房地产头上掘金：3000亿元信托狂飙和违约故事

变局正在酝酿中。5月16日，贵州融创基业发布的一则“无关”声明，将安信信托的又一笔违约事件推到了台前。

“小房企、小项目、弱担保、弱抵押的不敢投。”针对近期几家信托公司被曝“踩雷”事件，北京一家信托公司经理直言。

2019年以来，房地产信托依旧在给房地产行业“输血”的通道上扮演了重要角色，但一路狂飙之后并非只有快意。一面是渴求资金的房企愿意以高达20%的融资成本向信托公司“求助”，一面是房地产信托项目的违约风险时刻撩动着市场的神经。

贵州融创基业这个名为“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”，因涉及借款人宏德置业逾期归还信托贷款，导致该信托计划兑付逾期。

尽管贵州融创基业表示该信托计划的逾期兑付与其无关，该贷款发放时融创基业还未成为借款人的股东，且正在办理股权退出手续。但警报已经拉响，在此之前，安信信托已经在中民投董家渡项目、新华城深圳罗湖项目上出现违约。

这并非个案。重庆典雅地产公司破产重整案中涉及中诚信托等4家信托公司、颐和地产通过中江信托发行的“中江金龙86号”出现逾期兑付、中泰信托贵州凯里棚改项目资金违约、民生信托无惧交叉违约再为大连百年城募资……一批批房地产信托的排队违约，从侧面暴露了强监管主旋律下“涉房涉地”仍是风险高发区。

前述信托公司经理称，房地产项目利润较大，20%~30%的收益对信托投资是很大的诱惑。如果提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下违约的隐患；如果抵押物充足，也可以通过资产处置的办法来应对风险。“虽然经常曝出信托违约事件，也会收到监管罚单，但整体上信托业风险还是可控。”

3000亿信托资金驰援楼市

房地产企业正通过信托产品进行补血式融资。

4月末，粤泰股份与北方信托签署了一份48亿元授信金额的合作协议，5年期的融资成本不低于11.2%。

此前的3月，平安信托与正荣地产牵手，签署了200亿元的战略合作协议。

据中国房地产报记者不完全统计，从去年四季度至今，信托公司与房企达成上百亿授信额度的合作时有发生。典型如光大信托先后与花样年、泰禾、福晟分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议。同期，兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议。

一家信托公司财富管理中心内部人士称，信托不允许放流动资金，必须要有项目，有项目才能放，所以房企与信托公司签协议更多是信用规划。战略合作协议相对较虚，落地下来可能并没有这么多，不过这也恰恰反映了企业融资比较难和迫切心。

用益信托最新数据显示，1~4月，集合房地产信托发行数量2058款，发行规模2988.51亿元，同比去年同期2696.72亿元增长10.82%；成立数量1844款，成立规模2289.97亿元，同比去年同期2007亿元增长14.10%；平均收益率8.38%，去年同期为7.74%。

“目前信托仍然处于新旧动能转换阶段，创新业务的运作模式、盈利能力仍有待市场检验，房地产信托成为转型时期盈利的重要支撑，同业之间竞争日益激烈。加上房企其他融资渠道不顺畅，短期内房地产信托不会完全萎缩。”用益信托分析师帅国让称，受经济大环境及强监管的影响，目前信托公司对房企的门槛明显提升，不仅要满足银保监会“432规定”的条件，而且交易对手继续向百强企业集中，项目向热点地区集中。

从4月成立并披露产品投向地区房地产类集合信托来看，房地产类信托的资金正在逐步向头部房企和经济发达地区集中。在305款信托产品中，信托资金主要投向于经济较为发达的地区，其中广东省以47款的产品数量遥遥领先；另外从229款披露交易对手的产品来看，交易对手为大型房企达到172款，占比超过75%。

普益标准研究员龙燕表示，房地产信托项目一般要求交易对手排名前100、融资项目满足“432规定”原则，综合考量交易对手的实力及项目区位、物业前景及抵押物情况等。排名靠前和国企性质的房企， 拥有更强的市场竞争力和抗风险能力，信用资质整体较好，更受信托公司的青睐。

“现在百强房企的信托融资成本大概12%~15%，龙头房企如恒大、融创等公司的信托产品，预期收益率也多在7%~9%，非百强房企基本拿不到钱。虽说开年后资金面有所宽松，但央行货币放宽也是定向放，资金端并不是很充裕，所以择优放款，非百强的房企融资成本在20%以上，风险很大。”一位华南地区信托公司人士表示，因为房地产信托结构灵活并且有足够的抵押物，目前来看，风险不大。

违约层出不穷

高歌猛进的信托发行数量和规模背后，违约风险也一直如影相随。

重庆典雅地产公司近日爆出破产重整案，4家信托公司和14家银行牵涉其中引起了广泛关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，已被自然人占有和使用，在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。

和融创中国扯上关系的安信信托发行的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”因涉及借款人宏德置业逾期归还信托贷款，导致该信托计划兑付逾期。该信托计划成立于2013年，计划规模约为28亿元，涉及投资者超过1000人。

安信信托发行的另一款名为“安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划”，因融资方“新华城公司及其实际控制人唐宝文”未能很好的把控付息资金的回笼时间，导致没能在付息日前兑付本次利息。

中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”是2016年底发行，共约4.5亿元。因融资方贵州凯里开元城市投资开发有限责任公司未能按约足额支付到期贷款本息而发生违约。

这些案例给目前热火朝天的房地产信托敲响了警钟。

帅国让认为，经济进入新常态后，实体经济增速放缓带来了资产质量下降风险，信托项目出现实质性违约的事件不断爆发。在这些爆出风险的项目中，除了融资方和项目自身的因素外，信托公司自身的因素也逐步浮出水面。但整个信托业风险是可控的。目前房地产信托业务主要防控举措包括名单制、抵质押物、资金监管及投后管理等。

对于信托行业而言，资管新规“去通道、控分级、降杠杆、除嵌套”等一系列监管规定的落地，在短期内意味着转型升级的阵痛，面对房地产行业预期高收益的利诱，信托公司和房企牵手合作一直“高烧”不止，其中也不乏铤而走险者。

4月10日，天津银保监局对北方国际信托开具80万元的罚单，原因是北方国际信托存在违规发放房地产自营贷款、信托资金违规发放房地产贷款的行为。

根据银保监会网站统计发现，去年有17家信托公司被地方监管局开出23张罚单，合计罚没金额达到1460万元。其中，在房地产信托方面，处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

龙燕认为，在目前房地产信托业务中，通过债权方式为房企提供融资支持仍占主导地位，但在去杠杆、金融强监管的背景下，传统债权融资以及明股实债的股债结合等业务将面临越来越多的制约，房企通过非标准化举债放大杠杆的路径将越走越窄。从信托公司角度对于房地产的资质主体要求也在提高，而且风险控制也在明显提高。具有较强资金实力和资金来源渠道多元化的大型优质房企，才是“香饽饽”。

实际上，居高不下的收益率才是“吸金”的关键。前4月，房地产信托收益最高的一款产品为“爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目(十二期)”，预期收益率高达13.54%。

“由于金融监管持续收紧，为了与银行进行差异化竞争，已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资，如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发，除了获取债权部分的利息收入外，还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。”上述华南地区信托公司内部人士说。

除了股权加债权的模式，部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目，比较典型的是持有型商业地产项目，由信托计划出资100%控股项目公司，深度参与项目开发建设和运营管理。

市场上充斥的另一种声音则认为，从2018年年底到未来三年，中国房地产行业可能是最后一轮景气周期，房地产信托是否依然会继续一路上涨，有待时间给出答案。