公寓租赁市场，资产局还是运营局？

公寓市场留给企业的机会还有多少？

“很多企业做着做着就做不下去了，往往会犯两类错：一是资本跟业务不匹配，注定一步一步被投资人逼得无路可退;二是要拿未来的能力来投资现在的业务，现有的能力不匹配对未来的预测。”旭辉领寓CEO张爱华在4月17日举行的2019年度租赁地产（公寓及办公）产业MBI峰会上表示。

龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪表示，租赁地产市场中很多都存在无法盈利的情况，导致这一现状的原因有两个：一是，没有很好的产品和服务让消费者认可;二是，没有足够高的效率支撑到最后能盈利，其中最主要就是资金的效率。

“看好公寓租赁市场的核心逻辑是，中国房地产经过20年高速发展，已经建了很多不动产和建筑，总量上来讲，中国已经不缺了，缺的是效率和不平衡性。”张智聪说。

建方长租总经理甘伟表示，现在集中公寓+分享式公寓占全国租赁市场不到9%的份额，住房租赁是服务业，要真正向服务业转变；不仅要通过提升服务来获得更好的利润和租金差，还要有长远打算，完善租赁市场生态圈。

从资本的角度看，他们会投资什么样的租赁公寓？

“从近几年的实际情况来看，资本关心两个问题，一是在选择项目靠谱以后，在运营资产业务线上会不会出现特别大幅度的波动;二是对选择城市，目前城市核心群、人口净流入量未来五到十年可以预期的城市是比较理想的投资标的，可以有托底的租金保证。”世联行集团资产运营发展中心总经理、世联红璞公寓总经理史剑华说。

YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋表示，做长租公寓要熬得住，金融要给租客和企业赋能，实际上长租公寓市场也是会给金融赋能，这是一个链条。

“从成熟市场的发展来看，对标美国市场就会安发现，只要金融市场有足够支撑，资产增值是大概率事件，我看好资产端，资产布局要轻重结合。”张爱华说。

新派公寓创始人CEO王戈宏表示，短租是酒店生意，做重是基金的事，我们都是在琢磨着怎么做轻；长租公寓是一个居住消费品，要面对不同客户群，高中低端并不存在好坏之分，如何打造定价权才更重要。

乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意表示，从以前的托管服务模式开始走向运营服务网络的战略调整，今年对乐乎非常关键，开始从资产逻辑真正走向市场逻辑，比拼内力、比拼运营参数是非常关键的一年。