地产股异常波动引监管关注，新城、阳光股饭等多房企收问询函

继泰禾集团(000732)(SZ：000732，简称“泰禾”)、阳光新业地产股份有限公司(SZ：000608，简称“阳光股份(000608)”)、新城控股集团(SH：601155，简称“新城控股”)先后收到交易所的问询函之后，本周内(4.1-4.5)，一股忧心的气息弥漫着整个行业。

被问询虽然不一定意味着公司存在问题，但对股价的打击却是不言而喻的，如泰禾4月1日晚公布高送转预案后，其股价从20.23元/股上涨至4月2日的21.68元/股，但在被问询之后，其股价呈现下跌趋势，至4月4日收盘时，已跌至21.03元/股。

房企接连收到问询函背后是否蕴含着监管收紧的态度?对此，多位专家对蓝鲸房产表示，交易所的态度没有明显变化，只是针对个股的询问。同时，有专家预测道：“接下来可能会有更多的企业收到问询函。”那么，什么样的房企更容易引起监管层的关注?这是整个行业关注的焦点。

股价异常波动引交易所问询

4月2日，深交所向阳光股份(SZ：000608)下发问询函，要求阳光股份结合股权转让事项的最新进展予以必要解释说明，并提供相关证明材料，据此说明本次股权转让进展情况的真实性、可行性。

这场问询缘起于阳光股份第一大股东的股权出售事项。3月26日晚间，阳光股份发布公告称，公司于 2019 年 3 月 25 日晚收到公司第一大股东 ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.(以下简称：ETERNAL PROSPERITY， 持股比例 29.12%)《通知函》，ETERNAL PROSPERITY 告知，因其正在与京基集团有限公司(交易对手方所属房地产行业)，筹划转让其持有的本公司 29.12%股份事项，尚未与交易对手方签署框架协议， 该事项尚在筹划期存在不确定性。

原预计该项协议在4月1日完成签署、4月2日复牌，但这项计划没有如期完成，深交所的问询函便不期而至。

另一家引起监管部门关注的泰禾集团，在4月1日晚间，发布了《关于泰禾集团2018年度利润分配及资本公积金转增股本预案的提议函》的公告，提议以董事会审议通过分配预案之日的总股本为基数进行资本公积金转增股本，向全体股东每10股转增10股，同时，每10股派发现金红利人民币2.20元(以下简称“利润分配预案”)。

当日晚间，深交所便连夜下发问询函。对于上述事件，深交所要求泰禾详细说明制定此次利润分配预案的依据及合理性，分析与公司业绩增长的匹配性，在年报披露前公告利润分配预案的原因。

对于这封问询函，一位熟悉地产上市公司的业内人士对蓝鲸房产表示：“泰禾集团的高送转预案踩到了监管红线，肯定会被问询的。”2018年11月23日晚，沪深交易所双双发布关于上市公司高送转信息披露的指引文件。在这份文件中，沪深交易所均将高送转与上市公司净利润、送转股后每股收益、净资产增长率等基本面业绩指标挂钩，同时，对上市公司控股股东、董监高等在上市公司高送转前后的减持行为作出了详细规定。

未发布年报即公布高送转预案，泰禾这封问询函来得并不意外。然而，值得注意的是，4月2日，深交所、上交所又分别向阳光股份、新城控股下发了问询函。其中，对新城控股的问询主要集中在业绩方面，而对阳光股份的问询则主要集中于其第一大股东筹划股权转让事宜的进展。

这是否意味着监管机构再次收紧了对房企的审核?对此，蓝鲸房产向熟悉监管政策的多位专家打听了解到，对于房地产行业并没有特别的政策变化，监管层一直注重合规性监管，这三家企业的问询函更多的是针对个股行为的关注，不必要夸大或联想为行业监管导向的变化。

“交易所询问主要是跟股价表现异常、财报数据相关问题有关。”同策咨询研究总监张宏伟对蓝鲸房产表示。据中国基金报统计，楼市回暖行情推动地产股一路走高，截至4月2日，房地产指数今年以来涨幅近37%，涨幅超过同期沪指近10%，其中，超20家房地产企业涨幅超50%。

蓝鲸房产统计发现，上述这三家企业的股价都出现了不同幅度地上涨，其中，3月8日新城控股发布业绩公告之后，其股价从当日的34.36元/股上涨至4月2日的45.47元/股;泰禾自4月1日晚公布高送转预案后，股价也由20.23元/股上涨至4月2日的21.68元/股;而即便股权转让尚未成行，4月2日，阳光股份复牌后，股价也上涨至7.65元/股。也因此，这3家企业诱发了交易所的问询。

在沪深交易所的“提醒”之下，投资者开始恢复理性，上述3家企业的股价都出现了一定程度的回落。以泰禾为例，4月3日晚间，泰禾回复了深交所的问询函，对深交所的疑虑进行了解答。但对于这份回答，投资者并未买单。4月4日，泰禾股价高开低走，截至发稿时，泰禾报价21.04元/股，“回复问询之后没有出现涨停板，说明市场期待已经很低了。”一位长期观察资本市场的业内人士向蓝鲸房产表示。

企业现金流与盈利能力是关注重点

从上述三家房企被问询的内容来看，唯一的共同点是企业经营状况存疑。

据新城控股财报显示，2018年，新城控股全年合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82%，完成全年销售目标的122.83%。实现营业收入541.33亿元、同比增长33.58%，归属于上市公司股东净利润104.91亿元、同比增长74.02%。

对于这张好看的报表，不少投资者怀疑其财报有所“注水”。证券市场红周刊(博客,)曾指出，新城控股的非经常性收益额最高，为28.95亿元，从该公司2018年年报披露的数据来看，104.91亿元净利润相较去年同期增长了74.02%，但若扣除28.95亿元非经常性收益贡献，则其扣非后净利润同比增速实则为51.87%，下降明显。

一位不愿具名的专家对蓝鲸房产表示：“每家企业多少会有业绩注水的情况，新城控股之所以收到问询函，可能是某些指标太过明显。”

蓝鲸房产梳理发现，真正令人担忧的是新城控股连续攀升的库存。据其2018年年报显示，报告期内，新城控股的存货由2017年的763.79亿元猛增至1455.73亿元，增长幅度高达90.59%，而其库存大多位于三四线城市。

这可以从其土地储备中窥看一二。克而瑞在一份研究报告中指出，从新城近5年新增土地城市能级分布来看，自从2016年企业业绩进入快速增长期后，新城拿地方向持续向三四线下沉。2017年、2018年两年新增土地建面中三四线城市占比已经达到了61.9%和72.4%，而如果剔除吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响，2018年新城发展新增土储中三四线城市部分占比也达到了66.1%，二线城市占比33.2%，一线城市占比0.7%。

随着去库存“红利”降温，三四线城市还有多大空间，这是值得存疑的问题。上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示，三四线市场的消费力出现了透支的情况，短期内新消费力难以培养起来。此外，根据中原地产的数据，3月份，三线城市成交量同比下调了14%。整体看，三线城市市场继续调整中。

对此，克而瑞指出“2018年下半年以来，三四线城市处于相对低迷的市场形式，三四线城市大量的土地储备或会影响集团整体的去化率，从而降低企业周转速率，占用企业现金流。”而据新城控股2018年财报显示，其存货周转率为0.31，为公司上市以来的最低水平。

在市场下行、存货周转率下降的情况下，新城控股能否顺利消化这些库存，保证业绩的持续增长?这是隐藏在问询函背后的关键点。对于上交所的问询函，新城控股回复蓝鲸房产表示，相关问题不便回应，公司会在近期尽快回复上交所。

而至于三四线市场的降温行情会否影响企业去化及增长问题，张宏伟对蓝鲸房产表示：“这多少会影响到企业的销售，不过，从去年下半年开始，新城从策略上做了一些调整，开始聚焦于热点三线城市，说明企业自身也在调整。”对于业绩表现，新城控股在4月3日的股东大会上表示：“2月份，新开盘去化率只有30%-50%，随着3月份房地产市场有所回暖，新开盘去化率达到了70%。”

此外，就另外两家房企而言，也存在类似的情况，如阳光股份长期处于“无主”、变卖资产求生的状态;泰禾自去年以来也因现金流紧张等因素，对企业发展形成一定影响。

在波谲云诡的股市中，监管部门的问询只是一个“警示”，对于投资者而言，唯有理性谨慎，才有避开“雷区”的胜算。