深圳4月二手房成交近8000套，创两年半新高

深圳，压抑了两年的购房需求似是等无可等，争相奔向市场。

春节过后，深圳房地产市场异动。鉴于网签系统有滞后性，反映到3月、4月的数据是，新房的成交套数、面积出现较大幅度上涨，不过价格依然平稳，紧紧盯在横盘曲线上。

相比之下，二手数据更具实时参考性。3月，深圳二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%；4月，成交7570套，环比上升66.3%，终于突破5000套的月成交量，创下2016年10月以来新高。

此际，深圳房贷利率继续下调，首套房主流贷款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%；“731”新政已逐渐被市场消化，新版征信试运行。然而，“房住不炒”仍被重申，告别了普跌和普涨，以“稳”为主基调的新市场阶段迎面而来。

二手住宅月成交近8000套

由市场供需主导的价格，向来是多空博弈。但深圳楼市却是利空出尽，价格依然无风无雨，而成交量回暖明显。

3月，深圳新房市场共成交5365套商品房，不论是比2019年2月还是2018年3月，都是大幅增长，其中环比上升181.6%。

春节过后，深圳开发商的推盘意愿也颇为高涨。深圳中原地产数据显示，3月，新房市场共10个项目入市，整体去化率约32%。比2018年下半年，市场上普遍1-2成去化率而言，也有了较大进步。

记者了解到，这10个项目中，只有“深城投&中城AIO”一个项目为加推，其他均为新开盘。10个入市项目开盘形式均为顺卖，部分项目开盘前甚至无蓄客，由此可见，开发商对市场的信心有所增加。

3月，深圳一手住宅成交均价为54005元/平，环比上月减少227元/平方米。

二手房方面，根据国土局备案数据显示，2019年03月二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%；成交面积37.1万平，环比上升120.4%。深圳中原监测得的二手均价为52319元/平方米。

在二手房市场中，素有5000/8000套的月成交量价标准，假如城市当月二手房成交量在5000套以下，则房价下行；成交量为5000-8000套／月，则房价平稳上涨，而成交量突破8000套／月，则房价疯狂上涨。

若以此标准衡量，深圳3月二手房成交虽然大涨，但还处于5000套平均线之下。深圳的3月小阳春成色不足，4月的市场情况已大有不同。

从新房数据来看，4月份，推盘项目数量、一手住宅成交量、成交面积均低于3月份。深圳全市新房住宅共成交2704套，环比下跌12.44%，成交面积25.75万㎡，环比下跌15.44%。显然，整个4月新房市场热度明显降低，量值回归常态，与近一年月度均值2619套相近。

但4月深圳二手住宅却实现爆发，全市共成交7570套，环比上涨66.34%，同比上涨28.37%；成交面积61.08万平方米，环比上涨64.78%，同比上涨27.27%；成交均价57102元／平方米，环比上涨5.85%，同比下跌0.99%，整体量价齐涨。

此轮政策紧缩周期从2016年初开始，至今已3年有余，但月过户量超7000套月份屈指可数。查阅过往数据显示，近2年内，只有2017年底成交热潮下12月过户7199套，二是2018年“731”新政抢闸成交8月过户7208套。

按前述5000/8000套规律，4月的二手房成交量或成为深圳楼市步入新一轮周期的信号。关键在于，如此高的成交量能否持续。

高成交量或难持续

Q房网研究中心指出，“4月的总量，一方面有常规年后成交旺季的因素；另一方面可归功于市场的平稳，入市需求有充分时间和空间挑选物业促进交易走向活跃。”

从资金面来看，目前银行流动性显著增加。3月开始，深圳房贷利率继续下调，目前首套房主流贷款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%，贷款利率延续了2018年以来的下滑趋势。

第一财经了解到，新版征信试运行，对个贷申请人的资金情况查询进一步严谨和规范，曾引起一波小规模恐慌。多名购房者反映，近期在看房过程中，有中介表示，新版征信正式上线后首套房最低首付将由三成上升到五成。

一家大型连锁房地产中介负责人告诉记者，“确实存在个别中介利用信息不对称刻意误导购房者来逼单的行为，但从目前的政策情况来看，这种说法并无根据。”

新房方面，开发商的信心也有所增加，而信心的增加除了资金面的改善，还来自访客量的增加。深圳西部一个明星楼盘驻场销售告诉记者，“3月开始，项目访客量有明显改善，这种情况持续至今，因为去化良好，目前楼盘销售即将进入尾声，装修及折扣优惠不久前已削减。“

预期至关重要。当前，“731”政策已逐渐被市场消化，股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧，但业内普遍认为，稳房价目标调控下，住宅均价仍将维持平稳。

从3、4月成交情况看，略低于市场价的标的是这波成交的主流。在此情况下，价格相对有优势的物业已基本消化完成。

Q房网研究中心认为，”客户对新的价格有接受过程，需求和资金或都进入沉淀积累阶段，成交保持在相对高位将有一定难度，市场大概率回到731前平稳温和的成交状态。“

如果没有交易量的持续支撑，价格上涨不过是镜花水月。

至少目前，政策层面并无释放未来1-2年内核心调控“松绑”的预期，市场失控的可能性较小。

就在5月11日，苏州出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对于苏州工业园区全域、高新区部分重点区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目实行三年限售，苏州工业园区全域二手住房五年限售。

至于深圳，近期二次房改的正式意见已经落地，长效机制的步伐更近了。