注意！成交量癫狂之后，天津二手房要“换挡”了

今年春节后的二手房，可以用“亢奋”来形容。

2月平均涨幅提前回正，上涨1.99%，更“邪乎”的是，93个板块价格近一年来首次全部上涨。

2月比较特殊，我们称之为“半月行情”。

贝壳、我爱我家、中原地产这三大巨头2月的成交量为2197套，主要归功于后半月，事实上，2月跑出了4000多套的行情，高温模式已经开启。

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二手房均价“降温”，成交量“癫狂”

3月二手房成交量更加“癫狂”，直逼去年“516”的行情，每个周末都有一波成交高峰。

按照比例换算成成交面积，3月天津全市二手房成交约125万平米。

100万的量是分水岭，超过100万方，二手房价格会上涨。

但是，3月二手房涨幅并没有再冲高，仅微涨0.15%。

要注意，这个数值是均摊下来的。

事实上，在3月的前半月，二手房价格还是比较凶猛的，市区120万以内的房源价格上涨约10%。

同时被“扫荡”的速度很快，这类房源目前基本都“光盘”了。

二手房就是基本面，二手房就是信心市场，只要比之前好，市场利好的信心就会开始崛起。

很多前几个月把挂牌价调低的业主，最近又自信爆表地调高了挂牌价。

有位业主在上海道小学片内有套老破小，之前挂牌220万，最近看房人多，一下子就把价格调到了300万，这是real不理性的。

而推动这波小阳春行情的，大多数为新天津人，120万以下二手房最符合他们的落户需求。

随着低总价房源逐渐出清，剩下的更多是户型偏大、价格较高的房源。

但因为限购政策依然执行，这类房源的流动性还是比较差，想成交，还得割肉。

比如有位群友在南开区星环里的一套80多平米房源，之前一直挂牌260万，无人问津，也许是因为急用钱，最近竟以190万的价格成交，这肉割的有些大出血。

另一位群友在河北区有套150平米房源，一直挂牌480万，因为要移民了，最终400万售出，相当于降价17%了。

因此，二手房是分化的，低总价小户型涨价、高总价大户型降价。这是目前政策、需求双作用下的市场现状。

链家河西区负责人表示，目前在天津“卖小买大”是非常合适的，大户型单价普遍偏低，适合置换。

我们之前说过，今年一定会是小波段行情，政策刺激一波走一波。从3月二手房价格来看，4月将开始横盘期的片头曲。

可以看一下最近的成交情况，即使在小长假，成交量也没有突破200套，并且进入4月以来，日均成交量有一些“微挫”。

但是，每天的带看量并没有明显的下降 ，在小长假三天都保持着比较高的状态。

这就说明了一件事，买房人情绪依然在，但因为3月出货量太大，在市场上挑不到合适的房子了。

而卖家呢，在市场如脱缰野马狂奔之后，有了扛价的坚定信心。

现阶段，业主开始“傲娇”了，买卖双方有了“僵持”的小心思。

4月天津的二手房，就像一名运动员，连续高强度消耗后，是需要好好休息一下的。

休息之后，就面临着换挡。

2月、3月卖了房的业主拿到钱后，一大部分人是要改善再买的，所以未来的一个月，刚改类房源将迎来一波行情。

而在换挡前，是要横盘停一下的。

今年第一季度，天津出让土地全国NO.1，今年新房供应量一定会起势。

而事实上，目前新房供应量已经大增了，各项目推盘节奏都很快，而价格还按的住，这一定会分流二手房市场。

预计今年5、6月份二手房会稍凉一下。

但若6月底有实质松绑政策落地，7月的二手房一定会爆场。回头看2014年10月取消限购，市内六区的二手房11月平均价格环比上涨了6.8%。

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二手房依旧分化，各区均价无体感变化

具体来看3月各区二手房的价格。

虽然各区有涨有跌，但都是在微度调整。

红桥区涨幅最高，也不过0.5%；河北区跌幅最大，也不过0.14%。

整体来看，3月各区均价基本与2月持平，并没有太明显的体感变化。因为2月价格已经涨上来，处于高位，3月价格并没有再冲高。

新房市场一直有“牵扯力”，二手房也不具备再冲高的条件。

来看看最近的议价空间怎么样，随机抽取了几套成交房源。

150万以内的议价空间还是比较小的，也就三五万的样子，其实就是个“面子友情价”。成交周期都比较短，挂牌一周就成交的现象比较普遍。

这就是最近的市场状态，低总价房源挂出来很快就没。

相反，高总价房源虽然这一阶段成交量不大，可依旧有一些挂牌一年多的房源成交了，议价空间相对来说大一些，毕竟总价段在那摆着呢。

但总体来看也还是可控的，说明业主对行情是充满预期的。

相比于新房，二手房是多对多的市场，所以也就更加真实，它是真真切切反应当下市场最真实需求折射的情况。

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热点板块有预期，有涨价动力

再来看具体93个板块的涨跌情况。

2月，一个很“邪乎”的现象是，93个板块竟无一价格下降，买卖双方心态空前的一致。

但很快，3月这一现象便被打破，37个板块均价下跌，56个板块均价上涨。

虽然不再“邪乎”了，但涨价板块的数量是继去年6月以后的最高值。

涨幅前十名的板块为： 空港经济区、大营门、海教园、长虹街、咸阳北路、三条石、陈塘庄、新开河、军粮城、广开街。

涨幅较高的都是相对比较热点的板块。

空港板块，据贝壳数据3月成交了16套房源，而1月和2月分别仅成交了2套和8套。

一方面空港新房少，二手房市场份额较大；另一方面，近期空港不断传出利好，如建设高铁站、航空物流园等，业主与购房者对区域发展都更加认可。

比如远洋新干线3月成交的87平米房源，单价23318元/平米；而1月成交的90平米房源，单价为22326元/平米，有了预期后，单价随之上涨了近1000元。

海教园的二手房价格也“见涨”。

在新房持续有供应的情况下，仁恒滨河湾3月成交的几套房源单价都能站上2万2的水平，此前的单价都在2万、2万1徘徊。

跌幅前十名的板块为： 小站、二号桥、光复道、友谊路、鸿顺里街、梅江、体育中心街、北仓镇、体育馆街、学府街。

跌幅价高的板块以市区为主，大部分都是板块内高总价房源较多，比如梅江、体育中心、学府街等。

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横盘期序曲拉开

二手房市场是真实市场的晴雨表，今年第一波行情最“狂野”的时间段已经过去，这一阶段的买房需求基本释放的差不多了。

业主与买房人处于平行状态的时间很短，量在价先，成交量一旦起势，价格就会随之上涨。

在这过程中，如果没有政策刺激，就会进入横盘期，买卖双方开始僵持。

3月成交量很凶猛，低总价房源出清后，预计4月成交量会略有下滑。

价格还会保持在一个稳定的状态，毕竟放松的预期越来越浓，愿意降价的业主会越来越少。

目前日均新增房源量要远高于日均成交量，这是一个进水量大于出水量的蓄水池。

说明卖一买一的需求特别强烈，有不少改善需求的业主，都希望能在这一波行情中完成置换。 同时，被压抑的改善购房者在调控两年后，也有了更高的资金实力。

所以，我们认为天津二手房将“换挡”，市区会尤其明显。未来一段时间，中、高总价段的房源流动性将会增强。

一切都取决于预期和“看不见的手”，如果出现实质政策，蓄水池里的水，可以顷刻间消失大半。