东莞新房供应连续三年下降 代办社保避限购成常态

“没有东莞社保，依靠中介帮忙代办风险太高，要是后期出现什么意外，缴纳社保的费用以及首付款都有要不回来的风险。”近期打算置业的曾女士十分纠结，她表示，深圳的房价太高，惠州不限购却离公司太远，而东莞临深的东南片区是目前置业的不二选择，但是其限购条件让自己迟迟不敢做决定。

2017年4月，东莞市人民政府办公室发布了《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》。其中规定，非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。另外还规定，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

而通过补缴社保的方式，实现购房的外地客不在少数。位于东莞市塘厦的星河时代的销售章女士表示，这边基本都是外地过来购房的，通过第三方机构购买社保，一年后或半年后再进行网签的情况很多，可以放心。

与曾女士有同样担心的东莞“无社保”置业者不在少数，但愿意铤而走险，前往东莞置业的外地人更不在少数。

深圳客冒险东莞购房

每个没有东莞社保却在东莞买房的深圳人（外地人）心里都是不安的。然而明知山有虎偏向虎山行的“勇士”一批接着一批。从乐有家统计的2018年东莞楼市数据来看，深圳购房客占比达41.5%，与上年相比上涨4.7个百分点。

有近一半的深圳购房客来到东莞，而其中有多少是铤而走险购房的人就不得而知了。当《华夏时报》记者以深圳来的购房者身份询问东莞东南临深片区的中介人员时，其皆表示，通过第三方机构帮忙代办社保是常有的事情，社保费用一般是1100元/月，连续缴纳12个月。先缴纳首付款，可以先签订草签合同，等社保满一年后，则可以进行网签。

而北京盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩则表示，这类操作的风险非常大，外地购房者的权益无法得到保护。外地购房者与社保代理机构签订的代理合同是不受法律保护的，因为不存在真实的劳动合同关系，却虚假购买社保，本身就涉嫌提供虚假证明或信息骗取购房资格。很多代理机构也不会与个人签代理合同，担心会出现劳动纠纷。同时，这些社保代理机构一旦出现问题，则会将相关的款项卷走，使外地购房者的经济受到损失。

东莞新房供应连续3年下降

买得起深圳就不会买东莞，买得起东莞的就不会买惠州。东莞房地产市场凭借着魅力，吸引了一波外地购房者到来。

但是据乐有家研究中心数据显示，2018年东莞一手住宅供应面积499万m2，相较于2017年690万m2环比下降27.6%，从2016年的841万m2开始，东莞一手住宅供应面积已经连续3年下降。

东莞中原战略研究中心认为，从2016年开始，东莞土地市场商住用地供应持续大幅缩减，一方面是东莞增量可开发用地资源越来越紧张，二是东莞要建设美丽东莞、品质东莞，加快城市更新步伐，通过盘活存量用地开展片区改造，因此土地招拍挂市场供应大幅缩减。而城市更新的三旧用地盘活时间相对较长，因而影响到东莞新房住宅供应持续不足，2019年新房住宅供应较2018年有所增加，但依然偏紧，供应不足的矛盾预计还要持续一两年。随着东莞二手房市场的全面盘活流通，将带动新房市场成交放量，这样令东莞新房市场的供需矛盾越来越明显。

与此同时，据乐有家研究中心数据显示，截至2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万m2，库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，整体库存压力不算太大。

可开发用地资源越来越紧张、整体库存压力并不大的境况也一度被购房者看做未来有更大升值空间的依据。

东莞商品住宅成交量可观

星河时代的销售也向记者表示，3月30日刚加推的22栋卖到现在不到4天，仅剩下十多套了，而且剩余的套数随时都可能被其他客户定走。

据乐有家研究中心数据显示，2019年3月东莞一手住宅网签4103套，环比上涨222.82%。六大片区网签量均大幅上涨，其中城区片区网签1047套居首，上涨幅度也领先其他片区。3月东莞二手商品房过户2521套，环比上涨217.51%，其中东南临深片区过户936套位居六大片区之首。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，随着2月底《粤港澳大湾区发展规划纲要》的落地，东莞将要构建“一核三带十区”的发展布局，随着产业机构的不断升级完善，以及独特优势的地理位置，未来东莞的楼市需求将会逐渐活跃起来。一方面是深圳近两年房价涨幅较快，大量“深圳刚需者”外溢到邻近城市东莞；另一方面是粤港澳大湾区发展规划的落地，产业架构越来越完善，吸引众多人口流入。

同时东莞中原战略研究中心认为，购房者在东莞置业的比例上升，主要受三方面因素影响，一是深圳产业企业往东莞迁移，带来较多省外人才进入东莞；二是东莞近年取消积分入户，大幅降低入户门槛，同时加大在教育配套方面的投入，新建多个中小学学校，新增大量公办学位，省外新莞人在东莞的归属感大大增强；三是受大湾区规划出台预期影响，众多省外投资者看好东莞的发展预期，提前布局东莞。