一居室产品为长租公寓供应主流 公募REITs将拓宽融资渠道

经过多年的经营，长租公寓从土地供应到产品形态和租金等方面都有了一定的发展变化。

土地供应方面，越来越多的城市推出只租不售地块或要求在地块中配建租赁用房，用集体建设用地建设租赁住房的规模也有所增长，此外，积极盘活存量房屋用于租赁是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。

在租金方面不同城市、不同区域地理位置也有较大差别，戴德梁行对不同城市的租金监测显示，在商品住宅租金较高的城市，长租公寓的平均租金水平与中高端商品住宅平均租金大体接近；而在商品住宅租金水平较低的城市，长租公寓的单位租金往往高于中高端商品住宅租金。

供应渠道和参与主体均增多

自2016年国务院提出加快培育与发展住房租赁市场以来，越来越多的城市推出只租不售地块或要求在地块中配建租赁用房，据中国指数研究院统计，2016 年11 月至2018 年底，22 个城市共推出322 宗租赁相关用地，其中可建设租赁住房面积约1,237 万平方米。租赁用地地价相对较低，为长租公寓降低成本、提高收益率及长期的可持续发展奠定了基础。

目前全国已有18个集体建设用地建设租赁住房试点城市。2018 年8 月24 日，北京首个集体土地租赁房项目丰台南苑乡成寿寺村项目已正式动工。在较快提升租赁市场规模的同时，较低的土地成本还将使集体土地租赁房项目在未来发挥稳定租金走势的重要作用。

积极盘活存量房屋用于租赁是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。对于众多的长租公寓品牌来说，城中村或闲置工业厂房改造都是最重要的的房屋来源，此过程为城市发展、政府、公寓运营商、村民、租客等带来了多赢的效果。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，增加房源供应是实现住房租赁市场的快速发展的基础，因此在过去的两年，看到政府通过一系列政策创新，鼓励多渠道增加房源供应。租赁住房用地出让、集体用地建设租赁住房与存量房改造成为三大主要来源。

近年来不少房企进军长租公寓业务，戴德梁行分析指出，借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势，发展较为迅猛，根据各大品牌公布的发展计划，龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度，加速抢占市场份额，未来有望成为长租领域的核心力量。

除传统的市场参与主体之外，大型国有租赁企业也异军突起。在政策支持下，各地积极成立国有租赁公司，在租赁住房市场建设伊始就利用自身优势，快速储备住宅租赁用地，在一定程度上发挥了引领带动的作用。

一居室产品供应占主流

随着长租公寓项目增多，其产品形态也越来越丰富。

不少品牌都推出了针对不同客群的多层次产品线，如魔方公寓旗下除魔方这一产品外，还有摩尔公寓、9 号楼，分别服务于高端商务人士和蓝领；龙湖冠寓则有核桃、松果、豆豆三个产品线，其中核桃为高端产品；旭辉领寓旗下的博乐诗服务公寓定位于服务中高端企业经营和商务出行人士。不过受限于客群基础，这些产品目前布局相对较少。

从目前的发展情况来看，年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，其相应的产品设置也以满足此类客群的需求为主。戴德梁行的调研显示，一居室的产品供应在各大城市都是绝对主力，以满足目前长租公寓最大的受众群体——年轻白领。

在市场化的参与者之外，地方政府也在根据发展需要推出不同的住宅租赁产品，例如在杭州，截止2018年底共有25 个蓝领公寓项目启动租赁受理工作，推出房源10,568 套（间），以有效缓解杭州外来务工人员租房难问题。2019 年杭州全市还计划新增蓝领公寓1,5000 套。遵循“政府主导、政策扶持、市场运作”的供给原则，既为市场带来了多样化的产品选择，也有效促进民生问题的解决乃至城市的发展。

戴德梁行预测，随着租赁住房市场的不断发展，在租购同权逐步落实中，多元化的产品供应将成为趋势，以满足越来越多的不同群体的租赁住房需求。

不过，对于长租品牌的开发商来说，漫长的收益期，让高昂的前期资金成本压力凸显，发展初期为抢占市场份额而快速扩张，对企业资金提出巨大挑战。在此背景下，寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。长租公寓收益的长期性及持续性使得资产证券化成为理想的融资工具，近两年来在政策鼓励和支持下，住宅租赁的类REITs、CMBS、ABS 等多有发行，不少金融机构积极参与其中。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉表示：“虽然我国尚无标准化的公募REITs 产品，但近几年不断的探索尝试，令公募REITs 脚步越来越近。长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs 发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道，降低融资成本、优化企业资金结构。”而纵观长租公寓市场，国企和开发商背景的长租公寓品牌，往往具备更强的综合实力，拥有大量的存量资产，也在过去两年间的获得了大量的住宅租赁用地，因而更受资金青睐，有望先行受益。