苏州再次释放调控收紧信号 业内：预警口气前所未有

近日，10天内已三度加码楼市调控的苏州召开了房地产行业座谈会，内容包括继续提高限售、限购等门槛、已上报房地产长效调控机制方案，今年房价涨幅目标5%等。会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码。

“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华直言。房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚亦认为，苏州的这则消息是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，“调控措施和预警口气前所未有”。

与此同时，不断加码调控力度的苏州，也被业内认为是热点二线城市的调控样本。易居企业集团CEO丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。

长短效机制结合

据苏州市人民政府新闻办公室官方微信“苏州发布”消息，5月24日，苏州召开房地产经纪机构和房地产开发企业座谈会，相关职能部门和各市、区政府（管委会）负责人，以及本市行业内有代表性的20家房地产经纪机构和20家房地产开发企业的负责人参加了会议。

关于会议内容，“苏州发布”称：“我市将建立完善房地产稳定健康发展的长效管理机制，建立多部门联动协作机制，进一步加强管理执法，同时引导企业自觉规范经营行为，在‘稳地价、稳房价、稳预期’上与政府同向发力，共同努力推动我市房地产市场持续稳定健康发展。”

尽管官方没有发布具体的会议内容，但会议召开当日，一份“5.24苏州房地产行业座谈会简报”就在业内流传开来。记者在这份简报上看到，本次会议的背景是：苏州一季度以来土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限，国务院调控小组就相关问题提出要求。

同时，该简报总结了9个“明确要点”。其中，关于调控加码，会议称本次“5·11新政”作为前两年调控政策补丁，手段温和准确，但释放政府调控决心，6、7月作为过渡期，如果几大指标得不到控制，7月后调控即可加码，且具体措施已有方案，如将限售区域扩大至其它热点区域、外地人社保缴税年限由一年变为两年等。

简报称，在房价方面，会议强调全年苏州指标必须控制在5%以内。年内物价审核不会放开，年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

长短效机制结合也是重要议题。此次会议透露，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。目前，不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内的苏州，已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。

在土地出让方面，除了表态确保年度住宅土地供应，苏州还强调后续要对出让土地做到出让条件设置精细化管理，后续出让地块指导价格会适度下调等。此外，还将严格控制别墅类用地、出台园区人才优购政策细节等。

为了确认上述简报内容是否属实，《华夏时报》记者致电苏州市住房和城乡建设局，工作人员表示的确开了这么一个会议，但网上流传的会议内容不是住建局公开发布的，建议记者关注官方微信号等发布的信息。不过，记者从一位不愿具名的参会开发商那里得到了确认，苏州一位业内人士则直言：“（官方）没有辟谣，就是真的了。”而此前报道了该消息的媒体界人士也向记者透露，其发布报道之后，苏州市相关部门的人曾找到他，对一些细节问题进行了澄清、说明。

值得注意的是，在此之前，苏州市已连续三次对市场进行调控：5月11日，苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房限售5年；5月16日，苏州市工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”；5月17日，吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

“政府稳房价的决心没有改变”

“苏州的这则消息，是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，”丁建刚直言，“调控措施和预警口气前所未有。”邹琳华也向记者指出，“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变”。

事实上，记者近日走访苏州市场发现，尽管连续三次升级调控，但新政对楼市影响有限。根据克而瑞苏州数据，限售新政发布后首周（5月13日至19日），苏州市区新房成交总体有所下滑，但最反映市场真实情况的二手房成交不降反升；5月20日-22日期间，苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控新政发布前的数据差别不大。

业内人士普遍认为，政策传导还要一点时间。但如果苏州政策继续加码的话，市场行情很可能会发生转变。亿翰智库首席研究员张化东认为，短期之内苏州市场的热度会继续保持，但如果以3-6个月的周期来看，整个市场热度保持的可能性并不是特别大。

值得一提的是，在日益收紧的楼市调控中，已有小开发商转让开发中的苏州项目。公开资料显示，这家小房企在2016年进入苏州，先后拿下3幅地块，但其后推出的3个项目销售均不甚理想。但对于此前拿下高价地块的开发商是否会陷入窘境的问题，邹琳华显得很谨慎：“目前还不好说，因为拿到的地块并不是马上就上市，目前不确定性因素还有很多。”

与此同时，多位业内人士也向记者强调，苏州不断加码调控的举措颇具标杆意义。

丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。邹琳华也认为：“可以预见，如果其他城市房价过快上涨的话，政府也会及时出手，不断加码或者调整调控政策，直到楼市的价格稳定为止。”

丁建刚坦言，业界普遍认为这是热点二线城市的调控样本，其他热点二线城市可能都会参照：“当然，让人们联想最多的可能就是杭州。”

高力国际中国区研究部高级董事邱义昇分析称，如果苏州调控力度进一步提升，其中一些溢出的购房需求和投机性置业需求可能会辐射周围的南京、杭州等城市，使得这些城市可能引入限制性措施，如限价、限售，以及更高的首付比例等。