探讨房地产税｜立法应明确免征额：按面积人均40到60平米

近日，由中国法学会财税法学研究会、上海财经大学联合主办的第十八届中国财税法前沿问题高端论坛暨“新时代房地产税立法的理论与实践”研讨会上，中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞做了“房地产税立法：障碍、难点及对策”的发言。

在张学诞看来，房地产税立法仍有障碍，一是有征管风险：我国缺乏对个人和家庭征税的经验和基础；房地产税征管需要的相关配套制度条件不完善；征管的法律法规也不太健全。二是，房地产税征收也有公共风险：如果房地产税的税负设计让社会公众感觉过高，将对社会稳定有可能产生很大影响。

对此，张学诞建议，房地产税立法应明确征收范围和免征额，个人住房的房地产税税率水平最好确定为0.2%-1.2%。

张学诞指出，从立法障碍上来说，房地产税在征管方面是有一些障碍的。其认为，我国缺乏对个人和家庭征税的经验和基础，尽管有对个人所得税征税，但是大部分都是代扣代缴。第二个方面在于国家征管信息。房地产税的全面开征应具备房地产登记信息系统和房屋价值评估系统两个技术前提。即对个人住房征税必须先了解和掌握个人住房的相关信息，也能够客观地对个人住房价值进行评价。

张学诞称，还有一个征管方面的问题在于评估，我国有几千名资产方面的评估师，但是我们评估的能力和技术手段还是有一些欠缺。

三是对个人征税的相关征管法律法规也不够健全。如果推进房地产税的立法实施，那么现行税收征管法就需要进行修改，因为原来的法律对税收保全措施和强制执行措施方面都没有涉及到个人问题，而目前税收征管法的修订还没有完成。

张学诞指出，第二个方面的风险在于公共风险问题。房地产税是财产税和直接税，社会公众将直接能够感受到税收负担。因此，对个人或家庭征税，有一定的社会风险。如果房地产税的税负设计让社会公众感觉过高，将对社会稳定有可能产生很大影响。尤其是我国个人或家庭拥有房产的多少与其纳税能力之间并不匹配，即可能出现个人或家庭有房产但缺乏有纳税的连续收入的情况。

“房地产税对老百姓各方面关系比较大，实际上是会面临一些风险。比如说，他就是不交税，不交税怎么办，那风险就来了。另外一个方面就是配套的东西也不一定很完善，比如我们说要把这个税立法，前提就是把交易环节相关的一些税费进行归并，这些东西能不能归并？对我们房地产税立法影响是会非常大的。”

与房地产税在立法上存在的一些障碍问题相对应，房地产税在具体制度设计上也同样存在一些难点，包括征收范围、免征额、税率水平和税收优惠等制度的确定。

张学诞指出，房地产税设计中确实也面临着一些难点问题，比如说征税范围。

从立法角度来说，为了给以后留出足够的空间，征税范围尽量要大，要扩大到所有的房产。实际上我们在考虑征税范围的时候更多的要考虑几个因素：第一就是房地产税的功能定位，比如定位成地方一个很重要的收入，我们认为房地产税征税范围一定要宽。比如定位成主要是为了调节分配，发挥调节方面的作用，征税范围就是在高端住房，征收范围就会相对小一些。

“立法在考虑征税范围的时候，我认为还是应该要宽，包括生产经营用房和非生产经营用房都要包括进来，农村和城市都要包括进来。我们可以通过设定一定的条件给他减免。比如考虑农村，我们为了提高农民的收入要对他征税，我觉得可能不太现实，我可以给他设置成免征。”

“从免征额来说，在学界，不少人认为免征额的设计要按照套数来设计，我个人认为这是比较困难的。还是应该按照面积会比较好一些，也比较合理一些。”张学诞指出。

张学诞指出，如果考虑把老百姓的基本住房需求免除征税，有几个依据：一是全国平均住房水平。比如在前一两年，城市里面人均住房面积平均不到37平方米，农村平均是不到46平方米，我们可以考虑把人均的面积作为一个考虑因素。

张学诞称，现在上海和重庆在试点，把它作为一个考虑依据，上海的面积是达到人均60平方米以上。结合这些因素考虑，我们可以设定人均40平米到60平米的范围是否合适。

在张学诞看来，在立法的时候可以定的宽一些，具体在执行的时候由地方来执行，同时还可以设定为给地方一定浮动的权限，把这个权限下放给地方，通过这种方式，把免征的面积确定好，最终按照房屋的评估价值来确定，但是各地的评估价值由各地自己去完成。

在税率方面，张学诞称，“我们可以考虑区分生产用房和住宅，分别设定税率。建议生产用房的税率设定在0.8%到1.2%，居住住宅涉及到0.2%-1.2%的水平。”