苏州楼市将“疯”到何时？ 苏州住建局：正在研究“三稳”政策

连续数月，土地市场的疯狂、楼市热度的回归，让苏州这座华东二线城市赚足了行业的眼球。

但火热行情的背后，依然有人们的担忧：苏州的房价、地价还能涨多久？在“稳”字当头的调控思路下，房企拍出的“地王”是否会亏本？目前在苏州市场上，“新一轮调控政策即将出台”的说法甚嚣尘上意味着这种火爆的场景可能难以持续。

同策咨询研究中心总监张宏伟直言：“我觉得会适度降温。”其解释说，经济走向中的一些不确定性，可能对于房企的投资决策产生较大的影响。接下来苏州不管是地市还是楼市，都可能会恢复得理性一点。

就在5月8日，苏州2号公告三宗宅地成功出让，共计成交金额40.7亿。其中，甪直9号地块14263元/平方米的楼面价也创下了甪直板块土地楼面价新高，但另外两宗地块表现平稳。克而瑞苏州测评指出，目前关于苏州的调控政策在坊间盛传，在这个政策呼之欲出的敏感时期，原本积极拿地的房企开始采取谨慎态度。

苏州楼市从“回暖”走向“火爆”

苏州楼市再度进入上升通道。

克而瑞数据显示，春节后苏州楼市开始回暖，在三四月份热度持续走高，已从“回暖”走向“火爆”。4月份，苏州市商品住宅成交量环比上涨33%，同比上涨57%，较2019年月均上涨37%，尤其是配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求。包括绿都地产、旭辉控股等在内的几位房企内部人士均向《华夏时报》记者透露，“近期在苏州市场的各项目均销售良好。”

同时，上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》显示，4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。

成交量激增的同时，苏州房价也再度登顶。根据《55城冰山指数涨幅排名（第106期）》，苏州已超越燕郊连续5期位居55城冰山指数涨幅榜榜首；易居研究院近日发布的一季度《中国百城房价报告》则指出，按照“房价五分法”来划分，包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列（即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米）。

但更为引入注目的，还是如火如荼的苏州土地市场。今年以来，苏州前三场土拍已经吸金303亿元，共出让16宗涉宅经营地块，其中12宗溢价成交，最高溢价率接近50%。

4月29日，中海以35.6亿元竞得苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价为30287元/平方米，溢价率37.67%。这一楼板价不仅令苏州园区自规划建设以来首次突破3万元门槛，也助力中海一举拿下名副其实的苏州新地王。而在中海拿下新地王的前四天，4月24日，苏州一场大型土拍推出的5宗地块，吸引了34家房企竞拍。最终，5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。

来自中指研究院的《中国300城市土地市场交易情报（2019年1-3月）》报告透露，今年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，苏州以313.2亿元排名第5。今年一季度，苏州举行了3场土拍。宅地方面，平均楼面价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年来的次高位；平均溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。成交楼面价和溢价率回升现象较为突出，回暖迹象明显。

市场热度仍将持续一段时间

多位业内人士认为，降低落户门槛，以及部分区域的购房补贴、首套房贷利率上浮比例的下降等，都对带动苏州商品住宅成交量的上升起到了积极作用。

绿都地产上海事业部营销总经理王渊波告诉记者，苏州楼市的回暖，首先是年后全国多地政策出现微调，在一定程度是上扭转了市场预期。苏州作为强二线城市，尽管年后未立刻出台政策，但事实上购房者预期开始复苏。同时，苏州属于人口净流入城市，年后新房的成交数量明显提升，整体供求数据比较健康；此外，年后苏州土地市场火热也是促进新房成交量上涨的因素之一。

与其看法类似，融信中国一位负责人亦认为，今年以来房企资金压力明显降低，进入土地市场的资金额增加，而土拍市场的活跃以及楼市传统小阳春带动了包括苏州在内的各大中城市房地产市场逐渐回暖。同时，在本轮房地产周期中，苏州属于最先起势也是最先回调的那批城市之一，因此在中央货币政策和各地房地产政策有所宽松之时，苏州市场在回调到位之后也率先回暖。

“主要是购房者心理预期发生了变化。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，苏州市场回温过快一方面是受利好政策影响，如吴中区提出的“优购房”政策，人才最高可七折购房；另一方面也是因为年后市场普遍回温，购房者预期向好，促进成交。此外，苏州市一直处于高位的房贷利率近期也有所回调。根据克而瑞的数据，目前苏州市首套房贷利率普遍上浮18%-20%，部分银行的首套房贷利率最低可上浮15%。

对于苏州市场的后续发展，业内人士们依然充满信心。“苏州作为长三角区域的重要城市，未来发展空间还很大，基础设施的完善、人才的流入，会对苏州楼市起到支撑作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。上述融信中国负责人向记者强调，苏州是融信较为看好的城市，未来计划继续在苏州拿地，“在符合内部的指标要求、地价合理的情况下会有选择地积极参与。”王渊波也表示，公司看好苏州的城市发展，会坚持深耕苏州。不过，其也强调房企拿地不应盲目跟风。

业内公认，在土拍火爆、银行贷款放松的利好下，苏州楼市的热度可能还会持续一段时间，但这样的火爆局面能否持续仍然是一个未知数。

“今年年初苏州政府计划供地400万方，所以第二季度中仍会持续供地，但是苏州土地市场热度降低似乎已成趋势，”苏州克而瑞分析称：“区域市场一旦过热，有可能会引发调控再度收紧。”

同策咨询研究中心总监张宏伟直言：“我觉得会适度降温。”其解释说，经济走向中的一些不确定性，可能对于房企的投资决策产生较大的影响。接下来苏州不管是地市还是楼市，都可能会恢复得理性一点。

值得一提的是，市场行情的持续火爆，已令“苏州要出台新一轮调控政策”的消息在近期甚嚣尘上。

在苏州市政府主办的网络问政论坛“寒山闻钟”上，记者发现，多位网友针对苏州市近期房价上涨的情况发出了投诉贴。在《投诉苏州房价上涨有用吗》一帖中，苏州市住房和城乡建设局工作人员回应称，苏州当前正在研究房地产市场长效机制，以稳地价稳房价稳预期为目标，坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展，针对提出的相关建议，在研究相关政策时将予以考虑。