重点城市库存冰火两极：北京够卖两年 杭州仅够俩月

5月16日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。新房市场方面，4月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市为67个，比上月增加2个，上涨城市数量回归历史较高水平，显示重点城市房地产成交活跃程度在上升。

然而，随着一城一策的调控措施落实，各地库存也呈现差异化发展。从库存数据来看，去化周期18个月以上和6个月以下的城市值得关注。

根据克而瑞统计数据，截至4月末，共有北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门5个城市去化周期超过18个月。其中，北京去化需23.9个月；烟台去化周期为23.7个月；沈阳库存去化需22.9个月；肇庆和厦门库存量去化周期相同，都需20.8个月。

另外，杭州、重庆、长沙、南京4个城市库存告急，去化周期在6个月或小于6个月。其中杭州去化周期仅在2.6个月，重庆库去化需4.3个月，长沙库存量去化需4.8个月，南京去化周期在6个月。

库存反映各地楼市当前供需状况，同时也影响后续的供地。根据自然资源部2019年住宅用地“五类”调控目标，消化周期高于18个月的，属于库存较高城市，分类来看，消化周期在18—36个月的，要适当减少供地，高于36个月的，则应该停止供地；消化周期低于6个月的，属于库存较少的城市，要显著增加并加快供地。

上海中原地产市场分析师卢文曦对时代周报指出，“北京市场比较受关注，去化压力主要受限竞房产品类型影响，短期内不建议调整，以免导致市场热度过高。但厦门如果再持续维持较长去化周期，则需要当地政府采取一定措施来增加去化。”

杭州库存告急

近期，在土地市场和销售市场表现较好的热点二线城市库存量明显减少，杭州就是代表城市。

中指研究院数据显示杭州成交活跃，库存下降：4月杭州成交面积环比上升35.54%，同比上升96.02%。截至4月末，杭州（不含萧山余杭地区）可售面积为85.95万平米，其中可售面积环比减少15.07%，从对比来看，当前可售面积处于历史低位。

数据显示，杭州近几年新房去化情况较好，虽然供应量保持了平稳以及小幅增加，但仍带来计算口径下的去化周期缩短。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者指出，杭州楼市出现此种表现，主要受当地限价政策影响，当地一二手房价倒挂，所以带动了当地的购房者热情，近期在销售情况较好。

肖文晓指出，长沙、重庆等去化周期较短城市也是如此。与此同时，今年杭州计划供地11474亩，相较2018年减少了3461亩，其中涉宅面积减少3249亩。这会否加剧杭州楼市供需矛盾和房价调控的压力？

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民对时代周报记者表示， “这两年杭州的去化周期一直维持在低于6个月的情况内，主要是受去化影响。但这部分去化，存在部分投资投机情况，比方来说，今日是购房需求，明日就能转化为市场供应。所以从市场整体情况来看，并不存在问题。”

高库存难题

有别于杭州等地库存量大幅减少的情况，北京、厦门的去化周期则处于高位，位列“五类”调控应适当减少供地的类别。

在克而瑞统计数据中，北京库存去化周期为26城中最高，高达23.9个月。从整体情况来看，北京目前库存处于中高水平，靠近历史高位。

合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出，当前北京高库存压力主要受限竞房去化不佳影响。

数据显示，目前北京已入市限竞房大约3.5万套，预计未来还有四五万套限竞房将进入市场。“但受供应体量大、同质化严重等因素影响，去化并不佳。”郭毅表示，“目前限竞房整体的去化率仅有三成左右。”

高库存另一个代表城市是厦门。

中指研究院数据显示，截至4月末，厦门可售面积为253.62万平方米，环比上升17.17%，为重点监测10城中增幅最高城市。近期销售回暖仍未带领厦门走出严格调控、成交锐减导致的高库存状态。

中国指数研究院常务副院长黄瑜向时代周报分析指出，可售面积统计口径为截至上月可售加上本月新批商品住宅，再减去本月成交。所以一个城市的库存量，有成交和新批上市两个观察指标。因此，成交上升不一定带来库存下降。

“厦门的库存量事实上并不大，但由于近两年厦门成交量急剧缩减，根据计算方式才得出去化周期较长的结论。”新景祥厦门研究中心总经理张建对时代周报记者表示，如果厦门楼市想回到比较好的状态，今年需完成200万平方米的去化量。

中指研究院数据显示，今年1—4月，厦门新房成交量总计40.62万平米。2019年已经过去1/3，但距离200万平方米的去化目标，厦门仅完成了1/5。

对于这类城市，改善库存问题，更多的希望放在政策环境改变上。

针对北京由于限竞房去化带来的高库存难题，郭毅建议道，应该从供地端和产品形态进行结构性调整，适当控制供地，并且改善当前7090的产品形态，否则市场压力将会越来越大。