利空间有限，企业的品质口碑亦大打折扣，这对走高端路线的金茂似乎有些得不偿失。

而从李从瑞的拿地策略也可以看出，金茂也有意避免重蹈拿高价地的覆辙，谋求更低的土地成本。据蓝鲸房产不完全统计，2019以来，金茂以底价揽下多宗地块。2019年1月，中国金茂拿下张家港6宗地块，均为底价成交。地块总面积341325.07平方米，最高成交楼面价6300元/平，据悉，金茂将在此地块打造张家港智慧科学城项目；1月28日，金茂以7.93亿拿下江南新区南滨江二期地块，楼面价2600元/平，金茂拟在此打造生态科学城。

此外，根据公开资料显示，今年上半年，李从瑞先后与贵阳、雄安、合肥等地政府官员洽谈，谋求城市旧改项目的落地。5月13日，金茂与岳阳签署协议，双方共同开发建设岳阳市东风湖新区一期工程。

按照金茂方面的规划，2019年将加速落地推动7个城市旧改项目落地，2020-2022年实现城市旧改项目对于整体投资60%的土地储备贡献。金茂方面曾公开表示，在城市旧改项目签约后，金茂能够实现当年就卖地，或者是当年拿到地以后，二级就能开发。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产表示，对于金茂而言，城市旧改项目可以带来很多新用地的开发机会，利好土地获取和产业结构调整。

2019年即将过半，房企也将进入年中业绩比拼的时刻，金茂的“腾笼换鸟”是否还会继续？接下来，其又会给市场交出怎样的答卷？很快就会有答案。