买房高手在民间！先从中介微信运动步数看起

昨天凌晨，一位认识了9年的老朋友，火急火燎发语音给我，带着满腔愤怒和无助。

原来是他要买房，但是不知道哪个时间点买，比较合适，所以就想看看有关房价波动+市场动态的文章。

但是随手一搜，漫天都是什么央行数据，什么M2，什么康波周期。

朋友一脸委屈说：

“对我们这种初级买房人，真的是太晦涩难懂了，我看了3遍都没看懂，直接就崩溃了。

你们能不能跟我说一些，普通人能看懂的信号啊？”

那么，我们今天就不从宏观视角、房产大数据、政策红利去铺陈；

而是观察挖掘一些：普通人日常生活中，轻轻松松就能够捕捉到的细节知识

虽然看起来微不足道，但这些信号却正在告诉你，房价的变化……

1.中介微信运动步数

先跟大家说下微信运动步数的大体概念，从这个数据还能推导出职业属性。

＜50步：在家宅着

在家躺着、打游戏、追剧，或者自由职业者，偶尔去下洗手间；

50-500步：在家附近活动过

可能只是下楼买个东西、出门取个快递、或者在家干家务；

500-8000步：上班族的常态

这是日常活动的正常步数，上下班+办公室走动+出门办事，普通白领基本在这个区间。

8000-30000步：户外工作者聚集

排除健身、逛街和旅游的情况，还有外卖、快递小哥，主力人群就是销售属性居多，尤其是房产中介。

而一个正常工作状态的房产中介，每天的步数应该是5000步+，如果行情好的话，基本就是10000+，如果市场火热，步数飚到20000+也是有的。

▲ 以上截图均来自真实的微信运动步数

这是我昨天中午的手机截图，不难发现

房产中介们（包括链家+Q房+房友）近一周（4月11日-4月17日）以来：

日平均步数是6000-7000之间，周末带看集中，周末步数基本都过万了，甚至还有的很猛，在上周日步数到了26888

步数多，说明中介带看勤，说明目前市场活跃，有楼市回暖的迹象。

2.门口有没有中介开始摆摊

行情好的时候，不同的中介门店就开始抢生意了：

有的在小区门口支个摊位，有的开始在社区门口摆大海报，争奇斗艳要多精彩有多精彩；

行情不好的时候，你会看到中介愁眉苦脸在门店门口抽烟，哪怕这个时候是大雪纷飞天寒地冻的深冬。

这时候你千万不要回头看！因为，一旦你回头驻足了一秒钟，他就会对你面露微笑：

诶，哥，房子了解一下吗？

诶，姐，要不要看下房子啊？

从此你和他结下了解不开的缘分：

只是因为在人群中，多看了你一眼

3.楼下中介门店，开张VS关门的数量

去过“小吃一条街”，可是你听说过“中介一条街”吗？

当房价上涨的厉害，中介门店如雨后春笋一样，纷纷冒出来了，一夜之间“满城尽带中介店”

所以当中介门店扩张的时候，差不多也是行情来的时候了。

我17年去广西北海旅游的时候，连银滩旁边的海鲜餐厅老板，都兼职中介卖房而且每家中介开店的时候，都要来一波“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣”的阵仗，红红火火的势头，像极了火爆的楼市。

当市场冷淡下来，大型连锁中介机构还挺的过去，小中介、小夫妻店可能就绷不住了：

关店的关店，转让的转让，被收购的收购。

4.中介门店上下班情况

行情好的时候，店面下班会很晚：

我有几次加班到快11点回去，还有中介门店亮灯，在签各种手续；

或者带你出去看房子途中，他一会就会被叫走，很有可能就是之前客户要签约。

业务员脸上混合着鸡血+疲倦。

行情差的时候，天黑差不多20：00就关门了，冬天比较常见。

而且店长会要求业务员在店里拓客+找房源，这时候带看就不是最紧要的了。

比如规定每天要最少打80个电话，向房东挖掘可能的房源；

上班时候员工看起来比较闲散。

5.房产交易中心早晨的人数

比如上海房地产交易中心是早晨9：00开门，看看6-7点这个时间段有没有去排队，

在市场行情好的话，大清早天蒙蒙亮的时候，就有好多人去排队了；而如果行情不好的话，交易中心开门后，大厅也没几个人，冷冷清清的。

6.看中介发朋友圈的内容

如果行情好的话，内容一般都是：

急急急！！！快快快！某某房源马上售罄！

恨不得摆出着火的态势，没命的催你……因为，他其实也挺急的，他也害怕你买不到。

或者在朋友圈晒【销售战报】截图，给你看成交数据多么漂亮。

如果行情差的话，内容一般都是：

某某项目资料和基础信息，而且一天会发好几次。

7.看看你身边的中介朋友做什么

行情差劲的时候，他们有时候会去做做代购啊，直销各种跟房产广告无关的行为；

甚至还会出现难得的生活化的一面，居然也开始说什么“唯有爱与美食不可辜负”，再配上美食的照片；

去年的行情大家都懂，那叫一个凄凄惨惨戚戚：

我有几个中介朋友，还是资深老手那种，分别转行去了汽车、古董、和装修创业；

甚至还有的离开了原来奋斗的城市。

我问他，你为什么一定要走啊，等一等明年就好了，在这座城市已经6年了你舍得吗？

他回答：

现在的情况是半年不开张，开张吃半年的状态，我要去更有潜力的城市找饭吃啊……

之前去无锡找朋友，躲避大雨的时候，我钻进了旁边的链家门店

刚好听到他们新到任店长在聊天，聊天内容差点没把我笑死：

-哥，你这么厉害，为啥要来无锡啊

-一把辛酸泪，伤疤我都不想撕开给你看

-说说，说说（店里员工都凑过来听，八卦的小眼神恨不得扑出来）

-我去上海的时候，我们店业绩不好，撤了；我去杭州时候，错过了杭州最猛的那波行情；就去了南京，结果南京的市场在我刚到的第三个月，冷冻了；然后来了无锡，结果发现无锡的行情也过去了

-哥，我发现了，你就是那种，学生时期，复习完美错开重点，写题完美绕开所有正确选项的倒霉学生。

而行情好的时候，中介朋友一定是不遗余力、铺天盖地跟你宣传房产，无孔不入，把房子夸上天。

8.地铁上人们讨论的话题

当地铁里的话题是什么：

“996”“婆媳矛盾”“吐槽同事”“出轨八卦”…的时候，还没什么，毕竟都是一些生活话题；

但是当大家都开始讨论“房子”的时候，就说明真的是炙手可热的，就要引起重视了。

9.房东跳价毁约

这种情况主要出现在二手房里面，二手房其实是更容易反应市场真实情况的。

当房东看到几个人同时要自己的房子的时候，就知道房源抢着要，要往上跳价格。

我听过的比较夸张的一次，前一天说好了要签约，可是当天晚上房东就反悔要上涨30万，否则不卖了；

于是愤怒的买家就放弃了，没想到，涨价30万后，次日房子就被别人签掉了。

还有一种情况，就是房东看到奔流涌动的行情，他就毁约不卖了，待价而沽，宁可赔付违约金。

房东的这种行为，基本已经可以说明，房价在上涨了。

房产中介，是你买房路上非常重要的角色，这个定位很微妙，有黑心坑人的，也有规规矩矩做生意的；

中介说的话一定是对的，也一定是夸张了的。

如果用得好，会让你在买房途中顺心省事很多。

你要相信好的中介真的会帮到你，所以有事没事多交几个中介朋友，坐地铁时候，不妨留意一下，他们的朋友圈都发了些什么内容。

这些年，你经常会听到这样的抱怨：

别人是生在了好时代，赶上了好时候，为什么其他人就抓住了机会，走在大势的风口上，赚的钵满瓢满，而偏偏不是我；

可能有点时候并不是你运气不行，也不是你实力不够

或许，就是少了这一点点的洞察力。

就像每个房产投资客都有自己一套闭环的逻辑一样，他们也是靠自己敏锐的洞察力去判断房产行情。

前几年还冷门的“小学入学人数”“晚上亮灯比率”，现在已经基本变成了大家熟悉的判断标准。

其实抓住机会并不难，面对很多小现象，只需要你多问一句为什么，只需要你多一步的deep thinking

洞察，就在你身边。