民法典物权编草案二审 加强对业主维权保障

民法典物权编草案20日提请十三届全国人大常委会二次审议。为加强对业主维权的保障，草案二审稿增加规定：在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

当日，十三届全国人大常委会第十次会议在北京举行，对民法典物权编草案进行二次审议。

就近些年社会普遍反映的业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，以及物业管理不规范、业主维权难等热点问题，草案二审稿作出多项针对性修改。

一是针对业主大会、业主委员会“成立难”的问题，二审稿增加规定：居民委员会应当对设立业主大会和选举业委员会给予指导和协助。

二是完善公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将此前规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意。

三是根据一些地方的实践，增加规定：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

四是与合同编草案中“物业服务合同”的内容相呼应，增加规定：物业服务企业或者其他管理人依照物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。

五是加强了对业主维权的保障。

除涉及“业主”“物业”相关内容的修改外，草案二审稿还做出五方面修改。

一是设立分编。有意见提出，草案条文较多，建议设置分编，以使条理更加清楚。草案二审稿采纳这一意见，将物权编草案进一步分为五个分编，即：通则、所有权、用益物权、担保物权、占有。

二是对农村集体所有土地的征地补偿、土地承包经营权等相关制度进行完善。包括完善征地补偿制度，落实“三权分置”制度，与正在常委会审议的土地管理法修正案草案相衔接。在此部分，草案二审稿增加规定：征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。

三是增加“无居民海岛属于国家所有”的内容。二审稿在第五章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”中增加一条规定：“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。”

四是进一步完善居住权制度的相关规定，明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行规范。二审稿明确：居住权无偿设立；居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

五是赋予当事人更大的自主权。允许担保合同对担保财产只作概括性的描述，同时对担保物权规定统一的优先受偿规则。(完)