一线城市地产成交回暖 地产链相关需求或改善

2019年一季度，楼市延续了2018年下半年低迷的走势，整体成交不振，观望情绪浓厚。但随着“因城施策”主基调的明确，房地产调控出现了局部放松，一线和和核心二线城市房地产市场有所回暖，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。

一线城市成交回暖

据CRIC数据显示，2019年一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。各线城市行情相对独立，一线环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。

其中，广州一季度成交量最高，突破200万平方米，北京（楼盘）同比涨幅显著，高达140%。

多城二手房成交回升

春节以来，多个城市二手房成交回升，房价预期也有所修复。据长江证券赵伟团队统计，北京、深圳、南京、杭州等16座城市，春节以后二手房成交持续修复，其中3月以来平均每周成交二手房161万平米，明显好于2018年初以来每周130万平方米的平均水平。二手房市场成交的回升，在成交价格上也有一定的反映；2月70大中城中二手房价环比上涨的城市数量为47个，较1月环比增加6个，增加个数也多于历史同期。伴随部分城市二手房成交回升，市场对于“楼市回暖”关注度明显抬升。

地产政策微调

针对近期一线房地产和多城市的二手房成交回暖的现象，赵伟团队认为，这与近期房贷利率回落、地产政策“一城一策”微调等加速刚需释放有关。

近期地产成交明显改善的热点一、二线城市，具备一些共同特征，即地产调控开启最早、前期刚需受抑制程度较深。年初以来，伴随这类城市陆续“一城一策”调整地产政策、叠加房贷利率的总体回落，对刚需起到一定提振。从住房成交结构来看，代表性一线城市近期成交的商品房住宅中，90平以下住宅占比明显抬升，或意味着刚需加快释放，是主导当前一二线市场回暖的重要力量。

另外，4月8日发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，强调要加大户籍制度改革力度，城区常住人口在300万以下的城市要全面取消落户限制，300-500万的要全面取消重点群体落户限制，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

西南证券胡华如对此点评认为，房地产调控政策正式打破城市边界，进入2.0版本，城市与城市之间有望调剂用地指标、互认购房资格、共享信贷资源。未来意味着其他所有城市不设置落户限制将极大地提升中心城市或城市群对外围人口的吸附能力，对商品房消费是持续的支撑。

地产链相关需求或改善

房地产回暖无疑将对相关产业链带来需求的回暖。赵伟团队表示，近期改善较为明显的华东地区，可以继续关注。近期，地产销售和土地成交较去年同期明显改善的城市，以苏州、南京、宁波、上海等为主，多为华东地区城市群中的核心城市。未来一段时间，伴随这类城市“销售-拿地-新开工”链条传导逐步显现，或对水泥等建筑原料、家电等后地产链消费需求等，起到一定提振作用。今年前2个月，华东地区水泥产量增速已经出现明显改善，或部分得益于房地产新开工需求较强的支持，未来一段时间可以继续关注。

胡华如预计，落户资格大幅宽松，人口有望加速向大城市和城市集群流入，持续利好房地产市场，房地产市场联动性和交易乘数有望持续上行，继续看多地产股，后续关注REITs试行政策、城际调控政策落地等。A股重点关注万科A（000002）、新城控股（601155）、华侨城（000069）、蓝光发展（600466）和荣盛发展（002146）。