如何“稳”住地价和房价？专家：关键在于政策落实

在去年下半年以来“稳地价、稳房价、稳预期”“因城施策、分类调控”的调控思路下，房地产市场出现明显降温。

但进入2019年，尤其是春节之后，楼市、地市回暖的信号频现：部分城市楼市成交大幅回升、房价出现较快上涨苗头，开发商抢地热情高涨、地王频出。而这，并不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的思路。5月初，因一手房、二手房价格指数累计涨幅过大，住建部对苏州、南宁、佛山、大连等4座城市进行预警提示。

那么，在“稳”的基调下，地价、房价究竟能不能稳得住？又该如何稳住呢？

2019年1~4月全国土地成交城市排行榜TOP10 单位：亿元、万平方米

数据来源：CREIS中指数据

因城施策效果渐显

苏州、南宁、佛山、大连4市被预警提示后，住建部再次强调了要“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处”。显然，去年底提出的“稳地价、稳房价、稳预期”，将是未来一段时间楼市调控的主基调。

数据显示，年初以来全国土地市场因城施策效果明显，整体呈现平稳态势。

根据Wind数据，至5月19日，全国100个大中城市宅地累计供应住宅类用地数量1713幅，累计供地面积9153.57万平方米，分别较去年同期增加1.84%、0.25%，且均创2015年以来同期新高。

成交方面，100个大中城市宅地累计成交宅地数量1442幅、面积7636.09万平方米，分别较去年同期减少6.3%、7.59%。尽管成交幅数、面积均出现下滑，但累计成交金额却同比增长9.52%，达到9617.37亿元，创下同期历史新高。

不过，虽然累计成交金额“逆势”上涨9.52%，但这一涨幅创下了自2016年以来的同期最低。显然，在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，地价逐渐企稳，因城施策的政策效应正逐渐显现。

但另一方面，土地市场虽总体呈平稳态势，但市场依然保持热度，竞拍热度提升，热点城市地价、溢价率显著上升。

中指院数据显示，今年前4个月，其监测的300个城市住宅用地楼面价持续上涨。成交楼面价在2月份结束了连续11个月的同比下跌态势后，3月份同比涨幅扩大，4月份同比涨幅进一步扩大到20%以上，而绝对价格已达到近4900元/平方米的历史单月次高水平，仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

与此同时，土拍溢价率也出现底部回升态势。3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%，同比提升2.6个百分点，环比提升13个百分点。而4月份溢价率进一步走高。

土地流拍率的降低，也佐证了土地市场的热度依旧。1月份300城住宅用地流拍率环比下降5.4个百分点至8.5%，2月份流拍率下降至6.1%，3月份进一步下降至1.8%，4月份流拍率虽然达到5.4%，但仍处于较低水平。

“房地产行业的竞争越来越激烈，在强者恒强、弱者渐弱的行业格局下，部分大型房企短期补仓的意愿强烈，而年初以来融资环境的相对宽松，房企资金压力得到一定缓解，也为它们积极拿地创造了条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示：“春节后楼市出现局部回暖迹象，并带动市场预期向好，这也导致出现房企在部分城市集中抢地的现象。”

2019年4月新建商品住宅销售价格同比涨幅较快城市（单位：%）

数据来源：国家统计局 邹利制图

如何稳住地价房价？

到底是高地价推高了房价，还是高房价带动了高地价？

也许并不好下结论。但作为“面粉”的土地，其价格的涨与跌、高与低，会影响到房企投资、卖房的策略和节奏，影响到楼市的市场情绪。反过来也是如此，房价的涨与跌、高与低，也会直接影响到房企投资拿地的策略和节奏，以及政府土地供应的计划和节奏。

实际上，对地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等，想要干出一番成绩，就需要巨大投入。钱从哪里来？卖地无疑是见效最快、效果最好的方式。

而作为财政收入的重要组成部分，政府性基金收入中的土地出让金，在不少城市的财政收入中具有举足轻重的作用。

据克而瑞数据，2018年杭州以2393亿元的土地出让金继续位居全国各城市首位，而同年其一般公共预算收入为1825亿元，土地出让金与一般公共预算收入的比值达到131%。

虽然土地出让金与一般公共预算收入并不是从属关系，但两者的比值仍能从侧面反应出地方财政收入的含金量，以及对土地财政的依赖性。

记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现，杭州以131%的比值位居首位，佛山、济南、昆明紧随其后，比值均超过100%，而北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。

财政部的数据显示，2018年全国土地出让收入6.5万亿元，同比增长25%，创历史新高。不过今年一季度，全国土地出让收入同比下降9.5%。

显然，不是每个城市都有底气和实力对土地财政说不。但如何在巨大的城市建设运营投入、土地出让收入，与稳地价、稳房价之间做好平衡，却尤为重要。

其实，在5月18日被住建部点名预警提示之前，苏州就已在5月11日出台《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，对高新区、工业园区的新房或二手房采取限售政策，并调整土地出让报价规则。

5月16日晚，苏州工业园区管委会发布通知，通过进一步细化人才优先购买商品住房、学位调整等政策，为园区楼市“降温”。随后的5月17日，苏州市吴江区的1宗宅地调整出让规则，将该宗土地的市场指导价下调5%、网上竞价中止价下调16%、一次性报价区间最高下调19%。

“目前从整体上看，楼市的调控政策已经很严厉了，像限购、限贷、限售、限价等，一些城市首套房贷利率上浮15%甚至更高，还有一些城市打击首付贷、限制企业购房等。”严跃进告诉记者：“政策这么严厉，但调控能不能看到效果，关键在于地方如何将这些政策落实到位。”

多位业内人士也向记者表示，目前的楼市调控，地方政府是第一责任人，要承担调控的主体责任。楼市“维稳”不力，必定会受到约谈、问责。

显然，政策即使再严厉，但如果执行、落实不到位，“跑冒滴漏”严重的话，调控效果只会事倍功半。