监管趋严为楼市降温？房企融资未来或进一步收紧

房企融资自去年第四季度出现好转以来，企业资金链的紧张状况得到缓解，但好景不长。同策研究院近日发布的数据显示，今年5月，40家典型上市房企融资总额环比下降了52.07%，创2019年以来历史新低位。中原地产研究中心也称，5月房企融资规模大幅缩水。

近段时间，市场上频频传出融资收紧的声音。银保监会在近日的发文中，要求规范房企资金来源。业内人士认为，一些城市出现的拿地热引起了监管部门的关注，为防范信用风险和稳定市场，融资政策趋严，预计房企后期融资会略有收紧。

房企融资规模大幅下降

今年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资规模下降了52.07%。这是继4月融资总额小幅回落后的再次下滑，创2019年以来历史新低位。

房企的债权融资方式大致包括银行贷款、公司债、其他债权融资、信托贷款、委托贷款、中期票据、海外银团贷款、境内再融资、海外配股融资等。具体来看，同策研究院称，上述40家典型上市房企5月债权融资额为326.67亿元，其中发行信托贷款100亿元，环比上涨32.76%；境内银行贷款融资77.69亿元，环比上涨141.21%；公司债发生6笔，共融资95.85亿元，环比下降79.74%；其他债权融资总额为53.13亿元，环比下跌50.54%；上述房企5月没有发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款。

在债权融资总额下滑的同时，股权融资也环比减少了36.96%，5月份股权融资金额为41.32亿元。

该研究院称，从4、5月份房企融资渠道看，整体融资额都在下滑，但主要是公司债发行锐减，环比下降79.74%。总体来说，上述房企5月融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

中原地产研究中心统计数据显示，房企在4月创造单月融资2600亿元的年内高峰后，在5月前两周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行，融资接近800亿元。但下半月有逐渐减少的迹象，5月下半月合计融资只有600亿元左右。

值得注意的是，房企融资总额在2018年5月也出现了大幅跳水，直到2018年第四季度才有所放松。

土地热引发政策收紧

业内认为，5月份房企融资情况的转向，与近期部分城市出现的抢地潮不无关系。中指院数据显示，4月全国300城土地市场成交面积环比负增长的情况下，土地出让金却环比增长17%，同比上涨24%，溢价率达到了26%，环比上涨5%。在苏州、杭州、武汉等二线城市，接连拍出的高价地块引起了较多关注，也对房价稳定造成扰动。

同策集团首席分析师张宏伟认为，融资收紧的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”，“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场会存在风险。”

5月17日，银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称通知)对房地产行业融资提出要求。通知要求，治理表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示，在房企前端融资中，政策一直不允许对证件不齐、资金不足的房企提供购置土地的贷款，但在实际操作中，大量信托资金违规流入了这一环节，加剧市场风险。

因此，银保监会的上述通知对信托领域提出要求，治理向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

后期融资或略有收紧

除了5月出台的上述政策，银保监会此前也有关于房地产市场的表态，在今年2月25日召开的坚决打好防范金融风险攻坚战的新闻发布会上，银保监会表示，要继续盯紧房地产金融风险。

除此之外，据21世纪经济报道5月31日消息，接近监管的人士表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。界面新闻日前也称，上周住建部曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

东北证券认为，2019年的资金面情况较去年有明显宽松，此时加强对房地产行业的融资监管，是防止信贷资金违规流入房地产市场，造成新一轮的信用风险。同时，今年年初至今，部分热点城市的房价出现抬升趋势，地王也频频出现，而土地价格的上行和资金面宽松密不可分，加强监管也是希望为热点城市房地产市场降温。

张宏伟预计，房企后期融资会略有收紧。东北证券也称，随着银保监会上述通知落实到位，房企的融资环境将有所收紧。该通知可能只是近期房地产调控组合拳的一部分，房企的前端融资可能将会趋严，土地市场有望降温。不过，政策对以银行贷款、发行债券为主要融资方式的企业影响较小。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，6月份的融资状况可能会比5月更紧，房企依然需要关心资金链的安全问题，“而从楼市调控政策看，方向依然是‘小阳春’可以，但入夏必然会打压。”