存量时代下 房企迎战城市更新

城市更新的万亿级市场中，房企一面攫取存量机会，一面险中求生。

4月19日，《广州市深入推进城市更新工作实施细则》印发实施，包括旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造等八个方面，涵盖了城市更新工作的各领域各阶段。

近年来，随着中国城镇化发展进入攻坚期，广州等一线城市旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等城市更新需求的日渐强烈。此外，随着房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变，新增土地供应愈加捉襟见肘。在此情况下，各地政府频繁出台相关政策，城市更新的万亿级市场中，房企一面攫取存量机会，一面险中求生。

存量时代来临 政策红利助力城市更新

城市更新并非新鲜话题，轰轰烈烈的城中村改造是城市更新的初级状态。如今，随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。

2019年开年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台计划推进城市更新。

年初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。3月，深圳市发布城市更新放宽政策，旧工厂可改保障房。同月，深圳市区龙华区、龙岗区分别公布了所在片区的城市更新单元计划。4月17日，北京市政府办公厅印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》，列入今年棚改任务的项目共有138个。4月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会主任黄永平表示，2019年上海中心城区计划完成二级旧里以下房屋改造50万平方米，约2.5万户。

合一城市更新集团数据显示，截至2019年4月12日，已列入城市更新计划项目764个，已通过城市更新专规批复项目460个，通过率60.2%；实施主体确认公示项目286个，实施率37.4%。

内外竞争激烈 多方抢食存量蛋糕

在政策支持力度不断加大的背景下，以体量大著称的城市更新项目成为城市发展的新增长点，也成为房企们加码布局的重要领域。

“旧改项目意味着房企有可以用更低的成本进入到难能可贵的城市核心区的机会。”合硕机构首席分析师郭毅在接受财经网采访时表示，随着城市的规模化扩张，城市核心区已经很难再有新增的土地供应。房地产企业在很多城市只能依托于城市更新项目，才能在核心区获取新项目，赢得市场占位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进补充道，实际上房地产企业纷纷布局城市更新项目也和地方政府的供地政策有关。他指出，很多城市的新规划往往和城市更新挂钩，房企若要抓住新规划，通常需要研究与之相应的城市更新项目。

因此，除了佳兆业、富力地产等拥有丰富旧改经验的房企，越来越多的房企已嗅到旧改这块大蛋糕的香味。目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产在内，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。

以万科为例，其近两月来布局旧改项目动作频频。3月1日，广州黄埔区沙步村城市更新项目正式启动，项目将采取全面改造与合作改造模式，万科全程参与。资料显示，该项目总占地面积163.14万平方米，预计投资总额超260亿元，是目前黄埔区面积最大的“城中村改造”项目。3月28日，万科成功击败招商、宏发两家公司，正式签约深圳市宝安区渔业新村城市更新项目。4月3日，万科成为佛山洲表旧改项目的合作开发企业，成功增加近600亩旧改土地。

不仅如此，资本方也对城市更新虎视眈眈，与房地产企业抢食蛋糕。高和资本、翰同资本、首开盈信、金茂资本等纷纷涉足城市更新领域。不过严跃进指出，地产基金与房地产企业出发点不同，地产基金考虑的是项目赢利点，更多用金融的眼光看旧城改造。比如地产基金会前期介入，等到项目培育成熟时选择退出。而房地产企业往往是站在项目全生命周期的运营角度进行，贯穿到底。

难度与要求均高 房企面临新挑战

不过有别于常规的房地产开发，旧改的项目往往需要高投入，回报周期也较长。郭毅向财经网表示，因此对于房企来说，旧改高利润的背后面临着各种各样潜在的问题和风险。

2018年底，在位于西安市未央区王家棚村的城中村改造项目中，佳兆业因二次招商变更开发单位与本地企业西安兴正元发生正面冲突。此后，佳兆业撤出，西安兴正元取而代之。走出深圳和粤港澳大湾区的“舒适区”，以“旧改之王”驰名的佳兆业，在西安遭遇了“黑天鹅”。

这只是城市更新遇阻的一个缩影，旧改项目涉及多方利益，现状往往非常复杂。同济大学政治与国际关系学院助理教授葛天任在接受财经网采访时表示，受当地政策的影响，在不同城市进行城市更新经验的简单复制是不可能成功的，应该因区域制宜。

郭毅亦指出，旧改项目往往面临着一些股权和债权争议，包括前期可能有一些没有得到妥善处理的问题，因此对于房企来说，一方面在前期需要投入较多的资金，另一方面需要企业具备相应的能力和智慧来解决问题。

此外，项目周期长也意味着面临实施率不高的窘境，以深圳为例，虽然立项不少，但项目实施率仅为25%左右。滨江集团发布的年报就显示，由于其2016年合作投资开发的深圳龙华区安丰工业区项目未能推进，导致2018年归属于母公司所有者的净利润较上年同期下降 28.62% 。

不仅如此， 2018年11月，深圳市龙岗区发布计划清理52个城市更新单元的通知中，恒大、碧桂园、佳兆业等房企赫然在列。对此，严跃进表示，这说明如果开发节奏太慢，或者周期太长，企业会面临开发权收回等问题。建议相关房企客观分析项目开发的压力，分析项目获得和退出的可行性。若是有意愿继续开发，建议积极引入合作方。

值得注意的是，严跃进还提到，如今的城市更新，不只是简单的旧城拆迁，还会涉及到城市保护、城市修复等概念，这对房地产企业提出了更高的要求。他进一步表示，后续土地开发往往需要导入相关产业和创造税收，也需要企业进行积极研究。