与时俱进改进共有产权房政策 落实“房住不炒”

2018年以来，北京市多个共有产权房项目在选房阶段出现了高“弃购率”的现象，这也让社会对共有产权房的定位产生了一定质疑。对此，北京市住建委做出回应，当前全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7，真正满足刚需无房群体住房需求，切实落实了“房住不炒”要求。

一边是加大共有产权房供地满足刚需，另一边却是低于周边平均房价30%的共有产权房销售遇冷，到底是哪个环节出现了问题，这需要从共有产权房政策设计的历程谈起。

客观的说，共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求，居住需求方面共有产权房与普通商品住宅并无两样，同样可以实现落户与子女就近入学，抑制炒作方面则通过产权比例设置和出让时的多重限制手段发挥作用，只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言的确已是一大进步。早期经济适用房虽然对购买家庭的年收入等多个方面进行了严格限制，但由于价格优势还是吸引了大量投资投机者，此前全国各地陆续出现了多个资质作假购买经济适用房的案例；自住型商品房是共有产权房的前身，购房者购买5年内不能交易，5年后将收益的30%上交财政后可出售，这一政策虽较经济适用房已大幅进步，但同样存在一定漏洞，比如购买时周边房价为5万元/平方米，自住型商品房70%售价为3.5万元/平方米，假如市场房价跌至4万元/平方米，购买商品房者每平方米会出现1万元亏损但购买自住型商品房者仍会盈利。也正是存在上述政策的历史演变，在“房住不炒”的背景下共有产权房才应运而生。

对购买共有产权房满足自住需求的工薪阶层而言，他们购房时不仅仅关注价格，还会关注交通便利程度、周围生活和教育资源配套、未来经济条件允许后卖出换房是否方便等因素。共有产权房的实际销售情况充分体现了购房者是如何用脚投票的，位于中心城区或郊区交通相对便利的共有产权房基本上推出后可售罄，滞销的多是位于郊区且交通不便的项目。另一方面，近两年北京市加大了中小户型限竞房的供地力度，短期大量限竞房集中上市同样对共有产权房形成了较大冲击。3月北京商品住宅待售面积已达820.2万平方米，库存超7万套，处于近3年的高点位置。同时，新开工的限竞房面积仍较大。中原地产统计显示，今年一季度末，北京共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应3万套，供应面积364万平方米。刚性需求者在选择时也会充分考虑共有产权房和限竞房的种种利弊，位置不好的共有产权房遇冷也就十分正常的了。

针对上述问题，与时俱进地不断改进完善共有产权房相关政策、以便其更好地发挥社会保障服务功能也就成了当务之急。

首先，短期应加大城市中心城区和郊区交通便利地区共有产权房的供给规模，对此，北京市住建委已明确表示近期已经向东城、西城区统筹调配了1200套房源。长期来看，由于中心城开发强度较大，已不具备大规模开发条件，应注重城市规划与人口分布的有机结合，停止“摊大饼”式的城市扩张模式，学习发达国家都市圈的发展规律，加大力度发展大城市周边卫星城，辅以卫星城良好的教育、医疗、商业等配套，着力发展市郊铁路有效连接卫星城与中心城。共有产权房着重布局卫星城既能解决城市中心不堪重负的问题，又能解决刚需购房者担心的交通与配套问题，一举两得。

其次，当前购房者购买共有产权房存在一个较大顾虑在于共有产权房未来的流转问题，毕竟谁都不会保证永远不换房。目前北京市共有产权房规定，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，代持机构可优先购买。政府持有的份额不对个人出让。相比于普通商品房可直接在二手市场上市交易，共有产权房流转速度注定较慢，决定资产价格的重要因素之一就是资产流转的难易程度，因而尽快建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台是提高共有产权房周转效率并打消购房者这一顾虑的重要手段。对此，市住建委正着手建立代持机构网络服务平台。

再次，北京市房地产市场已进入存量房时代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交总量的86%。未来在代持机构网络服务平台建成的基础上，由代持机构在市场上购买一定存量的二手房进入共有产权房系统可在很大程度上解决当前共有产权房位置不便、配套不全等问题。当然，这会显著增加政府在共有产权房上的投入。

综上，相对于经济适用房、自住型商品房，共有产权房的制度设计基本上已将投资和投机购房者挡在门外，但由于新建共有产权房位置多处于郊区交通不便之地，叠加短期限竞房井喷等因素，短期共有产权房出现了一定程度的市场遇冷，未来需从增加中心城区共有产权房供给、大力发展卫星城、建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台、探索政府购买存量房变为共有产权房等多个方面改进共有产权房政策，进一步提高共有产权房配置与使用效率，切实落实“房住不炒”。