国税总局原高官：房地产税未达成共识！

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房产税可能没那么快

大家翘首以盼的房产税，可能没那么快跟我们见面了！

3月25日，中国(海南)改革发展研究院举办的2019经济学家年会·中改院论坛在海南海口召开。

论坛上，联办财经研究院专家、国家税务总局原副局长许善达表示，目前房地产税进度在研究起草阶段还没有形成共识，还有很多问题还在研究，并且意见分歧不小。

意思就是目前房地产税还有很多问题。

而在许善达看来，房地产税的设立之路还很长，而且实际出台效果，可能与人们想象中，有着很大的出入。

说真的，房产税这个东西，就像女人的大姨妈一样隔断时间就要传要来了，我听得都累了。

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房地产税立法面临了哪些问题

1、地方政府其实一点儿也不积极。

从财政的角度来说，房产税有两个目的。

其一是希望这个房产税能够作为地方税的主体税种。

因为营业税改增值税了，营业税原来是上万亿，现在没有了，然后地方税也要有主体税啊，主体税是什么概念呢？要地方建？主体税要是上万亿的。

这个房产税从数目上太少，根本不符合。而且结果就是上海、重庆从来没有公布居民试点。

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其二是希望缓解地方政府财政困难。

中央地方的财政收入收支不平衡，地方政府非常困难，这个现实是存在的，当时有专家就建议说，如果地方开征房产税可以缓解地方财政困难。如果收入那么少能够缓解困难吗？呵呵，所以这个目的也没有解决。

所以,2012年上海试点了两个税。一个是营改增，就是部分行业营改增，一个是房产税，这么几年下来，什么结果呢？

营改增当年试点不到半年，就有很多地方政府给国家打报告，我们省的地方也要参加这个试点，我们不能再等了，我们要马上参加。

但是房产税这几年没有一个地方要参加，没有一个地方政府说我要试点，我要加入试点，没有。

2、只有人大立法规划和政府工作报告可信，其他专家说啥都是白扯。

现在对房地产税立法发表意见的，预测通过人大的几审，那些专家都不预测了。专家预测实际都不对的。

最重要的是政府工作报告和全国人大权威的表达，去年用的是“稳妥的推进”，今年用的是“稳步推进”，全国人大在讲到整个立法计划的时候，这个法那个法没有房地产税法，全国人大新闻发言人在讲到2019年的立法里面没有这个法。

房地产税现在处于哪一个阶段呢？在研究起草阶段。

研究是什么意思？还没有形成问题还没有形成共识，现在研究起草就是还有很多问题还在研究。

3、本届人大并不承诺在任期内完成立法。

人大和机关说“在研究起草之中”，说明有很多问题还在讨论。

这个意见分歧看来还是不小的，所以我觉得稳步、稳妥，什么意思？不能急，要稳步推进。

所以再时间点上，你明白是啥意思了吧。

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房地产税能降房价吗？

我们先来看看韩国日本美国征收房地产税后，房价有没有抑制住。

1、韩国

韩国从1965年之后就曾经历过几轮房产泡沫期，但每轮调整后又是一路上行，2001年-2006年上涨，尤其是2005、2006年暴涨，当时韩国的城镇化率已经达到了82%，按理是不该涨了，但因为韩国采取低利率，货币宽松，导致房价暴涨。

为了抑制房价上涨，韩国政府随后出台了房价调控政策，规定一人在购买第二套房时要交税，第三套、第四套房以此类推，税收不断加重，2005年开征房产税，根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。

但房价只涨不跌的神话，当时并没有因为房产税的开征而破灭，2006年，首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。

2007年，美国次贷危机开始爆发，韩国的楼市才开始调整，其实最主要的还是加息起的作用，房产税顶多算辅助。

最近十年来，据房地产114的消息，2016年第一季度首尔公寓平均买卖价约为5亿6449万韩元（人民币约321万），比十年前（2006年第一季度）上涨了约1亿2285万韩元（人民币约70万），可见房产税的实施，并不决定房价的涨跌。

2、日本

日本的情况大家比较熟悉，我之前也写过文章，日本房地产最后一轮疯狂是1986-1991年。

日本也是为了调控楼市，1992年，想出了房产税，对土地、房屋等征税，税率1.4%，政府给你房子的估价，乘以1.4%，就是一年要交的税钱。从长远来说，针对大量囤积土地的人，来改变市场供需。

但政府要估价非常麻烦，毕竟每套房子情况都不同，就只能按便宜的估，所以最后真正要交的税率，并不多，比如500万的房子，一年只要一两万。

总以为房地产税是抑制地价上涨的大杀器，但实际上只是作为日本房地产调控的其中一个手段而已，最后捅破日本泡沫的，其实不是房地产税，外部因素是美国签订广场协议后，让日元先升值，吹大日本资产泡沫后日元又只能贬值，日本内部最后被迫通过加息抑制泡沫。

3、美国

美国从20世纪初就开始征收房地产税了，目前各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间。

2008年之前的那一轮美国房地产暴涨周期，也是因为货币极度宽松，利率低刺激，导致房产税就完全失效了，不管税率高低，房价普遍大涨。

在泡沫刺破回归理性后，经过几轮QE，过去五年，美国房价涨了45%，但房产税最高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%。

对于美国而言，正常时期，房地产税确实有利于调价房价涨幅。但并不能完全阻碍房价的上涨。纽约所在地纽约州房产税率偏高，为1.62%，但房价依然是美国最高的。

从国外经验来看，整体而言，利率下降、经济繁荣、需求上升，是导致房地产市场繁荣的主因。而利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。

房产税虽然对房地产市场有重要影响，但像美国，其主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。

韩国和日本相似的是，在房价暴涨时，推出房产税，作为一种调控手段。但同时又在不断加息，所以很难判断因房产税导致房价下跌了多少，因为美国07年只是加息，房产税率这一因素不变，房价同样下跌了三分之二。

如果把时间稠度拉长点，你会发现，韩国日本房地产税产生的作用千差万别。日本连续加息，配上房地产税，使房价进入万劫不复的深渊。韩国连续加息，同时配上房地产税，房价短期跌了，但长期而言，房价照样涨。

同样是有了房产税，同样是高城镇化率，为什么房价涨跌幅不同？归根结底，还是取决于一个国家的人口，经济活力。韩国的经济增速在1990年后，除了1998年，始终大大高于日本。

国外的实践告诉我们，房产税不能够有效来降房价，即使征收了，也只是将房价转移到了房价上面。

重庆和上海的试点怎么样了？

而本次国家税务总局原副局长许善达表示，房地产税应该分两个阶段看，第一阶段是2012年重庆、上海试点的时候。

2012年时，重庆上海率先成为房地产税试点城市，然而从结果看来，重庆、上海的房价，因为房地产税的试点而跌了吗？

那个方案实践证明，当时说的几个目的没有一个目的实现了。

这几年，房产税传闻来了又走，走了又来，一会加速，一会推迟，不知道你们是咋想？

我都头疼了。

（观点整合自樱桃大房子，地产Plus,许善达公开发言）