炒房的扎心了！高层、机构、专家接连喊话 楼市小阳春要凉？

从70城房价指数、房地产投资、到销售面积，此前的数据无不预示的楼市有小阳春要来！

国家统计局此前4月16日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

一二三线城市新房价格同比齐升。整体来看，3月有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城。

销售方面，申万宏源4月15日的数据显示，3月份一二线城市新房销售面积环比大增，二线实现价格环比同比均增长。

4月17日统计局数据显示，2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%；房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%。

高层再提房住不炒

但楼市“小阳春”可能要凉凉了！中原地产首席张大伟发文表示，4月19日政策预期又调整了。从2018年四季度的地产冬天，盼星星盼月亮，求来了小阳春，但想变成“倒春寒”很可能只需要一个政策，一句话。 4月19日发生了什么呢？4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作，这次会议再次提及房住不炒、因城施策等内容，为未来的房地产市场定下了基调。

而就在此前两天，央行参事盛松成撰文称，要警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇；

再往前推几天，人民日报和新华社相继发文指出，放宽落户条件不等于放松房地产调控，“房住不炒”定位不变。

随后就有多位专家和机构对楼市小阳春提出了质疑！

专家：只是部分城市的独角戏

4月19日，联讯证券首席经济学家李奇霖发布研报指出，表面上我们看到了楼市回暖，其实只是一二线城市的独角戏而已，占房地产市场近70%体量的中小城市，因为前两年有大量的期房楼盘售出，这些房子都会拖到今年才会竣工，所以我们看到了今年的施工面积增速、新开工及房地产投资增速一直居高不下。

李奇霖在研报中引用数据指出，近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

广大三线及以下城市、非热点二线城市加快竣工后，下半年施工面积增速将回落，这一时间节点将是三季度末、四季度初，也就是9月末、10月初。

张大伟也认为，小阳春主要是对比市场冰冻期，因为之前太冷所以现在感觉挺暖和，但这是错觉，市场只是恢复平稳。

对楼市存三大误区

4月22日，长江证券研究所宏观分析师、经济学家赵伟也发布研报指出，不少人对于房地产政策和行业存在3大“误区”。

第一，有人称调控会全面松动，实际上，春节以来的政策微调，以一线和部分热点二线城市为主，近期已有城市适时适当收紧调控，体现出了以稳为主、有保有压特征。

第二，很多人寄希望于一、二线城市带动楼市全线反弹，事实上，热点城市回暖的外溢效应，主要体现在大都市圈内的强三线，非都市圈的普通低线城市，它们的调整压力仍在。

第三，有专家认为棚改会继续拉动三四线楼市，但从2019全年来看，棚改计划开工规模大幅收缩、货币化安置比例下降，赵伟预测将拖累房地产投资大跌7%。

有人认为调控在松动，其实只是几个城市的独角戏，石家庄、西安、杭州放松了落户，宁波、呼和浩特、烟台发布了人才购房激励政策，落户宽松并不意味着楼市会受刺激，相反，我们看到了国管公积金对二套房“认房又认贷”，长沙还取消了二套房的契税优惠，在“因城施策”的框架下，楼市出现整体机会的可能性很小。

机构： 小阳春不牢固政策收紧可能性加大

而4月25日地产领域的两大较权威的研究机构—、易居中国、社科院不约而同的发文，表示对所谓的楼市小阳春并不看好。

4月25日上海易居房地产研究院也发布报告显示，2019年一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，相比1-2月份12.0%的涨幅有所扩大。其中，有11个城市步入了“超高房价”的行列，深圳房价最高，为57532元/平方米。另有23个城市步入到“房价过热”区间，中山房价涨幅最大，达到61%的水平。 报告对100个城市进行“房价五分法”划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1.2万元-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000元-12000元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。 报告还对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间：房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间；房价涨幅介于[10%，20%)的则为“房价偏热”区间；房价涨幅介于[0%，10%)的则为“房价合理”区间；房价涨幅介于[-10%，-0%)的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能，近期各类收紧性的政策也有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

社科院：“小阳春”基础不牢固

中国社会科学院财经战略研究院4月25日发布的报告也认为，3月“小阳春”基础并不牢固。

报告认为，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。

但由于一二线城市住房总价高、对融资杠杆的依赖度大，在调控政策坚持“房住不炒”的条件下，一二线城市房价上涨仍将受到很大制约。短期内一二线城市房价总体以小涨或微涨为主，难以出现大涨。

部分二线城市调控手段机制尚不完善，且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间，短期内少数二线城市仍可能较快上涨。

而三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在经济政策强调提升微观效率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下，三四城市局部“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。

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