市场转冷净利跌58.59% 世联行遭遇转型难：长租公寓仍在亏损

2018年楼市的转冷，不仅开发商感受到阵阵寒意，服务于开发商的大型房产中介的业绩也是“不忍直视”。深圳世联行地产顾问股份有限公司（002285.SZ）（以下简称“世联行”）2018年的营收下降8.26%，净利跌去了58.59%。

雪上加霜的是，世联行的转型道路也并不顺利，近年来开拓的新的业务长租公寓仍在连年亏损，世联行未来的道路或许并不好走。

净利暴跌58.59%

3月29日，世联行发布了2018年度业绩报告，数据显示，公司实现营业收入75.34亿元，同比下降 8.26%；归属上市公司股东的净利4.16亿元，同比下降58.59%。

对于营收和净利的双双下滑，世联行表示，主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响。

关于2018房地产市场，世联行表示，2018年面临着国内外错综复杂的经济形势和不断变化的房地产调控政策，这无疑是艰难的一年，也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年 。

世联行的业绩受影响最大的是传统业务——交易服务板块，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降了18.63%。这一板块占到公司营收的70.62%，包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。在市场下行区间，这些业务无一幸免，均出现了不同程度的下滑。

具体而言，2018年，代理服务业务实现营业收入33.16亿元，同比下降12.26%，至于下降的原因，世联行表示，开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响，公司代理服务业务的结算进度变缓；报告期内，互联网+业务营业收入为16.81亿元，同比下降28.58%，由于全国各城市对房地产电商政策持续收紧，公司互联网+业务的拓展受到限制，随着“一城一策”的严格执行,房地产电商行业的发展也存在诸多不确定性；2018年，顾问策划业务营业收入为2.56亿元，同比下降20.35%，主要由于2018年受政策调控影响，开发商拿地意愿谨慎，全国重点城市土地流拍达到1808宗，从而对顾问策划业务的需求降低。

对于2018年业绩的大幅下滑，世联行在全景网举行的2018年度业绩网上说明会上回复投资者关于未来的应对方法的问题时表示，公司2018年度四大业务板块营业收入的“三升一降”，表明了依靠单一的房地产销售服务已不再能够满足市场的多样化需求。公司相信中国房地产行业依旧拥有巨大的体量，需要用综合型的服务来解决客户和市场中出现的问题。公司坚持贯彻“祥云战略”的转型，以轻资产模式运营，不断提升公司综合服务的能力，从而更好的服务这个巨大的市场。

对于世联行业绩的表现，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，世联行属于服务型公司，在房地产市场属于中下游企业，上游的开发商业绩都不大理想，下游的服务公司业绩肯定是会受到影响的，企业本身也很难去规避市场风险。

对于今年的业绩预期，著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，在整个楼市进入下行通道背景下，预计2019年房地产市场形势依然难言乐观，房企成交量和房价都可能会出现进一步下滑。目前，有不少龙头房企的销售业绩都出现了放缓迹象，有的降幅在40%左右甚至更高。从今年该行业的趋势来看，若调控政策上没有大的变化，房企业绩或会持续大幅下滑，楼市将会进一步降温。这对于世联行恐怕是灾难性的影响，其交易服务板块业务或会继续下滑。

卢文曦也表示，2019年，房地产市场可能会面临更加严峻的压力，销售量可能会更低，作为服务型企业的世联行，要规避风险的话，只能是选择房地产板块有活力的地方，比如说重点二线城市的市场。

长租公寓业务连年亏损

早在几年前，世联行便开始布局新的业务类型，包括金融、资管、互联网+（电商）等创新服务，还开展了世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等服务。

这其中最受关注的莫过于资产运营板块，主要包括公寓业务和工商资产运营业务，即以红璞公寓为主的长租公寓，和以世联空间为主的共享办公业务。此前，公司在布局这两方面业务的时候，也对此业务寄予厚望，表示了极大的信心。

年报上显示的数据看起来很美好，数据显示，2018年公寓业务营业收入为 4.06亿，同比增加94.85%。历经三年多的发展，公寓业务已覆盖30个城市，公司运营项目已达到191个（包括包租及托管模式）， 运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90%以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。

世联空间也取得了一定的发展，目前已布局15个城市，累计落地项目52个，总体面积近60万平方米，实现营业收入1.94亿元，同比增长118.04%。世联空间现已打造产品标准化体系，并完成项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。

但从营收比例来看，资产运营板块2018年的收入占比仅为8.47%。另外，这一板块仍在亏损，资产运营业务毛利为亏损4.2亿元，同比下降41.84%。

世联行表示，亏损的主要原因有两点，第一，本报告期公司公寓管理、工商资产运营业务持续扩大，前期运营成本相应增加；第二，收房的租赁成本，公司按租赁会计准则规定的直线法进行核算，前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，导致前期的业务毛利较低。但世联行仍然认为，现阶段运营业务只是目前暂时的亏损，在公司可控制的范围内。

对于公寓业务的亏损情况，世联行方面在网上业绩说明会上坦诚，“目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。”世联行方面还提到，在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。

与此同时，世联行也表示了对长租公寓的信心：“亏损处于公司可控范围，长租公寓业务盈利需要一定的实践周期，一方面与企业的运营能力相关，一方面与市场环境相关，再一方面与会计准则会计处理相关。长租公寓业务前期的亏损是打基础，随着公司请托管业务的推进、发力，长租公寓业绩将迎来改善，公司对业务的发展有信心。”

对于公司新型业务的发展，卢文曦表示，长租公寓目前只是市场的疯狂，从实践来看很难实现盈利，需要资本的长期推动。共享办公主要服务于创新型、创业型企业，如果政策对此扶持力度不大的话，这种创新版共享办公一直是不温不火，噱头大于实际的。

卢文曦进一步分析，长租公寓和共享办公一般都属于“二房东”模式，赚的是房租差价，但目前这两项业务的租金的回报率并不高。两种业务现在还没成气候，并不是市场主流，最多是额外收入的补充，做主营业务压力有点大。

宋清辉也表示不大乐观，“目前，长租公寓和共享办公空间大多不赚钱，处于半死不活的状态。在此背景下，世联行想依靠这两项业务翻身，可能没有多大的机会。”