局部区域土地市场火热 住宅地块依然是焦点

4月2日，中国指数研究院公布的数据显示，2019年1-3月，受监测的全国300主要城市土地市场供求两端同比缩水，整体出让金同比下降近两成，楼面均价及溢价率也相应下降。

监测数据显示，2019年1-3月，全国300个城市共推出土地5895宗，同比减少5%；推出土地面积25204万平方米，同比减少7%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1932宗，同比减少1%，推出土地面积9145万平方米，同比减少5%。

1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，住宅用地出让金总额为6950亿元，同比减少11%。此外，300城市土地成交楼面均价为2176元/平方米，同比下降3%；其中住宅类用地成交楼面均价为4177元/平方米，同比上涨4.9%。

尽管从全国数据来看，土地市场降温，但局部区域土地市场火热起来。“为确保未来业绩有较好的增长空间，诸多房企跑步入场一二线城市，尤其是长三角一体化示范区内的城市”，张宏伟告诉中国网地产。

火热表现如无锡土拍出现摇号、杭州土拍溢价到上限、苏州吴江地块楼面价比市区楼面价高等等。3月21日，合肥6宗涉住宅地块中有4宗溢价率超过100%，最高溢价率达140%。4月1日，广州集中出让一批土地，揽金87亿，其中4宗是居住用地，总用地面积15.1万平方米，总建筑面积35.4万平方米，成交总价78.8亿元。4月2日上午，杭州主城区其中2宗住宅用地，分别经过36轮、39轮竞价后，被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得。

4月3日，无锡出让四幅涉住宅地块，参拍房企超过60家，包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企，也有像新希望、融信、正荣这样的还没将无锡纳入布局版图的房企。

4月4日，通过现场摇号，无锡市滨湖区宗地最终融创收入囊中，成交总价为24.21亿元。该地块同样为居住用地，起拍总价为18.92亿元。值得注意的是，土地市场摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间。2018年下半年开始市场基本面发生变化，地价走低，摇号情况不再出现。

此外，中国网地产还注意到，尽管全国土地市场3月份供应量走低，但住宅用地供应量有所增加。据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2019年3月土地供应1563宗，其中住宅类供应583宗，环比2月增加13.24%。从成交方面来看，其中住宅用地成交土地宗数为439宗，环比上月增加10.3%。住宅用地成交面积为3945.82万㎡，环比上月增加30%。

诸葛找房数据显示，从各等级城市来看，一线城市3月共供应土地33宗，其中供应住宅用地15宗，环比上月增加25%。二线城市3月土地供应556宗，其中住宅用地供应240宗，环比上月增加27%。3月三四线城市供应土地974宗，其中住宅用地供应330宗，环比上月增加5.43%。

3月以来，二线城市依旧是主力，部分二线城市土地成交火热。诸葛找房数据显示，合肥3月份主城区推出6宗热点地块，溢价率高达98.68%；天津市土地出让收金261亿元位居榜首，本月共有24宗住宅用地成交，溢价率为6.58%；杭州市以181亿元位居第二，本月高溢价成交12宗宅地；重庆市收金163亿元紧随其后。

此前，克而瑞研究中心市场研究总监马千里评论认为，各能级城市溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升，考虑到信贷政策有所放松，房企现金流相对宽裕，土地市场呈现出欣欣向荣之势。

易居研究院总监严跃进亦认为，房企融资环境与之前相比相对宽松，房企心态比较务实，钱到位的时候，就会去拿地，现在土地市场比预期要好。一些以前住宅购房政策较为严厉的城市，近期土地拍卖比较活跃、溢价率比较高。

不过，同策研究院总监张宏伟则认为，这是不太好的现象。一方面开发企业资金面仍然紧张，另一方面土地市场存在不确定性，尤其是“一城一策”。火爆的土地市场，或引发政策落地，今年仍存不确定性，要稳住去年四季度以来的地价。房企可能有被套牢风险。