北京西城三种模式破解社区物业管理难题

无论在商品房小区、老旧小区，还是平房社区，物业服务管理水平的高低直接影响到社区的生活环境，居民的“幸福感”也与物业服务直接挂钩。北京青年报记者昨日从西城区获悉，为进一步强化基层党组织对社区物业服务管理工作的全面领导，提升社区治理水平，《西城区加强党建引领改进住宅小区物业服务管理的意见》正式发布，该文件明确了基层党组织在住宅小区物业服务管理工作中的领导核心作用。

物业服务纳入社区治理体系

根据该《意见》，各街道工委将党建引领改进物业服务管理相关重大问题列入议事日程，充分发挥党建引领“街道吹哨、部门报到”机制作用，强化对社区党组织指导，加大有关工作推进力度。而社区党组织要把物业服务企业和业主委员会纳入社区治理体系，抓好物业服务企业和业主委员会的党组织组建等工作，推动各方形成社区治理合力。

“目前西城区有商品房小区、保障房小区、老旧小区和平房区、失管小区等四类。”西城区房管局相关负责人介绍，针对西城的四类社区，在社区党组织领导下，确立形成“物业服务合同型”小区治理、“多方联动共治型”小区治理以及“政府托底居民自治型”小区治理等三种模式。

三种模式“分类”治理不同社区

其中，“物业服务合同型”小区治理主要是在社区党组织统筹领导下，实现商品房小区、保障房小区市场化、规范化、专业化物业服务全覆盖，确立形成居民委员会协助指导、业主委员会规范运行，物业企业全面服务、市场调节定价、政府监督管理的模式。在这个模式中，街道社区引导物业服务企业树立“以服务换取业主信任”的意识，引导业主依法行使权利履行义务，督促物业服务企业履行管理职责，提升服务品质，推动物业服务市场“优胜劣汰”。

“多方联动共治型”小区治理则是在社区党组织的统筹领导下，综合考虑小区历史成因、管理现状，逐步扩大房改房小区和平房社区市场化、规范化、专业化物业服务的覆盖面，推动形成居民委员会组织引导、业主共同参与、售房单位履责联动、物业企业积极响应、政府帮助扶持的模式。街道社区引导业主树立“购买物业服务”意识，按照《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》的规定，成立业主大会、组建业主委员会或者通过形成业主共同决定的方式，选聘物业服务企业实施市场化服务。

“政府托底居民自治型”小区治理则主要针对失管小区而建立的长效管理模式，社区党组织积极探索形成居民委员会动员主导、居民自我服务、各方力量协同、物业企业成本价服务、政府应急保障的模式。街道社区以居民合理诉求为导向，可通过综合整治改善失管小区居住环境，同步建立物业服务管理长效机制，维护整治成果。

物业问题分类梳理便于解决

此外，西城区还出台《西城区老旧小区综合整治实施物业管理的工作方案（试行）》、《关于加强老旧小区物业管理长效机制建设的指导意见（试行）》、《西城区解决12345热线群众集中反映物业管理问题工作指引》等指导具体物业管理工作的配套文件，对西城区12345市民热线、信访投诉、媒体曝光的物业管理类问题进行了分类梳理，共梳理出群众反映最为集中的12大类45小项问题，约占12345市民热线反映物业管理类问题总量的90%以上，适用于各有关部门更及时、有效地处理和解决群众反映突出的物业管理问题。

亮点

商品房小区治理：社区党委出经费修整步道

“原来小区的健身步道破损严重，社区党委拿出党组织服务群众的经费重新修整了健身步道。”说起社区党建在物业服务管理中发挥的作用，德胜街道阳光丽景小区的居民格外感慨。

据介绍，阳光丽景小区是德胜地区第一个成立业委会的商品房小区，小区居民、社区党委、小区业委会、物业服务商各方纳入到小区治理之中。阳光丽景社区党委相关负责人以小区硬件设施改造举例说，社区原有三条步道供居民健身休闲使用，但由于健身步道使用频率很高，其中有两条步道损坏比较严重，老人和孩子走在坑坑洼洼的步道上很容易摔伤，居民对此意见很大。

面对这个问题，社区党委将业委会、物业组织到一起协调解决，各方也都表达了为社区居民服务的意愿，但物业公司确实没有足够的资金进行维修。于是，社区党委按照程序，利用党组织服务群众的经费，重新对破损的健身步道进行铺设，同时还在小区内换装太阳能路灯，解决了物业公司缺少资金的难题。由于小区治理得到居民的认可，物业费的收缴率达到98%。

平房社区治理：书记担任胡同物业“一把手”

平房区也能得到如商品房一般的物业服务且价格亲民？对于家住白塔寺的居民来说已经实现。

“现在有问题联系辖区物业服务中心很快解决了，不像以前有了问题不知道找谁。”住在宫门口四条35号的高喆，几天前家里的电灯坏了，她就去白塔寺街区物业综合服务中心做了登记，没有几分钟，工程人员就上门免费修好了电灯。有事找物业，已经成为白塔寺街区居民们的新习惯。

新街口街道工委书记何焕平介绍，今年3月以来，新街口街道以白塔寺片区、育德前公用片区、西四北片区为试点，成立了3家街区物业综合服务中心，建立“党建引领、政府主导、物业服务、社区参与”的平房区服务模式，“一站式”解决居民日常生活中的问题。

为了让物业综合服务中心运行顺畅，由社区书记担任中心主任。此外，服务中心还依托地区资源，整合了西城区德外绿化队、新街口房管所、垃圾分类第三方服务公司等力量，为居民提供预约上门等服务，打通服务群众的“最后50米”。“居民对物业服务很满意，大家觉得物业中心有社区党组织在，放心了不少。”

失管小区治理：党建引领居民自管老旧小区

位于广外街道的红居南街6号院建于上世纪80年代，属于典型的老旧失管小区。而与一般失管小区不同的是，红居南街社区党委发挥党建引领作用，在6号院建立友邻家议事会，依靠居民自治破解老旧小区管理的一道道难题。

红居南街社区党委书记王春玲介绍，红居南街6号院原是单位宿舍，也没有物业，为此6号院成立友邻家议事会，由社区党员、居民代表等组成。“居民的事由居民自己商量，友邻家议事会以邻里情为纽带，吸引越来越多的居民参与到社区建设中来。” 王春玲表示，友邻家议事会分为四级协商，如果社区解决不了，再通过“吹哨报到”机制，由街道相关部门协调解决。

王春玲表示，原来院里两栋楼房之间有个花房遮挡光线，居民纷纷要求拆除。社区党委发挥友邻家议事会的作用，让大伙自己做决定，很多人都希望把花房拆除后，修建一个自行车车棚。社区党委联系街道后，花房在去年年底被拆除，除了修建了车棚，地面也被平整。本组文/本报记者 李天际 通讯员 张海涛 刘辰 本组摄影/本报记者 魏彤