落户放开，楼市如何应变？

在当前“房住不炒”房地产市场调控定位下，人口流动正在成为影响房价的最重要因素之一。也因此，日前国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》（简称《任务》），引起了市场对房价上涨的讨论。《任务》提出“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”“继续加大户籍制度改革力度”等内容，有舆论误以为此举是为楼市调控“变相松绑”。

分析人士指出，落户放开是要让那些为大城市做出贡献的新市民住有所居，与“房子是用来住的，不是用来炒的”基调相一致，“落户放开”不等于“楼市松绑”。但是，客观上市场对住房的需求会出现上升，各城市应落实好“一城一策”，推进租购并举、多渠道保障住房供应，防止房价波动激化供求矛盾。

近3亿流动人口面临落户选择

国家统计局数据显示，2018年末，全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。与发达国家75%以上的城镇化率相比，我国还有很大的增长空间。

为推动新型城镇化建设，《任务》提出：

在此前基础上，城区常住人口100万～300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300万～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。

加大力度引进人口正在成为近几年城市竞争重点之一。今年2月，西安在不到两年内第7次降低落户门槛，明确本科（含）以上学历者落户不受年龄限制；本科以下学历者，年龄在45周岁以下均可落户。3月19日，河北省省会石家庄市取消了在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，成为首个实施落户零门槛的省会城市。

瞭望记者采访获悉，《任务》出台后，多个城市积极响应。上海、深圳明确将优化调整积分落户方式，增加落户人数；杭州降低落户门槛至大专毕业生，南京谋划降低门槛增加公共服务吸引人口……中原地产研究中心发布的报告显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，力度与数量均刷新历史纪录。特别是二三线城市，发布人才落户、补贴购房等政策井喷。

根据《任务》的要求，全国所有城市都将受到这一政策影响，特别是多数二线城市，今后要取消重点群体的落户限制。按照国家发改委规划司相关负责人的解读，重点群体主要指在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口。

“我国目前仍有2.7亿～2.9亿流动人口，他们在城市打工，但是户籍仍在农村。”江苏省社科院原院长宋林飞说，造成这种现象的原因，既有农村土地制度因素，也有一些城市不愿意放开户籍带来的阻力。及时放开落户限制，积极引导外来人口落户，有助于城市更好地发展自身优势产业，提升城镇化水平。

人口流动引发楼市涨落预期

业内人士指出，城市户籍放开形成的人员流动变化对一个地区的经济发展将产生多方面的影响。例如，对房地产的供求将产生直接影响。近日，网上有截图显示，黑龙江省鹤岗市房价已低至一套46平方米的住房总价16000元，折合一平方米约348元，本刊记者到鹤岗进行了实地调查。

在网络截图显示的低价房源所在地九州松鹤小区、沿河北小区等地，记者看到，这些小区多远离市中心，且由几十栋楼构成，规模较大，大量棚改拆迁户居住于此。

循着房源信息，记者走入九州松鹤小区12号楼7单元，步行至顶楼见到售房人范先生，他将自己建筑面积48.51平方米的棚改房以2万元的价格出售。“当时棚改我按照平米数置换了两套棚改房，一套是一楼，另外一套就是七楼顶层这一套，挡光加上没电梯、没装修，在鹤岗顶楼几乎没人要。”范先生说。

鹤岗多个房产中介工作人员告诉记者，2013年、2014年前后，煤炭产业下行，鹤岗等煤城经济下滑后，便出现了房价的回落。“房价最高点时，单价4000元/平方米的楼盘很多，后来就慢慢往下走，目前房价在2000元至3000元每平方米间波动。”

根据第六次全国人口普查的数据，2010年鹤岗常住人口为105.86万人。从2010年到2017年，鹤岗常住人口减少了约5万人。业内人士认为，鹤岗目前房价与人口减少有一定关系，购房者及购房资金外流，改变供需结构影响了房价。

与鹤岗人口流出导致房价出现下滑相反，在珠三角、长三角、华中、西南等几大城市群的主要城市，甚至是城市群内的中小城市，近年来由于人口不断流入，房地产需求量相应增加，房价稳步上涨，甚至出现阶段性涨幅过大的压力，突出表现是万元县城成为普遍现象。

华创证券发布的报告显示，由于重点二线城市大力引进人口，2017年杭州、武汉、西安和南京等城市户籍人口增速都达到了历史峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4～6倍，带来了上述城市2017年商品房成交量不同程度地增长。此轮落户放开的消息传出，一些城市的二手房市场已经出现活跃的迹象。

坚守“房住不炒”提升公共服务

按照《任务》的要求，目前国内约有100个城市将进一步放宽放开落户政策。专家认为，对重点二三线城市而言，这将在一定程度上提升城市人力资源质量，为当地转型发展和产业升级提供有力支撑。对三四线城市来说，落户限制的取消，将在一定程度上为城市聚集大量的劳动人口，为这些城市加快发展带来新活力。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相应地，会对购房需求产生较大影响。

江苏大学校长颜晓红说，新型城镇化的一个核心内容是城乡公共服务均等化，这也是提高城镇化质量的关键。未来全国范围内除了一线城市，城市土地供应将与人口增长挂钩，这将大大缓解住房供求矛盾，从根源上做到稳地价稳房价，保障房地产市场平稳健康发展。另一方面，可以有效控制城市化过程中盲目“造城”和城市无序扩张乱象，提高土地利用效率。

“各地应当抢抓落户放开带来的新机遇，让人口‘引得进、留得住、用得好’。”业内人士指出，放开落户肯定会增加房地产市场需求，但地方政府必须明确的是，只有留住人、做强产业，才能让本地房地产市场有实实在在的支撑。仅仅取消户籍制度，如果不提升公共服务，做到人尽其才，才尽其用，等于什么也没做。

业内专家认为，围绕新型城镇化建设，各地在发展中应抛开房地产思维，围绕提升城市发展质量做文章。365地产家居网首席战略官胡光辉说，各地应抓紧配套公共资源，利用好政策带来的机遇，提升城市竞争力。