西安限价商品房“断供”隐情

“2013年左右开始动工，一年后一期部分楼就封顶了，但此后一直处于大面积停工状态，周围很多有经济适用房购买资格的人都在等易居熙园项目开盘。”长安区保障房购买申请人张强（化名）指着正在粉饰外墙的易居熙园5号楼向《中国经营报》记者表示，这两年经济适用房开盘的太少，拥有购房资格的家庭太多了。

事实上，不只经济适用房项目供应量较少，自2017年下半年以来，西安市城区的限价商品房一直无新房源上市预售，已“断供”近两年。

记者近期调查发现，限价商品房“断供”背后，则是部分开发商有意拖延工期，寄望限价商品房能变更为纯商品房。

独立地产评论人士李连源认为，西安保障房乱象由来已久，有规矩大家都不守，土地性质都可以变来变去，相关部门的口“把关”不严，存在监管缺失嫌疑。

对西安市限价房“断供”以及限价商品房如何变更为商品房一事，截至本报发稿，西安市住房保障和房屋管理局未作出回应。

经济适用房停摆

“为了买到经济适用房，我曾多次来看过易居熙园这个项目，一直停工着，售楼部仅有一两个保洁人员和值班人员留守。”张强对记者表示，西安的经济适用房和限价商品房建设速度太慢，让很多人错失了在低房价时购房的机会。

按照西安市房管局对外公布的消息，2019年上半年预计可上市预售的经济适用房项目仅有位于长安区的易居熙园。

开资料显示，易居熙园项目由西安市易居熙园置业有限公司（以下简称“易居置业”）自2013年开始开发，易居置业属于西安建工集团有限公司（以下简称“西安建工集团”）全资孙公子。项目总占地面积193亩，一期在建房屋为840套。

“中间确实曾大面积停工，易居熙园在2013年就开始建设，4#楼在2014年8月份封顶，5#楼在2015年3月份封顶，此后就只能断断续续做这两栋楼的室内工程。”一位施工方工作人员告诉记者。

对于停工原因，一位知情人士透露，易居熙园项目手续一直不齐全。也基于此，项目无法正常推进，西安建工方面还赔了一千多万元给建设方。

多个现场施工人员告诉记者，易居熙园的施工许可证是在2019年1月底才拿到的，过完春节后一期其余的三栋楼开始大面积施工。

记者在易居熙园项目实地走访发现，一期有两栋楼已基本完成外立面喷漆和玻璃安装，另外三栋楼建至3~4层楼高。二期剩余地块亦有数个挖掘机进场开始挖地基。

易居熙园项目一位段姓负责人坦言，自己是去年年底才被派到项目来的，之前停工原因自己并不清楚。

在李连源看来，近两年经济适用房建设进度缓慢，与西安市对开发商的利润做出了最高不超过10%的限制有关，而这两年西安房价几乎翻了一番，普通商品房利润普遍上涨，同样是土地，开发商当然会把商品房放在第一梯队，保障房放在第二梯队考虑。

事实上，2017年西安市房管局出台的《关于购置型保障房并轨管理有关问题的通知》（市房发〔2017〕110号）规定，经济适用住房可以整项目调整为限价商品房项目，规模较大、分期开发建设的项目，也可按宗地部分调整为限价商品住房项目。

限价房“断供”

虽然西安市房管局官网公布多个限价商品房有数百套房源可售，但是多位购房人到公布的售楼部去咨询时，均被告知无房可售。

对于公布房源信息与实际可供销售房源数量不符这一情况，西安市房管局此前曾回应称，因购房预订、网签办理流程需要一定时间，故公布可售房源有延迟，以各项目售楼部实际销售情况为准。

按照西安市此前对外公布的消息，当时预计2017年下半年新上市预售的限价商品房为东林城市花园项目（又名合能十里锦绣）33#、34#楼，房源299套。

2018年、2019年西安市房管局对外公布正在推进的限价商品房仍为东林城市花园、珠江新城一期七组团项目（共600套住房），但截至2018年12月，上述两个项目仍在办理规划手续，至今仍未达到可预售条件。

虽然2017年政策就规定经济适用房与限价商品房将并轨，但是按照西安市的规定，持有经济适用房购买资格的家庭可以购买限价商品房，但持有限价商品房资格的不能购买经济适用房。

照规定，西安市经济适用房、限价房购买资格有效期为两年（过期后可按流程重新申请，申请时长在数月不等，继续符合条件视为有资格）。这也就意味着大量拥有购买资格的家庭面临着两年期限逾期仍无法购买到保障房的尴尬现实。

2018年10月，西安市房管局对外公布全市在册的经济适用房项目有16个，限价商品房项目3个，但由于各种原因，推进缓慢，迟迟不能达到预售条件，造成市场上出售的经济适用房房源不足。

“西安市这两年保障房政策一直在调整，所以开发商持观望情绪较多，这也对限价商品房的建设进度有影响。另一方面，西安市现在新的住宅土地供应要求新建商品房按照20%的比例配建保障房，所以保障房的点多了，分散了，集中大片开发建设的保障房小区估计今后很难出现了。”李连源说道。

西安市房管局官网信息显示，2019年计划上市销售的经济适用房、限价房项目5个、约3849套，但能否如期上市，尚待时间验证。

限价房“变身”纯商品房

记者采访发现，造成西安市限价商品房“断供”的原因，除原有进展缓慢尚未达到预售条件外，亦有其他原因。

例如，此前同为西安建工集团旗下，原为限价商品房的英郡年华国家社区在2016年12月底经西安市住保办研究决定移出保障房项目建设库，变更为普通商品房。

关于英郡年华国际社区限价商品房变更为普通商品房的原因、需要履行哪些审核程序，以及是否需要补缴土地出让金等问题，记者致函西安市房管局，但截至发稿，未获回复。

按照西安市2013年保障房建设供应计划，英郡年华国际社区拟建设限价商品房558套，开发商为西安航天基地智昊房地产开发有限公司（以下简称“航天智昊”），原属西安建工集团全资孙公司。在限价商品房变更为普通商品房后，航天智昊原股东西安城建集团在2018年3月份将49%股份转让给西安市初元建设工程有限公司（以下简称“初元建设”），2018年7月将剩余的51%股权也转让给初元建设。

而在此期间，西安市房价自2017年年初开始大幅增长，2017年年末至2018年年初销售火爆。在此时段内将所持项目100%股权转让也引发外界关注。

在两次股权转让前后，航天智昊在2018年3月获得7#、8#楼预售许可证，9月获得6#楼预售许可证。其中6#楼售价在10300元/平方米，开盘时需摇号购买。

对于上述两次股权转让原因及转让价格是否经过评估、是否履行了相关的审批手续，西安建工集团办公室工作人员表示，英郡年华国际社区是集团二级公司西安城建集团的，具体情况不清楚。西安城建集团多个部门相关人士则表示对此事不了解，只知道英郡年华是合作的项目。

限价商品房与纯商品房虽然名称差之毫厘，但每平方米的价格却相差数千元。

按照《西安市限价商品房建设管理实施意见》的规定，限价商品房的销售价格，在土地出让前，由市住房保障部门牵头，组织市发展改革、建设、国土、规划、物价等相关部门确定，并作为土地出让条件之一。而开发建设单位只能根据已确定的限价商品房价格，按照住房楼层、朝向、位置等因素，在上下不超过5%的幅度内调整。

由此引发的疑问则是，保障房变更为商品房，原来经济适用房的划拨用地、限价商品房的政策性用地将如何做出调整？

原国土资源部曾下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。

原国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春此前接受媒体采访时表示，将保障性住房的用地改变性质，主要是改成商品房，破坏了国家的土地调控政策。

李连源表示，据他了解到的情况，现在西安的经济适用房及限价商品房土地基本都是开发商在2017年之前获得的，西安市实际操作中的做法是按照保障房原来供应土地时的市场价格补缴土地费用。