三线忙托底、二线打补丁、一线管市场 楼市调控分化加速

近日，湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，列举了包括“高价备案低价开盘”等十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序，不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法，并要求相关企业采取切实可行的整改措施，纠正当前恶意竞争的市场乱象。

尽管此后恩施市房协和当地住建部门相关人员均向媒体解释表示，这是房协出台的“自律性文件”，但分析人士指出，此举“托底”意味明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年1-4月份，受易居研究院监测的三四线城市房价涨幅为9.7%，远远小于2017年的高位水平，同时也低于全国10.2%的平均水平。

另外，1到5月，三四线城市累计成交面积同比下降 13%，相比一线上涨42%，二线微跌1%，颓势明显。此类文件进一步体现了“稳房价”的概念，即房价过快上涨和过快下跌都不允许，而房价应该基于市场规划和调控目标，在合理区间波动。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法。

不同城市调控分化加剧

恩施市房地产协会的文件列举了十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序、不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法。

具体包括，“高价备案低价开盘，下调价格在800-1200元/平米之间；预售和销售价格不同，降幅在300-500元/平米之间；有的楼盘整体价格较去年下滑200-500元/平米”等。

恩施位于湖北省西部，地处鄂、湘、渝三省(市)交汇处，属于典型三四线城市。根据恩施州房地产业协会发布的市场报告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面积138.86万平方米，与2017年同期相比上涨15.70%；新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米，与2017年度成交均价相比上涨23.59%，楼市可谓量价齐升。

这也刺激了当地开发商的开发热情。数据显示，2018年恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。

但好景不长，根据中国房地产业协会“中国房价行情”APP显示，恩施市近一个月以来，新房与二手房成交价格分别下降了0.32%和1.58%。

联系到文件中此次限制降价的做法，多位地产人士均向记者表示，此举显然有为当地楼市“托市”的意味。

这只是2019年房地产行业频繁调控的一个缩影。中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次，2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

其中，调控分化的趋势越来越明显。21世纪经济报道记者注意到，进入2019年以来，市场不时传出有三四线城市发布楼市托底性质的政策。

近日，多家媒体报道称南京市高淳区将放开限购，对外地购房者不再有社保或者个税的要求。外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。2月，安徽阜阳被发现2019 年之后挂牌的土地出让公告均取消限价条款。同一时期，广东清远也发文上调公积金贷款额度。

某房企在南京的负责人告诉21世纪经济报道，由于高淳区远离南京市主城区，实际上更适合作为一个单独的三四线城市市场来看待，此前楼市表现一般。

同策咨询研究总监张宏伟表示，对于三四线城市来讲，2019年以来因为库存压力较大，市场销售期拉长，房价回落预期明显，楼市政策可能会迎来更多调整，宽松力度可能较大。

而在三四线城市忙于“托底”的同时，以苏州为代表的一些热点二线城市和强三线城市，则开始了新的一轮调控加码。

近日，5月挂牌出让土地建筑面积同比大幅上升43%的东莞，发布了新的土拍规则。要求土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则，确定竞得人。

此外，此前楼市火热的苏州，在5月中旬以来连续多次调控。房价涨幅同比连续在统计局70城中居首的西安，也在近期发文开始严查购房资格。

对此，华创证券认为，从去年后半年的地产严控到年初以来的精准施策，地方政府房市调控政策逐渐呈现分化趋势，依据当地市场情况具体施为，地方政策更加富有弹性。

楼市调控总基调不变

尽管地方政策开始出现明显的分化，但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，楼市调控的总基调没有变化。

这首先体现在中央层面。在一季度楼市升温苗头显现的背景下，4月19日中央政治局会议再次强调“房住不炒”。

此后，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部在4月对6个城市进行预警提示的基础上，又在5月对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

在融资渠道方面，5月17日银保监会印发《关于开展 “巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。5月末，也有消息传出，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

这也使得5月房企融资数据明显下降，通策研究院数据显示，5月份40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。

张宏伟认为，暂停发债的源头来自于近期房企和土地市场的“反常”。

“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”张宏伟说。

“调控的大基调没有变，3、4月楼市刚有‘小阳春’说法的时候，高层就再次强调‘房住不炒’，部分城市土地市场热度较高，就收紧了融资渠道，显示出稳房价稳预期稳地价的整体方向一直没有变化。”一位东部房企高管人士向21世纪经济报道记者表示。

上述高管人士表示，目前来看，调控政策趋向于多元化，限售限价限购政策、公积金政策和整顿市场秩序等调控手段频出，在三四线可能会有“托底”尝试，热点二线城市“打补丁”的同时，政策已经相对严厉的一线城市，则在市场秩序整顿上，投入了比较大的精力。

21世纪经济报道记者注意到，北京市住建委近日又查处了20家违规发布房源信息的房地产中介，2019年已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

而对于后续的政策走向，上述高管人士表示，因城施策试点是否扩围，试点城市房价调控目标如何落实，长效机制逐步建立的背景下限价等短效措施如何退出等，都值得关注。