楼市正在“变脸” 这些新变化你要看懂

引言：

4月份我们谈了一个观点，楼市调控周期变短，短周期不可测，关注政策的变化比市场数据更有效。

进入五月，热点楼市陆续有新调整。5.1后，苏州房价在4月份领涨全国后，调控升级，部分区域开始限售；在二线城市普遍下调利率的当口，合肥、青岛、南京、深圳等地逆势提高房贷利率，收紧了钱袋子。

而在北京，5月9日政府牵头，举办土地推介会上，集中推出44宗宅地，参与企业众多。在市场层面，顶豪放量，丽宫别墅，上上周成交（网签）9套，上周成交5套，套均过亿。

信号错综复杂，甚至完全向左的。在因城施策，分类调控的背景下，看清楼市变得困难了。市场上说法也很多，有人说3月份小阳春后，楼市要冷。有人说未必，过去的都是未来高潮中的浪花。

关于这些问题我和队友们讨论了很久，现在把一些想法分享给大家。

01

北京，一直是全国楼市风向标，了解大政方针的走向，要重点看。

过去3年，北京的调控严格有效。从源头入手，执行了“限竞+7090”政策。出让商品宅地99宗，限竞房94宗。

效果立竿见影，房价上涨勒住了，但是副作用也很大，楼市疲软。

入场需求释放缓慢。二手房成交周期拉长，以前平均是30天，现在要70-80天，交易成本增加。中介产能严重过剩，人均买卖绩效如何，成为讳莫如深的话题。

新房销售，虽然有百亿的大盘。但从主流“限竞房”销售看，并不乐观，网签率不到30%，入市了2000多亿的货值，只卖出了500多亿，回款就更少了。开发商陆续加大了促销力度，可是市场反应依然偏冷。

除了开发商和中介，其实有关部门也挺急的，房卖不出去，谁还来再买地，而卖地关乎财政。

在今年的两会上，北京分管财政的领导讲话，罕见的表示“2019年会是近年来财力最紧的一年。”

印象中，北京的总部经济实力雄厚，科技独角兽首屈一指，是名副其实的科创中心和金融中心。但实际上，房地产占GDP的比重不低，在地方财政收入中，土地出让金的比例不低。

数据来源：北京市统计局

再叠加今年的减税，70年国庆，一带一路高峰论坛、世园会、2022冬奥会等重大活动。家大业大的北京，未来几年财政很紧张就不难理解。

于是，去年5月份开始，北京土拍市场就有了微调。目标很明确，土地卖出去，楼市要转起来。新出让的土地，价差（楼板价与售价的差）开始大幅增加，只要肯拍地，利润是有保障的。

到了5月初，有关部门更是牵头办起了“土地推介会”，一次性集中推介宅地44宗，含共产权9宗，这个数量相当于去年全年的2/3。

其中的一个变化，是“限价”松动了，没有最高售价限制，开发商的上限打开了。

应该说，这个变化是意料之中的。

不只是北京，地方对土地财政的依赖仍然是常态，尤其是转型升级的城市，更是如此。

在多方诉求下，土地市场在年后呈现了一定热度。但是，拍地热只是表象，“拍地去库存”才是目的。

目前真正传导到销售端的，也只有苏州、合肥、南京等几个城市，从全国看，销售并没有全面回暖。所以政策的左右微调，更像是呵护楼市热度的手段。

房地产，作为经济“增长引擎”的使命结束了。但是，作为经济增长的“稳定器”，还是十分必要的。

02

另一个变化是从顶豪市场传出的。

5月的第二周开始，顺义的丽宫别墅，成交连续放量，第二周成交（网签）了9套独栋，第三周成交5套。单价11万，套均1.63亿，从中，可以感受下高端购买力的深不可测。

要知道恒大丽宫剩余的这40、50套独栋，算得上是孤品。产品很纯粹，1000平以上的大独栋，0.5的容积率，大花园，临水系，社区配套标准18洞高尔夫球场。从新世界到恒大，这批存量，一直卖的低调、佛系（不追求高周转，越慢越好）。

1-4月，北京别墅成交1300套，上涨90%；成交面积40.52万㎡，上涨121%；成交金额229.51亿，上涨180%。按照目前的情况看，5月份的别墅销售数据，也是不错的。

不光是北京，深圳的豪宅，今年以来也是风生水起。2月份，8000万/套的华润深圳湾瑞府就一房难求，掀起一个小高潮。5月14日，久未露面的中介大佬，中原施永青带队到访鹏瑞深圳湾1号，实地探盘，表达了对深圳楼市的长期看好。

顶豪的放量，细想有两点：

1，一线的“顶豪”过去溢价低，物有所值，比中低端更具性价比。

2，两年多的调控，一线的钱和房都比较便宜，政策触底微弹，时机到了。

大环境不理想，顶级买家持续进场，逆周期操作，即表达了对未来的信心，更是一种抄底。

目前的状况，是老百姓荷包有限，对风险最敏感。一有状况，先捂紧钱包，我不买了。

从去年开始，汽车销售先断崖下降，0首付也不见起色。接着是物价涨了，特别是瓜果蔬菜，车厘子自由不敢奢望，苹果自由都快谈不起了，大家开始有点慌。

未来是变坏了，还是要变好，人们有不同的看法，认知是分化的。

03

最近北大国发院姚洋教授在经济观察网的几个观点，就很有意思，下面和大家分享。

经济增长点的概念已经过去了。

过去，我们讲经济增长，从农村改革开始，到乡镇企业增长，然后是开发区和出口一起，带动经济增长。

但现在，并没有发现一个显著的增长点，这就说明“增长点”概念的时代永久性地过去了。需要澄清几个观念。

第一、科学技术刺激经济的增长，这个过程比较缓慢。

比如，5G和AI技术很难成为新的经济增长点。 一个原因是，通信行业规模小，技术进步也并没有我们想象的那么快。

哪怕像iPhone刚在美国出现，把手机的价格提升了100%，但iPhone的消费仅占美国总消费的千分之一，甚至更低，而且iPhone的价格也不是每年都涨，所以它对GDP的影响有限。

另一个，新技术很多时候是一个替代作用。 比如智能手机出来后，打败了一批老手机，原先手机制造的GDP被新的手机替代了。AI恐怕也会是这样。有一些企业做强做大，但还有一批企业坚持不住，没有钱搞技术革新，破产了。

科学技术刺激经济的增长，这个过程比较缓慢。 以日本为例，上世纪七、八十年代，当时日本技术进步非常快，几乎所有新产品都来自日本，而且还卖给世界各国，但它的经济增长率也只有3%。

GDP是个很古怪的东西，它是流量，要让它增长，需要有很高的技术进步。

第二、出口很难像以前那么快。

从2001年到2008年，我国出口增长了5倍，7年时间增长5倍，很容易被人们感受到。还有我们搞乡镇企业，就像雨后春笋一般全冒出来了。今后，美国对中国投资审查越来越严，欧洲恐怕也会一样，民粹主义一起来，逆全球化将不可阻挡。中国企业想再“走出去”投资或做贸易，将会面临更大的不确定性。

最近几年出口增速下降，投资也降下来了，每年增加7%就很不错了。中国的外贸除以GDP，这个比例越来越低，现在只有18%左右，今后还会继续往下走，最后很可能低于10%。

第三、中国经济增长，未来将更依靠内需

在这种背景下，中国还要做点自己的事情，重心还应该继续放在国内搞好经济。

因为我们的市场足够大。哪怕最终中国企业不再“走出去”，产品主要在国内卖，中国的经济也不会受到太大影响。中国的人口是欧盟的2.5倍，而欧盟的贸易主要在其内部做，这就足够了。中国31个省市自治区，完全可以玩得转。

经济增长主要依靠消费支撑，可能超过80%。最终投资对GDP的贡献会几乎会接近零。以美国为例，它的储蓄率在15%左右，消费占GDP占比在80%-85%之间。二、三十年之后，中国成为高收入国家的时候，也会接近这个情况。

新思路

过去一说经济增长，必谈出口、投资、消费三驾马车。投资就是大基建、房地产、产业园，出口就是与欧美贸易，消费就是买房，买车。现在毛衣战下，出口被美国卡脖子，国内消费信心不足，车市去年不好了，0首付，大降价不见起色。只有投资尚存，经济不乐观。

但是，通过姚洋教授的谈话，最大的感受是，我们有新思路。如果跳出三驾马车的桎梏，再看未来经济增长，你会发现拉车的三匹马变了，有利条件又多起来。

1、我们还有很大的内部市场，国内消费占GDP比重持续增长；

2、区域整合，包括粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展，还有中西部若干个城市群和城市圈的培育，每一个城市群，都有1-2亿人口，规模媲美欧美经济大国，增长潜力巨大；

3、与一带一路沿线各国，贸易量持续快速增长，6年贸易总额超6万亿美元，年均增速4%，高于同期中国外贸的整体增速；

4、乡村振兴，这片沃土，更是巨大的缓冲器和潜在的动力源。

区域整合、一带一路、乡村振兴是我们的三大战略，一直在不断推进落实。

按理说，有了的新路子，应该没必要慌了。可是面对不确定性和恫吓，还是会恐慌，这是人性。

怎么克服呢，俗话讲，手有余粮，心不慌。对于个人，有稳定的现金流（工作），持续升值的资产性收入，心也就稳了。

基本面，稳定就业是头等大事。在老百姓的腰包里，60%的财富是房产，大家应该理解楼市稳定的重要性。

04

扩大内需下的楼市

从经济地理格局看：发展重点，从东部沿海转变为区域整合；经济增长引擎，从出口导向到扩大内需。这些最终会投射到城市房价。

先说结论：楼市会回暖，也需要调整，但不需要高潮；城市继续分化，一些城市潜力巨大，包括一些中小城市。

整体看，用一个词语形容比较合适，叫“持盈守成”。

具体看，一二三线城市，会有差异化的表现，不同的机会。

一线城市，优化布局下的机会

在调控严格，减量发展下，价格依然企稳。说明住房这个内需，在一线还很庞大，需要启动。

比如刚需，北京的限竞房市场，陆续出现60-80平小两居、89平创新三居，面宽加大到7.5米，设计了双卫。140平的改善四居，客厅+3卧室四面南向。高低配少了，纯洋房社区多了。原来500万的上车盘，现在总价下降到300多万。这样的项目普遍受到热捧，去化率超过50%。

对于改善，难点是区位。改善中大部分是城市土著，对配套要求高。但新区也有优势，因为有土地。可以承接疏解人口，布局高新产业，搞产城融合。产业和人都有了，公共资源的再分配将成为必然。

因为有地，有关部门也有钱投入。配套产生新的爆点，会不断夯实了新区地价，稳住地价，稳定税收，就形成了良性循环。

如果是市区老破小，附加值已经兑现。周边也缺少可以出让的土地，自然没了再升级的动力。所以沿着城市延伸主方向，老破小置换近郊宜居大户型，这笔账未来还是很划算的。

二线城市中，中国经济地理版图正在重组。

现在看到，中国经济会集中在几个区域里：珠三角、长三角、北京—天津地区、郑州—武汉—长沙一线，成渝等内陆中心城市群。

户籍制度改革已经推进了一大步，人口会进一步集中到上面的区域里。不光是大城市，也会是区域里的中小城市。区域一体化主要体现在交通设施、公共服务配套一体化。

机会还是普遍存在的，比如武汉、成都、郑州、合肥、长沙等城市群的核心城市，未来20年，人口增量都在400-500万以上，甚至更多。按照1平方公里：1万/0.8万人口，核心城区会增加在500-600平方公里以上。这个面积，几乎相当于老城区的面积。

按照每年30-50平方公里的新增建成城区速度算，红利至少还有10多年，城市化与再城市化，空间还很大。未来的房地产红利，更多在这些扩张型城市。

在新一线、二线城市，短期的峰值需要避免，比如当下的苏州工业园区，合肥滨河新区等。但长远看，还是有大空间的。如果出手，需要注意板块的轮动，也需要耐心等待，收获至少需要2个5年计划。

一二线外溢，选择考验眼力

这些环线城市，如果考虑居住、通勤，在北京，北漂真正能接受的，就是北三县，35公里，1个半小时的单程通勤是极限。廊坊、固安位置上可以，可是南边的高端就业机会太少，在价值上大打折扣。环沪的面积可以稍微扩大，北到昆山、太仓、南到淀山湖和嘉兴。环深包括东莞的几个镇，惠阳区。

依靠渠道分销的力量，范围还会有所扩大。有生态、环境因素的加持，但是主要考虑还是价格，当价格在7、8K到1万，用一线城市房价的零头买套房，还是能吸引一批人的。

环线的通勤区域，价格如果上涨超过1万5—2万。比如2万，这个价格已经达到京沪近郊区，同区位新房的60%。前期买家（7K-8K购入）出售的意愿，会大于继续持有。

因为买家的低成本，很多还是全款，持有成本不高，再加上市场新增供应受限，市场会呈现缩量盘整。但是二手房接盘的下家，主要是当地居民或常住人口，很少会有炒家再入手。

选择上，环线城市要谨慎，不是不能选，更考验眼力和选盘。那里承接到产业转移，有人口流入，有政府持续投资，哪里更扎实，但是周期会更长。

05

最后讲个小经历，有一年，开车跑长途。路上，发动机回水管崩了，漏水不止。简单补点水，继续上路。这怎么开呢，能跑多久？随行的老司机告诉我，轰两脚油，眼睛盯好水温表，温度上来了，空挡滑行，降降温，红线以下，只管往前开，甭管水温报警。就这样跑了几十多公里，找到了修理厂。

现在，一些人找不到楼市洼地，焦虑；一些人看到局部泡沫，害怕；一些人知道不能停，但不知道怎么办，慌张；只有少数人清楚怎么做。

其实和开漏水车很像，既然我们下不了车，暂时还不能停。能做的，就是紧盯老司机的信号，小心翼翼的选方向，大着胆子往前走。

能有惊无险的走出来，靠的是实事求是，还有心细胆大。在认知上，有时要超越现有理论。