5月百强房企市值蒸发超5000亿元 降幅达8.66%

经历了3月普涨、4月大涨之后，地产股并未迎来“红五月”。

根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告数据显示，2019年5月百强市值房企总市值为54769亿元，相比2019年4月百强房企市值总和59963亿元，总市值规模缩水5000亿元，降幅达8.66%。

4月可谓地产股表现的转折点。此前受益于楼市“小阳春”以及一季度经济超预期等因素刺激，A股房地产板块前期大涨，再次出现百股跑赢大盘的火爆景象，同时也刺激内房股普遍上涨，当月市值百强房企的总市值规模59963亿元，几乎达到近几个月内最高点，环比3月市值规模增长近6000亿元。

然而这股上涨势头并未持续。4月下旬受中共中央政治局会议再次定调楼市调控以及住建部预警提示等消息影响，地产股止涨转跌，5月地产股整体下挫，总规模再次回归54000亿元左右。

分析市值百强房企市值变化，4月和5月呈现出截然不同的情况。根据中房智库研究员的统计，4月市值百强房企中，市值上涨和下跌的企业数量基本保持平衡，48家房企市值上涨，2家房企停牌市值保持不变，50家房企市值出现缩水；而5月份超过9成房企总市值缩水，仅7家房企市值上涨，2家房企因停牌市值保持不变。

值得注意的是，5月个别房企市值变动比例较大，典型企业如绿城中国领跌市值榜，环比跌幅达29.01%，而与之相反的则是德信中国5月逆势上涨19.52%，成为当月百强市值房企中的最亮眼的“明星”。

调控放松预期落空

地产股持续下跌

房地产行业作为国民经济支柱产业，历来是受政策影响最显著的行业之一，因此有专家戏称，中国的房地产市场“短期看政策，中期看政策，长期仍然看政策”，任何政策上的风吹草动对行业都可能产生巨大影响，进而引发股市波动。持续的宏观调控就像悬在投资者头上的达摩克利斯之剑，在对房企产生震慑的同时，也令房地产行业未来预期充满不确定性。若调控放松，则预期看好，若监管从严，则会影响投资者对行业后市发展的信心。这一点在4月和5月的地产股价表现上也折射出来。

从百强市值总规模来看，今年2月至4月，地产股总市值持续增加，普涨现象增多。中房智库研究员通过动态观察发现，前几月的上涨原因，主要是政策有所松动以及房企业绩助推。

3月份恰逢房地产传统旺季和两会召开，在3月份的政府工作报告中并未提及“房住不炒”，这让不少投资者认为楼市调控将有所松动，因此房地产股再次受到追捧。此外，经济增速超预期，一季度房地产开发投资额同比增长11.8%，各地楼市和土地市场迎来“小阳春”。根据上市房企发布的2018年年报，多数房企业绩创新高，这些因素助长投资者信心的同时也推高了地产股股价。

据wind数据显示，今年2月至4月21日房地产板块指数累计上涨幅度达到42.21%，超100只地产个股跑赢大盘。

这一势头在4月22日出现转折。在4月19日召开的中共中央政治局会议中，“房住不炒”被重申。同日，新华社报道了住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，业内专家均以此判断楼市“小阳春”或将结束，投资者也看淡后市表现，此后的首个交易日地产股即大跌。

这一政策影响持续到了5月份。伴随着中央再次定调楼市，5月6日，国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军重申“房住不炒”。当日，房地产股全线下跌，合景泰富、中国海外宏洋集团跌逾7%，佳兆业、雅居乐、合生创展跌逾6%，中国奥园、融创中国、万科企业、碧桂园等跌逾5%。由此可见，国内房地产股仍然以政策为风向标，相关政策对地产股涨跌依然有决定性影响。

另一方面，由于数据发布的滞后性，房企5月发布的4月份销售情况显示房企4月销售按月下跌，这对萎靡的地产股来说，无疑是雪上加霜。

业绩下滑+宋卫平减持

绿城单月暴跌近3成

根据5月百强市值榜数据显示，市值百强榜中有91家房企总市值出现缩水，其中市值下跌幅度最大的是绿城中国，达29.01%。千亿市值房企数量为15家，其中，除了恒基地产和太古地产5月总市值上涨，其他千亿市值房企5月总市值均有所下跌，融创中国是千亿市值军团中市值跌幅最大的，跌幅达19.16%；中国恒大市值跌幅16.90%；碧桂园跌幅16.46%。新鸿基地产再次荣登市值榜榜首，5月总市值达到3923亿元。

对于绿城中国来说，2018年是失意的一年，净利率腰斩，利润率也降至近年来最低。进入2019年这一行势似乎并没有明显改观。据其公告披露，今年1至4月，累计取得总合同销售金额约383亿元，同比减少约7.26%；总合同销售面积约189万平方米，同比减少约16.74%，前4个月销售进度仅完成两成。除了业绩的大幅下滑，宋卫平的连续减持也是造成绿城中国股价大跌的重要因素。4月25日至5月6日，绿城创始人宋卫平先后7次减持绿城中国股份，合计减持423.05万股。虽然绿城方面强调宋卫平是为了避免同业竞争而减持股份，但此举难免引发业内将其解读为“宋卫平离场”。股东减持一定程度上会影响投资者的信心，受此影响绿城中国的股价也连续走低。

截至5月26日，绿城股价报收5.04港元／股，相比4月初的股价高位8.49港元／股已下跌40.64%。另外，在中房智库研究员的统计中，绿城中国仅5月总市值就下跌了近30%，总市值从4月末的154亿元已缩水至109亿元，市值排位已处于百强榜单下游，若未来绿城中国的总市值继续下跌，则很可能跌出市值百强榜单。

实际上，绿城中国的市值一直是其头疼的问题。绿城中国原总裁曹舟南曾坦言绿城中国的市值管理工作“确实做得不好”，所以其股价也被严重低估。2018年，绿城中国销售额1564亿元，而其市值却仅有100多亿元，与其同等规模的千亿房企市值基本均在其之上，股价与业绩严重背离。市值管理不佳，若销售额再落后，那么绿城中国未来的发展将会愈发艰难。

同样是市值处于百强榜下游，但在港交所挂牌不久的德信中国却表现抢眼。5月德信中国总市值为94亿元，相比4月的79亿元市值，月环比涨幅19.52%，是市值百强榜中涨幅最高的房企，而这也是德信中国首次跻身市值百强榜单。

德信中国于今年2月24日在港交所挂牌上市，自上市以来，其股价波动上涨，在5月涨幅达到最高，从上市时的2.8港元／股，到5月27日股价最高点3.53港元／股，股价已上涨26.07%。

德信中国股价冲高的最直接因素即在近期入选MSCI明晟中国小型股指数。据了解，明晟公司是全球三大指数机构之一，其编制的指数被全球众多基金作为跟踪标准，德信中国此次获纳入MSCI中国小型股指数成份股，一定意义上代表了市场对公司基本面的认可。受此利好影响，市场资金涌入，德信中国近期成交量不断放大，股价持续冲高。随着明晟公司此次的指数调整生效，预计将会有更多资金流入德信中国，这对其后续股价表现也将形成正面影响。

此外，销售增长势头强劲也是德信中国受到资本市场关注的重要原因。据其公告显示，2018年德信中国合约销售额达396亿元，同比增长38％；合约销售面积约为234万平方米，同比增长31.5％；毛利约为31.23亿元，同比大增103.8％，毛利率达38％，净利润同比大增119.3％至18.4亿元。

在土地储备方面，2019年至今，德信中国陆续斩获湖州市德清莫干山地块、温州瑞安核心区上望街道和莘塍街道地块、良渚街道储运路东住宅地块、温州市滨江商务区桃花岛片区地块、萧山区市政路住宅地块、并于近日首入南京斩获江宁区谷里街道地块，拿地势头异常迅猛，长三角区域丰富的土地储备为其今后发展奠定了坚实基础。

从行业总体形势来看，相关政策对地产股涨跌依然有决定性影响，各城市“一城一策”的调控政策正在加紧酝酿，房企拿地布局应首先考虑政策风险。其次，房企的高负债风险也是影响其估值的重要因素，主动降低负债率，仍是房企稳健发展的重要战略考量。另外，企业还需在管理体系、人才储备、品牌打造等方面多做功课，把企业做好，把产品做好，对股东负责，方可获得资本市场的青睐。