去化危机倒逼限竞房开启产品力“拼杀”

去化低，仍是北京限竞房市场面临的一个重要问题。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套，平均网签均价为49075元/㎡，网签面积98.9万㎡，以网签面积计算，北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例依然仅约40%。

在限竞房项目去化低的大背景下，新项目还在不断入市，聚集了金地、龙湖、首开、中铁建等知名开发商的青龙湖，或将于5月底迎来多个项目的集中开盘。中原地产首席分析师张大伟表示，未来青龙湖等局部区域井喷数千套供应很可能带来价格战。

近期，新地产财经以购房者身份，实地走访了青龙湖地区的三个楼盘，正如张大伟所说，开盘日期将近，预售阶段，价格战已然蓄势待发。

舌战青龙湖

由于三个楼盘均为限竞房，三家的均价相差不大，价格竞争主要体现在总价上，尤其是主力户型小三居的竞争最为激烈。

金地大湖风华售楼处销售人员介绍，大湖风华将是该地区最早开盘的楼盘，项目一期仅一百套，目前已有二百余位客户排号。当被问及价格时，该销售人员表示，目前大湖风华89㎡三室两厅精装房的销售总价在330-350万元之间，但开盘时会有优惠，绝对会让客户感到惊喜。

“金地当然是最早开盘的，不然我们怎么定价格？”听到金地的宣传说辞，首开熙悦观湖售楼处的销售人员轻松回应，同时对于该楼盘89㎡的三室两厅两卫精装户型，该销售人员报出了300万-320万元的总价。

而龙湖熙湖悦著的三室两厅户型，由于面积仅83㎡，同时为毛坯交付，售楼处销售人员仅报出了290万元的总价，而且贷款买首套房的情况下，仅需交35%的首付，低于其余两家的40%。

交流过程中，三家楼盘的销售人员都在以不同的算账方式试图证明自家项目在该区域内最适合购房者，而在项目户型相近、各家又各有优势的情况下，互相攻讦无疑成为了更有力的销售手段。

“除了我们的项目，区域内没有任何一家能做到35%的绿化率。”指着自家项目的沙盘，金地销售人员信誓旦旦地承诺。而在强调了自家绿化率达到了35%的同时，龙湖销售人员表示，金地项目的装标其实远达不到其宣传的标准。

“三个项目离得太近了，所以他们经常攻击我们的项目，说我们的项目挨着泄洪渠，但是我们的项目地势最高，如果我们需要泄洪，他们肯定已经被淹了。”出于对自家项目的自信，首开销售人员表示互相攻击并无意义，但介绍完自家项目的户型合理、没有浪费后，该销售人员话锋一转，提出了一个普通消费者看房时不易察觉的问题，“您愿意在吃饭的时候对着厕所么？”另两家开发商三室两厅的户型图上，餐厅的位置赫然正对着厕所门。

除了餐厅位置正对厕所门，在参观金地项目样板间时，新地产财经发现，书房和次卧面积较小，即使从开发商准备的样板间看，空间也显得较为逼仄，提出该问题时，金地、首开的销售人员均表示，两个房间之间是非承重墙，未来可将两个房间打通。

房间布局上存在问题在限竞房中并非个例，对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，产品设计是居于需求出发的，“面积小于90㎡的三居室，有小瑕疵不可避免，如果做成两居情况会好很多，但90㎡以下的限竞房面对的主要客户群体为刚需刚改人群，对他们来说，多一个卧室很重要。”

倒逼产品升级

激烈竞争下，倒逼聚集在青龙湖板块的几家开发商在产品上别出心裁。

青龙湖三个楼盘中，金地、龙湖都表示自家楼盘绿化率为35%，首开楼盘绿化率为30%，从项目沙盘和销售介绍中，均可以看出开发商在园林打造及产品细节设计上下了一番功夫。在金地、首开做到精装修交付，龙湖依旧发挥自身园林打造优势的同时，针对项目附近公共交通不便的问题，金地承诺为业主提供全天的地铁接驳车服务，龙湖主推的83㎡三居做到了客厅3.9米，卧室3.6米的区域内南向最大面宽，首开为自家主推的89㎡小三居户型做了三室两厅两卫的设计。

在产品上做提升，不仅是以上三家开发商做出的选择，也是限竞房普遍面临激烈竞争背景下的大势所趋。

中原视点数据显示，5月6日-12日，包括万科翡翠云图、领秀翡翠华庭、京投发展锦悦府、翡翠西湖等39个限竞房楼盘共计成交317套，环比前一周大幅上扬142%。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，最近入市的限竞房位置相对较好，少数五环内项目去化有所提升，但后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大，在已经入市6000套的情况下，2019年入市的限竞房有望超过6万套。

限竞房“限房价、竞地价”，即为从拿地时销售价格的上限已被确定，且绝大多数限竞房伴随着90/70的限制，要求建筑面积90㎡以下户型，占比超过70%，因此，主力户型相近往往是限竞房在竞争时需要面对的问题。同时由于开发商拿地区域、时间较为集中，往往同一时间入市的限竞房处于同一区域内，在当前产品去化较低，项目仍将大量入市的情况下，未来新入市的限竞房项目不仅需要与同时入市的项目竞争，还需要防备先入市项目的降价促销，其面临的市场竞争和去化压力可想而知。

而市场竞争和去化压力反映到产品端，则催生出了2019年限竞房产品的水准上升。限竞房在拿地时对房价的限制导致开发商利润空间被压缩，2018年，在限竞房产品上做减配是开发商压缩成本的常用手段，但由于市场反响较差，同质化产品在市场竞争中毫无优势等原因，2019年入市的产品，开发商主动增配的现象更为常见。郭毅认为，从整体看，2019年的限竞房产品较2018年有了很明显的提升，主要体现在产品设计水平增高、精装项目增加两方面。

同时，2018年，房地产开发商在开发限竞房产品时，常在保证容积率范围的前提下，通过局部拉高建筑高度（用足控高）腾出土地做一些低密度的类别墅产品，也就是所谓通过“拉高拍低”的形式提高项目货值，从而获取利润。而2019年，从整体来看，限竞房产品中“拉高拍低”的现象明显减少，很多优质项目本可以加入类别墅产品，但仍选择做成纯洋房产品，此外，跃层等复式结构在今年限竞房产品中较为常见。纯洋房社区在不存在资源差异的同时，不同户型的设计也能够完美覆盖主要客户群体的需求，如小三居主要面向刚需人群，跃层户型则对应刚改人群。

不过值得注意的是，隐藏在主动增配、价格战背后，限竞房或会面临亏损困境，张大伟认为，限竞房目前已面临供大于求的情况，根据项目自身区位、配套条件的不同，限竞房市场分化明显，同时，目前限竞房已出现明显的价格调整，随着后续供应量上升，价格战会进一步升级，除了少数优质项目，限竞房将面临全行业亏损。