二环四合院80万低价背后是什么？存在以租代售嫌疑

西城区“鼓隅院”这个爆红不久的项目可能面临搁浅。上周末，这个坐落于西城区小八道弯胡同的四合院改造项目吸引了大量的市民前往观看，然而，昨日项目持有方昊坤能源方面发布文件称，其从未同意或者授权任何第三方（包括东瓴物业）办理出租（出售）北京市西城区小八道湾11号和15号四合院事项。这个号称北京“二环内80万起”的四合院项目难道只是一个营销噱头？昨日下午3时许，北京青年报记者前往现场探访。

探访

售楼处人员已全部撤走

昨日下午，北青报记者来到小八道弯胡同，“鼓隅院”项目位置极佳，离鼓楼西大街不超过50米，离什刹海300米，往北300米就是北二环。附近居民介绍，这个被改造的院子原来是一座酱油厂，以前都是整体往外租，现在又进一步改造成小单间对外出租。

小八道弯胡同15号院，这个院子已经大门紧闭，没有了前两天的热闹，院墙外面的宣传海报已经全部撤下，但大门口还是有几位慕名而来的市民在讨论这个项目。一名从朝阳区过来的中年女士称，她从朋友圈看到这个消息后赶过来看看，主要是价格吸引人，“如果80万能在后海边有个物业，我觉得还是不错的。”

附近的一位居民表示，鼓隅院不到3万元/平方米的单价，仅是周边市场价的1/4，虽然只有30年的使用权，但还是很划算。

小八道弯胡同11号院仍然开着门，北青报记者进入院子后发现，里面有上下两层，上面一层仍然有工作人员在办公，一名工作人员介绍，这是他们租赁的办公场所，销售人员已经撤走，看房需要改天再来。

还有一位市民表示，这里吸引他的是可以落户。

细节

80万买四合院单间30年使用权

据了解，整个鼓隅院项目有8个四合院，共300多套房子，面积从27平方米到50平方米不等，均价2.4万-2.7万元。签20年期的租赁合同，再赠送10年使用权，相当于房屋销售的是30年的使用权。一名房地产中介表示，其中33.9平方米户型单价为27399元，30年租金总额为52.31万元，服务费总额为40.57万元，合计总价为92.88万元。

算下来，一间面积27平方米的小户型单间合计总价只需80万元左右，折合每月租金只有2000多元。该项目附近的二手楼房的价格普遍在12万元/平方米以上。

据一名房产中介介绍，购房人需要签署两份合同，一份是与东瓴物业管理（北京）有限公司签署的租赁合同，另一份是咨询服务合同，由一家技术咨询公司与租户签订，这家技术咨询公司主要负责房屋改造及后期物业服务。

以33.9平方米房价92.88万元的单间为例，其中40.57万元服务费用主要包括两部分，一部分为房间改造费用，另一部分为后期租户居住期间物业服务费用。租赁费和服务费需要租户一次性交清。有业内人士指出，项目签订两份合同，而且租赁年限长达30年，有“以租代售”的嫌疑。

现场一名疑似“推销人员”介绍，租户租下来如果不想自住，还可以转租。目前周边同样面积房屋的租金普遍在6000元/月左右，未来30年租金也具备升值空间，还可以买来给老人养老。但该推销人员否认自己是该项目的销售，只是附近的居民。

回应

项目所有人称从未同意租售

资料显示，这些四合院的所有人为弘华恒泰（北京）投资有限公司和恒祥永泰（北京）投资有限公司两家企业。企查查网信息显示，以上两家企业均为昊坤能源集团所有。

昨日，昊坤能源集团有限公司发布官方文件，文件中称，互联网媒体报道了关于弘华恒泰（北京）投资有限公司（下称“弘华恒泰”）和恒祥永泰（北京）投资有限公司（下称“恒祥永泰”）委托东瓴物业管理（北京）有限公司（下称“东瓴物业”）出租（出售）北京市西城区小八道湾鼓隅院四合院30年使用权一事。

文件称，昊坤置业有限公司作为弘华恒泰和恒祥永泰的唯一股东及控制人，于2018年12月28日完成收购弘华恒泰的全部股权和资产，包括其名下所有的位于北京市西城区小八道湾11号的四合院，成为其唯一股东及控制人；于2018年12月28日完成收购恒祥永泰的全部股权和资产，包括其名下所有的位于北京市西城区小八道湾15号的四合院，成为其唯一股东及控制人。

“作为弘华恒泰和恒祥永泰的唯一股东及控制人，公司从未同意或授权任何第三方（包括东瓴物业）办理出租（出售）北京市西城区小八道湾11号和15号四合院事项，对于该出租（出售）行为，公司不予认可，在此提醒各承租人（购买人）谨防受骗。”

北青报记者注意到，这份文件分别盖有昊坤能源和昊坤置业的印章。昊坤置业称昊坤能源为上级单位，属双方联合声明。昨晚记者发稿时，昊坤能源的网站已经无法再登录，显示为网站更新中。

这个号称“二环内80万起”的四合院项目难道只是一个营销噱头？对此，北青报记者咨询了多名业内人士。

他们认为，项目出现这些变化可能是两个方面的原因，一是这个项目本身就是一个营销噱头，项目方可能有其他目的；另外，这个项目存在“以租代售”的嫌疑，现在突然成了网红，必然受到有关部门的关注，本身是不是合法都是一个问题，更不要说销售了。