康达尔主业不振超5成营收来自地产 售卖商品房毛利率达69%

对“中国农牧第一股”的康达尔来说，房地产业务的表现对业绩愈发重要。

2018年年报显示，总营业收入中，来自房地产开发的营业收入为17.9亿元，占比高达52.08%；来自饲料生产、自来水供应的营业收入分别为10.63亿元、3.1亿元，占比分别为30.93%、9.04%。2018年公司售卖的商品房毛利率高达68.59%，高出房地产行业平均水平的近一半。

与此同时，康达尔接到深交所问询函，涉及房产销售结转、业绩波动、同业竞争等问题，其中提及“你公司对房地产销售收入确认的调整将导致2017年度盈亏性质发生变化。近日，康达尔（现名*ST康达）对问询函做出回复，指出调整原因主要是因为中审亚太作为公司2018年度审计机构，与公司就”房地产收入确认的条件“方面存在专业判断的分歧。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于此类企业来说，主业低迷说明经营状况压力较大，同时从实际情况看，房地产方面的比重过大，更说明经营方面的压力了。因为实际上房地产的货值相对大，即便规模不大，往往也在营收中的比重是比较大的。类似模式风险很大，因为若是后续土地储备不到位，那么企业往往经营业绩会快速下滑，造成更被动的局面。

超5成营收来自房地产

资料显示，康达尔成立近40年来形成了集现代农业、公共事业、房地产业和金融投资业等多种产业于一体的多元化集团公司。其中康达尔以现代农业作为业务核心，以持有型物业和公共事业作为平衡风险和现金流的长期战略保障型业务，以房地产开发业务作为持续战略支持型业务。

总营业收入中，来自房地产开发的营业收入为17.9亿元，占比高达52.08%；来自饲料生产、自来水供应的营业收入分别为10.63亿元、3.1亿元，占比分别为30.93%、9.04%。

康达尔2018年财报显示，占公司营业收入或营业利润10%以上的行业仅有饲料生产、房地产开发两个业务，2018年仅山海上城2期1栋的销售额就达17.9亿元，贡献利润12.27亿元，相比之下饲料生产业务年收入为10.62亿元，营业成本却高达9.73亿元，贡献利润仅0.89亿元，差距较为明显。

Wind数据显示，近5年来康达尔的净利润情况波动较大，除2017年亏损1.16亿元以外，净利润最高为2018年4.49亿元，2014~2016年分别为1.20亿元、2.09亿元以及0.06亿元。康达尔2017年业绩之所以由赢转亏，主要是因为康达尔将2017年房地产营收调整至2018年度。从年报数据看，房地产业务对康达尔业绩表现愈发重要。

作为老牌的深圳上市公司，康达尔的前身可以追溯到1979年成立的深圳市养鸡公司。1994年，股改后的康达尔成功上市，是中国第一个农牧上市企业。由于传统主业是农牧板块，因此康达尔过去在深圳积累了大片的养殖场房用地。这些过去囤积的土地随着城市的扩张发展而身价倍增。

公开资料显示，2011年，康达尔因为城市土地征收获得共计8.26亿元的土地补偿款。同时，作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，康达尔还获得了对西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。

由于拥有大量土地，康达尔的业绩也收到受到明显波动。比如。2011年和2012年均有房地产收入，康达尔盈利尚好，而2013年缺乏了房地产业务的支撑，该年业绩也录得亏损；2014年房地产业务重新贡献收入，跃升为公司第二大营收业务；2015年房地产开发营收7.81亿元，占到总营收23.02亿元的34%，仅次于饲料生产；但是2016年，随着在售货源减少，房地产开发营收大幅下降，也造成该年度业绩下滑。

8750万去向成迷

同时，深交所指出，年报“其他非流动资产”项下显示，报告期末康达尔存在合计8,750.00万元的预付投资款。但康达尔于多家公司之间的合作投资，在期满之时均未能按相关约定收回全部投资款。

深交所要求康达尔补充披露，康达尔与合作公司之间的产权及控制关系；详细说明投资事项的商业实质、合作双方各自的权利和义务等情况，并说明是否具有商业合理性等多方面问题。

康达尔回复深交所的问询函中，曾详细解释8750万元逾期未收回投资款的问题。

据了解，8750万元未收回投资款主要涉及三笔款项。第一笔为康达尔于2018年1月向深圳君合民汇股权投资基金管理有限公司支付的1500万元合作意向金；第二笔为2018年3月向深圳前海光信创新并购投资有限公司支付的5000万元委托投资款，已收回1350万元；第三笔为康达尔2018年8月以商务顾问费用名义，向深圳市启晖新能源投资有限公司支付的3600万元，用于山海上园预付投资款。

年审会计师核查后发现，无法判断康达尔与前述三家公司是否具有关联关系、前述三笔对外投资是否属于关联交易，是否构成康达尔对关联方的财务资助；也无法判断逾期未收回的8750万元预付投资款是否构成关联方非经营性资金占用。

康达尔公告显示，由于前管理层部分人员因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事强制措施，以及中审亚太对公司部分预付投资款商业实质存疑，中审亚太在2018年度审计中出具了保留意见的财务审计报告和否定意见的内部控制审计报告。

主业低迷说明经营状况压力较大，房地产方面的比重过大，更说明经营方面的压力。若是后续土地储备不到位，那么企业往往经营业绩会快速下滑，造成更被动的局面。

——易居研究院研究总监严跃进