房地产市场虚火再起 官方“泼冷水”降温预警十城

近日，房地产市场有重新火热的苗头。多个城市4月份环比涨幅扩大。银保监会、住建部及时喊话房地产，为市场灭火，显示出中央稳楼市的决心未变。

银保监会加强了对于房地产的资金监管，严查违规资金变相用于拿地和购房。住建部在此前约谈6个城市的基础上，又及时约谈了4个城市。近日楼市狂飙突进的苏州也再次升级了调控措施，及时刹住了市场疯狂上涨以及炒作的“邪火”。

市场虚火再起

从国家统计局发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，新房市场方面，4月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市为67个，比上月增加2个，上涨城市数量回归历史较高水平，1个城市持平，2个城市下跌。其中，最高涨幅为秦皇岛的1.8%，重庆、昆明和北海房价都涨了1.2%，并列第二。

另外，二手房方面，4月环比上涨城市数量有55个，3个城市持平，12个城市下跌。一二三线城市的二手房价格也在全线上涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者，从目前的全国房地产市场来看，整体维持了热度小幅上扬趋势，部分城市的确出现房价上涨过快的苗头。经历了楼市调控最为严厉的2018，又经历了2019年一波“小阳春”洗礼，部分城市开始出现快速回暖，在成交放量的带动下，市场对于房价上涨的预期也开始逐步增强。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受《华夏时报》记者采访时则表示，首先，从房地产市场的角度来看，最近一段时间应该是各地房地产从严调控之后一个市场情绪反弹的过程，属于市场回调，并不能作为市场过热来解释，这和2015年前后的房地产过热是非常不一样的。

银保监会整治融资乱象

5月17日，银保监会在发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》，力求从多方面保障打好防范化解金融风险攻坚战，巩固前期整治工作成果，防止市场乱象反弹回潮。整治内容中多处涉及房地产领域融资乱象，从侧面对于房地产可能出现的房价上涨过快苗头，进行了遏制。

对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中，单独提到房地产行业政策有：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

对非银行领域乱象整治中，对信托领域的宏观调控政策执行上，也涉及到房地产宏观调控政策执行，包括向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

对于银保监会的整治融资乱象的要求，江瀚表示，监管层从控制风险的角度来看，对资金进行从严管理是监管层提高风险控制水平、降低系统性金融风险的体现。从整体市场来看，房地产企业几乎每年都会有先松后紧的态势，这一点是很正常的。

张波也表示，今年以来，受整体市场流动性放松影响，房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解，同时一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐，受此影响房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了对于融资的需求度。在此背景下，银保监会重申对于房企的融资限制，也是属于楼市调适度从紧，资金监管的阀门或面临“微收紧”。

住建部约谈十城

住建部也在第一时间做出了反应。5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

住建部要求，各地要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

“如果说四月6城的约谈只是警告，那么本次4城实实在在点名就是明确向市场释放信号。”张波表示，本次约谈表明了楼市的因城施策绝不是因城放松，人才政策频频落地也不是楼市政策全面放松的信号，再次显示出中央对于2019年“三稳”的目标毫不动摇，对于各城市楼市稳定的要求绝不放松。

此前，楼市过热的苏州紧急升级了楼市调控政策。5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，规定在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

苏州楼市紧急调控刹车，未来是不是会有更多城市效仿，调控是否会越来越严？张波表示，过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件，3-4月房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来或将面临“微收紧”。从二季度来看，市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大，调控的松紧变换在这些城市的体现更为明显。

未来的房地产市场也将难以出现往年的暴涨态势。江瀚预测，房地市场已经全面从投机性市场向居住性市场转移，未来房地产市场的主基调是稳定，房地产价格想要出现投机性的暴涨几乎不太可能的。