首批12城限售房源解禁 量价未见波动

截至4月23日，厦门、福州、广州、扬州、泉州、济南等12个城市的房屋限售令到期得以“解禁”。

克而瑞地产研究中心数据指出，在“解禁”城市均呈现出了挂牌量上涨的局面。但与此同时，受当前市场处于低位、投资客 “抛售”等因素影响，多地也出现了“量增价跌”的现象。

以广州为例，“我们监控的数据显示，3月广州二手房源挂牌量环比2月增长了13%。鉴于1月和2月变化不大，但是到3月有明显的一个增多。从时间上可以推断与限售‘解禁’有关。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示。

“解禁”房源大量入市？

是否限售“解禁”就会立刻出手？

在厦门，贝壳研究院提供的数据显示，首批房源“解禁”后的第一周（3月25日―3月31日），贝壳监测新增加房源为679套，第二周（4月1日―4月7日），新增房源为646套。而此前两周（3月11日―17日、3月18日―3月24日），厦门新增挂牌房源分别为740套、738套。房源解禁后的两周甚至低于前两周。

回到政策本身，根据多地的限售政策，政策限制为“自政策发布之日起购买的房屋，需取得产权证满两年后方可交易”。这也导致了当前进入市场的二手房源有限，“因为新房从卖房到拿到房产证一般需要两年时间以上，所以限售的房源不会大量入市。”肖文晓分析认为。

近期“解禁”的城市二手房源有所增加—多位行业人士告诉时代周报记者。

4月19日，广州一位房产中介房先生就向记者表示： “最近广州的二手房房源增多了一些，选择也比较多。限售令现在刚两年，投资者买的房子就会出手，刚需购房者则不会急于出手。”

北京一位资深房产投资者告诉时代周报记者：“是否出手有两个衡量指标，一是对资金的需求程度，二是对市场的判断。如果对资金有需要，那么出手可能性会比较大。”

虽然从目前来看，限售“解禁”房源还未带来市场明显反应。但克而瑞机构最新的预测指出，随着城市限售的陆续解禁，未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。

在成交价方面，多位接受采访的专家则表示，当前房价较为稳定。那么解禁“潮”是否带来政策变动契机？

政策存调整可能性

去年12月18日，山东菏泽打响取消限售第一枪，也开启了楼市调控政策的微调之路。到今天，首批受限售令影响的楼盘密集“解禁”，波动期是否带来政策变动契机？

从实际情况来看，目前多地限售政策仍在延续中。“我们的限售政策仍在执行中。”厦门市住房保障和房屋管理局房地产市场管理处工作人员对时代周报记者表示。

“在‘一城一策’的基调下，各城有更大可能性去根据自身情况进行调节，太冷就会松绑。但‘房住不炒’依然是调控政策的红线。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示，“并且政策变动还要考虑舆论影响，从关注度高低来看，菏泽、太原这样的非热点城市松绑的机会大于广州这样的热点城市。”

但在“一城一策”的基调下，地方政府微调的可能性也越来越大。那么今年的限售、限购、限贷、限价等“四限”“五限”政策将如何变动？

肖文晓判断，去年厦门就炒过取消限购的新闻，后来被政府辟谣了。但无风不起浪，从厦门的现实情况来看，受政策调控影响，其去化速度受影响非常大。2018年厦门全年成交仅70.32万平米，环比下跌36.24%。在这种情况下，也给当地房地产企业带来了较大的经营压力，从行业平稳发展的角度来说，是存在政策松绑需求的。

“应该来说，政府还是在等一个合适的时机，来进行政策的调整。因为厦门在去年还是被国家统计局点名的15个热点城市之一，稍微有些风吹草动，就会给全国楼市带来比较大的舆论影响。”肖文晓说，“但政策调整的可能性不在取消限购，应该是局部的优化调整。”

新景祥厦门研究中心研究员张建认为：“一季度的情况已经有所好转，但也仍需要看市场反应。如果预期较好，政策不会有所变动。如果成交量未达预期，则需要政府出台相应的调整政策。但这个调整也不会大规模进行，判断会以放松岛外的限购、限贷、限售等方面政策为主，特别是限购和限售政策。”

对于广州来说，肖文晓则判断，广州政策变动可能性会更小。

中指研究院常务副院长黄瑜向时代周报记者分析指出，在限购、限售、限价、限贷等政策里，限购是比较重要的政策，因为其对购房资格的限制是前端性的，直接影响市场有效需求。

从目前的实际情况来看，限购、限售、限贷等核心政策并未变动。另外近期中央密集发声抑制 “小阳春”也透露了无论是地价还是房价，依旧要以“稳”为主，地方大幅松绑，造成楼市再起波动的做法将会被严厉问责。