突围战已打响 存量商业物业如何“自我拯救”？

随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来，存量改造正成为了房地产，尤其商业地产行业新的发展主线。然而，在业内人士看来，存量物业由于原有条件所限，改造难度比新建物业要高很多。

未来六个月无计划入市新增零售物业

来自世邦魏理仕发布的一季度报告显示，优质零售物业方面，今年一季度没有新增供应入市。百货项目改造仍在继续，包括长安商场即将从区域型百货商场改造成社区生活中心，时代名门经营权转手后，为更好地满足亚奥商圈消费者需求，即将歇业改造，王府井的in88商业部分改造初步完成，引入LEGO和NBA两大旗舰店等。

对此，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“知名国际品牌当前已不再热衷于单纯的布点扩张，在城市核心商圈优质商业项目开设旗舰店成为越来越多品牌下一步发展的重点。

值得注意的是，未来六个月，并无计划入市的新增零售物业，预计租金也将保持持平或小幅增长。这从侧面反映出，目前商业地产的结构正在悄然发生改变。即随着一二线存量时代的到来，存量改造正成为了房地产，尤其商业地产行业新的发展主线。

而随着人们消费升级的进一步提升，新零售与IP商业成为主流，北京成为各零售品牌的必争之地，不少品牌倾向于将其首店设在北京。而这些意图进驻的品牌往往需要800-2000平方米的面积，但这些需求放到北京日趋紧张的零售物业市场则表现为一铺难求。

实际上，北京市区内的购物中心供应较为短缺，据戴德梁行的报告指出，从2016年至今，北京核心区域内购物中心新增供应仅为51.9万平方米，市区内运营好的项目常年处于满租状态。绝大多数百货商场在闭店之后都被改作他途。

不仅如此，据戴德梁行研究部不完全统计，从2016年开始，北京零售物业改写字楼用途的面积超过60万平方米，可见北京核心区域原本并不充裕的零售物业面积正在不断缩小。

实际上，在饱受电商冲击的十年中，北京大部分购物中心主要依靠餐饮、儿童等业态来提升人流和客流，有些购物中心在开业初始餐饮的比例甚至能高达40%。但即便电商凶猛，来自国家统计局的数据仍显示，电商对社会消费品零售总额的贡献在过去几年稳定在20%左右，也就是说，剩下的80%的社会消费品仍来自线下消费。

在此背景下，北京迎来存量改造的高峰，不少项目来自原有商业改造或城市更新。

存量商业物业改造难度大

尽管看好存量市场，但众掘金者也困扰不已：如何盘活存量资产，获得收益？在中国商业地产行业发展论坛上，万达商业管理集团有限公司总裁助理许粉指出，存量资产作为一个热门话题，跟国家土地供应政策有很大关系，“这两年城市更新包括存量资产的盘活，更聚焦于一、二线城市。三、四线是增量的市场。”

在许粉看来，存量商业资产可划分为两类：一类是运营不下去，原本规划设计有天生缺陷，需要通过修改规划、设计、招商、后期运营等进行处理；另一类是资产运营效率不高。规划项目中，客流的导流存在问题，导致后期经营、运营出现问题。对此，需要采取不一样的方式进行盘活。

不过，存量物业改造并非易事，不仅是清租的难题，也不仅是简单的物业翻新和重新招租。

据世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛介绍，存量物业改造比新建物业困难不止一倍，其中，如何将这个位于城市核心区域、周边激烈竞争的存量物业，进行定位是重中之重。

实际上，存量物业的改造和新物业的推广有着不一样的逻辑管理，“存量物业改造最大的难点是让品牌对你重新有信心，开业前的推广某种意义上也体现了操盘团队对商业运营的信心、品质和管理的水平。”

不过，业内人士纷纷认为，若将存量物业改造后，带来的收益也是巨大的。许粉以石景山万达广场为例表示，该项目自2009年开业至今已有十年，项目已进入成熟期，增长受到影响和瓶颈。基于此，“我们逐步释放一部分主力店面积，也就是坪效比较低的面积，来提升收益，盘活存量资产。”而在项目升级时，石景山万达广场做了一条“厂东门1919”新主题购物街区，尽可能还原首钢厂貌，通过改造盘活存量资产，有效提升收益。

不容置疑的是，设计在存量物业改造中，起了非常重要的作用。无锡市云隐东方酒店管理有限公司董事长吕邵苍表示，“大部分中产阶级对美和美学都有了更高的需求，原来设计是一个装修活，现在设计不仅仅是一个装修活，它是创造商业新感觉的艺术，同时又与资产管理、投资资产回报串联在一起，形成了新的体系。”

销售型传统商业步行街有三个“痛点”

除了购物中心的改造外，销售型传统商业步行街的改造，也是存量资产改造中重要一环。

不过，不少销售型传统商业步行街面临诸多“痛点”。

据润凯商业集团董事长谌俊宇介绍，其中最重要的一大“痛点”，即步行街还是“不行街”？实际上，不少步行街面临四大“不行”：没有统一策划、运营、招商，人气不行；由于投资者在购买商铺时，心中没有明确目标，没有把握能把商铺经营好；没有专业水平、设计能力，形象不行；服务不行。此外，企业做开发时，会偏重于自持物业，却愿意用心做好销售物业，从而导致步行街“卖出去的商铺，开发商不想管。由于产权分散，管不了。各做各的，也没人管的局面。”

基于此，谌俊宇表示，针对不想管的问题，可采取统一规划、招商的方案进行，在步行街设计和开业前期做市场调研、业态策划，进行建筑方案的设计，保证步行街今后的业态、功能，并和购物中心结合起来，业态互补；而针对“管不了”的问题，可采取统一规划、销售的对策。把步行街分成几个区域，两头两尾加中间，自己的品牌先运营，暂时不销售，这样就保证了要点地方能开业时，有知名品牌入驻。统一销售的原则，就是租金收入和销售价格要保证合理回报；而针对“没人管”的问题，则采取的策略是，统一运营管理和物业管理，把分散的投资者集中起来。