北京新房入市速度加快！7天6项目获发预售证

伴随着3月北京楼市“小阳春”，北京新房入市速度也明显加快。

券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计，仅5月前7天，就有6个新房项目获发预售证，而今年1-4月发放的预售证数量分别为2个、4个、14个、10个。其中，限竞房是新房供应的主力，3月以来获发预售证的限竞房项目多达16个。

(注：限竞房是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。)

不过，由于供应房源数量较多，自去年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今，近一年的时间里，多达49个入市项目整体去化情况并不理想，虽有个别热销案例出现，但滞销是普遍现象。迫于去化压力，有不少限竞房项目首次亮相北京房展会揽客。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，受位置远交通不便、产品同质化、配套不完备等因素综合影响，今年限竞房项目整体依然面临严峻的去化压力，不排除部分供应井喷的区域产生价格战。

限竞房供应井喷去化压力大

券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计，仅5月前7天，就有6个新房项目获发预售证，而今年1-4月发放的预售证数量分别为2个、4个、14个、10个。

其中，限竞房是新房供应的主力。今年3月以来，北京限竞房入市数量明显增加，券商中国报记者统计，3月发证的14个项目中，有10个是限竞房；4月发证的10个项目中，有5个是限竞房，5月发证的6个项目中，有1个是限竞房。

而从目前已入市的限竞房项目来看，由于供应房源数量较多，整体去化情况并不理想。

中原地产研究中心的统计数据显示，截止5月7日，北京从2018年6月10日开始合计入市限竞房项目达到了49个项目，合计73期，供应住宅套数达到33427套，而网签数据合计只有9438套。平均网签均价为49075元每平米，网签完成98.9万平方米，按照面积计算网签完成率只有25.2%。由于网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例也只有40%左右。

不过，近期开盘或拟开盘的个别限竞房项目也有受到热捧的，售楼处现场出现了北京许久未见的人山人海的场面。

V房CEO司智告诉券商中国记者，丰台区西四环外的橡树澜湾项目，一期开盘共计推出575套房源，现场选房客户870组，选房客户人数约1300-1400人，开盘首日去化率97.4%。

另外，券商中国记者从石景山区西五环外的长安云锦项目售楼处了解到，该项目拟5月底开盘400多套房，目前已经验资排卡800组客户，据说想托关系都不好买。

“当下楼市出现了复苏迹象，二手房市场交易活跃，部分改善性需求客户用二手房换新房，使得部分新建住宅改善户型去化加速。最近入市的限竞房位置相对较好，少数五环内项目去化有所提升。”中原地产首席分析师张大伟说。

不过，在合硕机构首席分析师郭毅看来，热销只是典型个案，滞销才是市场普遍现象。她告诉券商中国记者，受位置远交通不便、产品同质化、配套不完备等因素综合影响，去年6月10日限竞房上市至今，供需比大概是3:1，今年供应量依然很大，销售情况虽然略好于去年，但整体依然面临严峻的去化压力。

张大伟也表示，今年入市的限竞房有望超过6万套，已经入市6000套，后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大，特别是青龙湖等局部区域井喷数千套供应很可能带来价格战。

限竞房首次亮相北京房展会揽客

限竞房的去化压力，迫使开发商们加大营销力度，北京房展会上的推介机会自然不能放过。

房展会开幕前，券商中国记者从北京房展组委会了解到，本次报名参展的北京住宅项目有30个，其中有24个是限竞房，并且在一个展馆进行集中展示，包括中海、万科、碧桂园、招商、首开等多个品牌房企都有参展，其中中海参展的限竞房项目就有5个。

券商中国记者梳理统计，这24个限竞房项目中，有8个是未发预售证的，有16个是已经开盘的，其中有4个4月以来刚开盘。这些项目多位于北京大兴、房山区域，也有项目分布在石景山、昌平、朝阳、海淀、延庆、怀柔等区域。

对于北京房展会首次集中展示限竞房的原因，北京房展组委会总监郑向东接受券商中国记者采访时表示，在“房住不炒”定位下，刚需群体成为购房主力，限竞房作为北京市场主要供应产品，未来供应还会加大。一方面，在供应井喷的情况下，购房者没时间一一踩盘，对产品、配套、产业规划和区域价值不够了解。另一方面，供应量大存在竞争，而限竞房在拿地时销售价格已经被限定，除了个别特别好的区位项目去化较快，其他位置较远或供应集中的区域，如大兴、房山等在产品类似的情况下，开发商的宣传动力会大一些。

不过，券商中国记者在16日开幕的房展会现场了解到，展会首日来展示的限竞房项目没有预期的多，而且基本都位于北京六环外。

现场某北京六环外尚未开盘的限竞房项目销售人员对券商中国记者直言，来参展就是为了多揽客户。

由于是工作日的原因，16日房展会开幕首日，前来看房的多为中老年人。其中一对刘姓夫妇告诉券商中国记者，老两口是给自己买房自住，不想再跟孩子挤在一起了，虽然北京的限竞房大多位于五六环外，交通配套还不完善，但是由于预算有限，没有更多选择也只能接受。

而另一对王姓夫妇则对券商中国记者表示，打算把北京的老房子卖了置换一套新房，要跟儿子一起自住，但是来参展的限竞房项目位置都太远了，儿子上班不方便，看了一圈没看到合适的。“之前也去北京的几个限竞房项目售楼处看过，五环内交通方便的都太贵，便宜的都在六环外，虽然供应项目不少，但是心意的太少，很难选择。”老两口叹气说。