房地产市场继续高热还是开始降温？

未来几个月中国楼市的走势，更大程度上并不取决于房地产市场本身。

刚刚过去的5月杭州楼市，延续着今年2月以来急剧升温的市场惯性，似乎没有看出任何降温的迹象。

5月，杭州市区（含主城、余杭、萧山）商品房成交8874套，环比上升1.8%，创2019年以来新高（其中商品住宅成交5694套，环比下降9%）；成交均价28750元/平方米，环比微涨0.1%，基本与上月持平，创历史同期新高。二手房成交量依然维持在2018年下半年以来的高位。

保利融信·和光尘樾及华夏四季中签率仅为1.89%和2.08%，市场最终摇号楼盘综合中签率仍持续低位，仅9.5%。

5月，杭州主城出让四宗涉宅用地（除人才租赁用地），全部溢价封顶，最高自持26%。

杭州的市场表现尚看不出降温迹象，但官方的政策动向却与公众感受并不一致。

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5月28日，北京朝阳区两宗宅地两年多来首次出现“不限价”成交。这是北京自2017年史上最严的“3.17”新政以来，北京市六区首个未限定未来商品住房销售价格的纯商品房地块。

杭州的兄弟城市南京，6月伊始，高淳区外地人“限购”令松绑，不再需要个税或社保证明。

而事实上，尽管杭州近三个月来楼市持续高温态势，但官方还是推出了《全日制大学专科（含高职）和全日制本科学历人才落户政策》，35周岁以下的专科（含高职）学历及45周岁以下的本科学历人才，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的，即可申请办理落户。

尽管杭州方面极力否认这一政策和楼市的关联度，但任何一个稍有常识的人都不可能不将这一政策与楼市关联。

这是“抢人大战”的升级。

抢到了一个毕业生理论上可以创造出8个人的GDP。

将一个毕业生留住，组成小家庭后再生两个孩子，双方的父母至少阶段性地照顾，甚至不排除也留在该市生活的可能。

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5月的中国楼市，各城市之间严重分化，部分城市也已显露疲态。

合肥：5月，商品住宅成交73万平方米，环比下跌3%。

无锡：5月，商品住宅共成交38万平方米，环比下跌27%。

二手房方面，一线城市中北上广二手房挂牌价环比均出现不同幅度的下跌，同时成交量环比分别下跌8%、10%以上和1.4%。

二线城市中，厦门5月二手房成交量环比下降20.3%。

即使是此轮行情中最火爆的杭州、苏州等城市，楼市急剧升温的势头也已出现放缓迹象。

杭州市区5月商品住宅成交量环比下降9%；苏州在5月内三度调控之后，市区商品住宅成交面积环比下滑6%。

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为何官方的判断和政策导向，与公众的判断和预期出现如此大的差距？

关键就在于，官方对宏观经济形势，对中美经贸以及中国经济的下行压力看得更清楚，因而提前释放一些政策来应对中美经贸对经济带来的冲击和损害。

而对未来经济走势未雨绸缪，似乎并不仅仅是中国。

近期，各国央行似乎进入了降息周期。

近期，美联储主席鲍威尔讲话也暗示可能降息。

在海外货币政策继续偏鸽、部分央行开启降息周期的外部环境下，中国是否会跟进，成为最大悬念。

04

看似疯狂拿地的房企和公众对市场未来走势的判断，实际上在很大程度上是基于同一个逻辑：在经济下行压力继续加大时，或迫不得已放宽货币政策，放松对房地产市场的调控，甚至可能会推出某些救市政策。

部分房企和公众，也正是在“豪赌”这一点。

对未来市场的预判，或在未来几个月得到肯定或否定。

但有一点可以肯定：

未来几个月中国楼市的走势，更大程度上并不取决于房地产市场本身。更多的将取决于中美形势的走势，取决于对经济的影响，取决于包括中国在内的各国的货币政策等等。

形势可能瞬息万变。