苏州楼市“限售”赶走短期投资客 专家：调控可能持续加码

楼市狂飙突进的苏州，在一纸限售令下，慢慢冷静了下来。

苏州“限售”政策对新区和园区短期投资炒卖行为已经表现出了立竿见影的打击效果。但园区和新区市场的房价何时将趋于平稳和健康、房企是否会更加谨慎地拿地，依然还需要时间来验证。业内人士预计，如果后期市场热度持续走高，不排除调控持续加码的可能性。

5月15日，“限售”政策落地第5天。还未到早上9点，苏州工业园区不动产登记中心已是人头攒动。正如业内专家所研判的那样，几位购房者及中介均告诉《华夏时报》记者，新政赶走的是投资客，对真正需要买房的人来说，影响并不大。

“限售政策可以震慑投机投资客，短期内由于供求关系失衡加剧恐慌心理。限售意味着在一段时间内锁住流动性，市场有波动也不能兑现，对于投资投机客而言偏短期收益，因此3-5年是偏中长期的时间锁定，可以给躁动的市场降温。”上海中原地产市场分析师卢文曦判断，只要限购限贷不松绑，市场不具备继续反弹的动力。

“房子该买还是得买”

5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》（下称《意见》），此前在坊间流传已有时日的“苏州将实施限售”传言终成现实。

这份强调“房住不炒”的《意见》，对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，规定新房须取得房产证3年后方可转让；园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。而除了将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，在人才优先购房方面，《意见》也要求在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策等。

新政发布之后，业内人士普遍认为，“限售”政策将带来降低房价、挤压投资客生存空间等积极意义。

例如，目前苏州项目在售的某闽系房企相关负责人告诉《华夏时报》记者，此次的新政策涉及土地、商品房限售、学区房落位以及人才购房四个方面，核心是希望房企理性拿地，控制地价，打击热点板块投资投机行为，稳房价，稳市场，同时释放利好人才购房的信号，为今后苏州经济的腾飞奠定更坚实的基础；诸葛找房数据研究中心分析师孙明英亦表示，此次出台的苏州调控政策重点针对限售，目前热点二线城市的限售政策普遍限制2-3年，苏州此次在部分区域限售5年，对于稳定市场预期和房价走势，引导理性购房，抑制投机需求有重要作用。

5月15日，“限售”政策落地第5天。还未到早上9点，苏州工业园区不动产登记中心已是人头攒动。正如业内专家所研判的那样，几位购房者及中介均告诉《华夏时报》记者，新政赶走的是投资客，对真正需要买房的人来说，影响并不大。

一对正在等待办理手续的中年夫妇表示，普通人买房很慎重，尤其如果要考虑学区、医疗等配套，肯定不会拿到手3、5年就急着脱手。

“看房和咨询的人这几天的确减少了很多。但是刚需、刚改这种有需求的客户还是得买，挤掉的都是短期投资客，但这种人实际上并不多，起码我就没接触到几个。”一位来自链家北极星门店的孟姓工作人员表示，目前其手中的房源价格基本上没有变化，“反正也限售了，不急着用钱的，就先放着吧。”

与其看法类似，另一位中介人员也表示新政只是降低了过户的速度，“目前生意没有太多影响，限售的影响肯定没有限购大”。同时，该中介人员也表示，由于园区房源相对较少，且需求量较大，其并不认为园区房价会因限售政策而下降。

限售政策发布后，首个发声的新盘融创泊云庭目前正在验资。记者赶到项目设在苏州文化艺术中心的验资地点，销售人员介绍，前来验资的购房者中苏州本地居多，且全款买房占比大，“限售”对来访客户也几乎没有影响，“这几天来验资的人数超出预期”。绿都地产集团营销负责人成军也直言，限售政策主要是限制近期园区二手房价格被哄抬过高的现象，打压预期：“园区是苏州技术、资金、人才、教育等资源高地，新房供应量又有限，大量购房需求依然存在，所以基本面应该不会有太大变化。”

调整升级仍有可能

公开资料显示，从2016年开始，为稳定市场，苏州楼市调控政策陆续出台，限购、限价、限贷轮番上阵，加上目前的限售，苏州楼市已经“四限”齐活。

苏州楼市调控此番升级，源于今年春节过后苏州楼市、地市的强势回暖。

根据诸葛找房数据研究中心发布的数据，苏州年内已经出现了3次百亿级土拍。2019年1-4月，苏州住宅用地出让金622亿，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%；且成交了多宗高单价、高溢价率土地，多个板块的“地王”纪录被刷新，如4月底中海地产以35.63亿元总价刷新“苏州工业园区单价地王”纪录。

而自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大。其中，工业园区与高新区的二手住宅挂牌价在苏州各区域处于领先。例如，工业园区4月二手住宅挂牌价35908元/平米，高新区25176元/平米。诸葛找房数据研究中心认为，这也是限售政策在这两个区域实施的重要原因。

目前，“限售”政策对新区和园区短期投资炒卖行为已经表现出了立竿见影的打击效果。但园区和新区市场的需求量是否因此会减少、房价何时将趋于平稳和健康、房企是否会更加谨慎地拿地，依然还需要时间来验证。

值得注意的是，不少业内人士都认为，苏州楼市后续调控加码的可能性依然存在。上述孟姓中介人员就向记者透露，其最近已经听到苏州限购还将继续升级的消息，“首付款比例会提高”，但至于是首套房还是二套房还不太清楚。

“可以看到，新政出来后，吴中、吴江、相城以及新区不限售区域将会迎来一波结构性上涨，但与此同时也需要注意到，本次新政目前处在试行阶段，不排除随时会有调整升级的可能。”上述某房企相关负责人也向记者坦言。

“苏州的调控政策代表了当下同类型城市的政策取向，”孙明英指出，“楼市、地市过热，调控加码政策就会出台，最近一二线城市都有明显的市场活跃现象，后续调控政策加码的预期依然存在。”