为何市场对楼市“波动”如此敏感

4月的楼市数据引发热议。国家统计局日前发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，整体来看，4月有67城新建商品住宅价格环比上涨；北上广深4个一线城市全面上涨。叠加前两个月的数据回暖，不少人认为楼市正处在升温区间。

与此同时，“小阳春”不稳、“盛夏”难期的声音也不小。业内专家分析认为，4月数据只是2月、3月真实交易的滞后反映（网签流程复杂），事实上4月置业需求入市放缓了，实际签约环比下降20%；而与此同时，同比涨幅是建立在去年同期出现了历史性低点的基础上，因此不能像部分媒体炒作的那样被视为风向标。

从“小阳春”预测，到“小阳春”确立，再到“小阳春”不稳乃至多地严控政策出炉后预期小阳春“爽约”或“短寿”，为何舆论导向会在短短两个月间来回剧烈波动？

客观来讲，在很大程度上是数据的波动引发了市场情绪。从3月的多城普涨到4月的交易量变化，市场情绪随之转向。根据贝壳研究院的统计，4月，一线城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然较长。而易居克而瑞的统计也显示，4月，28个城市的成交量出现同比、环比双双下降，部分城市的降幅达到3成。

与此同时，政策从信号分化到逐渐明晰也是重要原因。自中共中央政治局会议重提“房住不炒”以及住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示之后，调控措施又有收紧趋势。中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，针对房地产的调控措施超过60次，较前期力度明显加大。

当然，除上述客观存在的影响因素之外，非直接因素的“隐性影响”或许只大不小。

其一，不重趋势发展，而过度重视单月波动。数据解读是一项非常重要的工作，但如果只看同比、环比数据，很容易陷入“只见树木不见森林”。每个月的数据很难保持完全一致，或上或下的波动背后可能有政策变化、市场变化等多重因素，但也可能只是正常的市场调节，或是某个特定因素的强烈但不可持续刺激下的“应激反应”。在这种情况下，原本的波动在各路解读下容易被放大，再加上部分机构出于自身利益的舆论引导，部分媒体的模仿型、跟风型报道，很容易在一时间给人“草木皆兵”之感。

这一局面需要更加审慎地判断趋势性发展。无论是价格限制、程序限制乃至政策性限制，商品房买卖的流动性较差，作为投资标的并非最优，关注短期更非正解。在行情忽冷忽热的背后，“求稳”的政策逻辑、转型期的宏观经济逻辑、风险回避偏好加强的金融机构逻辑以及人口增速放缓乃至可能迎来拐点的人口逻辑，均在指向楼市的转型期。尽管出于市场的正常波动，价格的上上下下仍会存在，但动辄用“转向”来描述未免过于紧张。

其二，替代性政策尚未收到明显成效。所谓替代性政策，主要是指在住房领域，优质稳定的保障型住房供给、可承受价格范围的长租公寓供给、租售同权等制度的“有效落实”等方面。过去几年，各级政府都在大力推广上述对于抢购商品房的替代性方案，也取得了不少成效，但在传统文化、长期以来的房价上涨“信念”、替代性制度仍存在种种问题的背景之下，仍未能形成真正有力的“竞争选项”。应当说，在一段时间内，房价的平稳甚至微幅下探会让市场更加“冷静”，但哪怕是正常的市场波动或限制性政策“到期退出”，也容易引发过度关注。

这就要求保持政策定力。一方面，市场应当对政策落地抱有正确预期，既无需过度理想化，也不能要求短期见效。为了避免强压政策反弹，寻求商业可持续、政策可承受、市场可接受的方案需要一定时间。另一方面，政府也当加速推进各项替代性方案的执行细则和规范，为中长期的替代性方案落地提供有效支撑。

其三，替代性投资渠道尚未健全。除了稳住刚需的“抢跑心态”，并切实保障民生之外，同样重要的是抑制投机。而投机资金的重点则不在于政策如何引导，而在于楼市是否最有利可图；同样对于地方政府而言，土地财政依赖是“饮鸩止渴”的道理并不难理解，但更重要的是如果缺乏其他有效支撑经济的支柱产业，捉襟见肘之下并无太多选择的余地。

实际上，尽管杭州、深圳等多地的房价近年来整体仍是逐渐走高，但更为投资主体等关注的是当地企业的蓬勃活力和产业的健康发展；而股市大热之时，卖房炒股的例子固然极端，且对于普通投资者而言不值得鼓励，但也是其他投资渠道分流楼市资金的一个切实证明。

其实，类似的事件远不只存在于楼市。从宏观经济数据到货币政策预期，从股市行情波动到某个行业政策变化的影响，各领域稍有风吹草动，就不乏种种耸人听闻的预测、煞有介事的分析、同质化的报道等。这背后看似是直接因素的作用，但同样重要的是市场对政策定力、中长期改革走向预期的不确定性和分化。而无论是市场分析者还是政策制定者，都需要透过现象看本质，对这种变化的内涵保持真正的敏感。