外资大举购入一线城市商业地产：投资激增六成，弹药还没用尽

一大波外资正在赶往或已经达到北上广深。

刚刚过去的3月，全国多地楼市开始回暖。除了住宅市场，商业地产市场也一直暗潮涌动，背后推动的主力就是外资。近段时间以来，市场屡屡传出写字楼和购物中心空置率走高的消息，但外资却仍在加码投资北上广深等一线城市的商业地产市场。

大宗交易不断

在2018年中国商业地产陷入低迷之际，外资却在中国开启了一路“买买买”模式。世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最大规模，黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家，特别是凯德和新加坡政府投资公司(GIC)斥资约128亿元收购由两栋50层的办公楼和一体式购物中心组成的“上海最高双子塔”，成为去年最大的一笔收购。

戴德梁行的数据显示，去年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成；外资机构参与上海大宗物业收购金额占上海大宗物业总成交的六成。

今年以来，以国际私募巨头黑石为首的外资买家继续“买买买”。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后，黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近，有海外媒体爆出，黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

今年1月，凯德集团连续发布公告，先是将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。随后，集团与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉，此笔交易完成后将使凯德集团在中国管理的资产增长9%至482亿新元，并进一步提升该集团在华项目储备至近560万平方米。

而在今年2月，在港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称，与卖方签订框架协议及股权转让协议书，领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，零售面积为8.39万平方米，可租赁面积5.99万平方米，另有741个停车位，交易顺利完成后将成为深圳第一宗外国基金并购商业资产的案例。

记者调查发现，位于深圳福田CBD的怡景中心城购物中心近年来表现一直“不温不火”，但商场基本处于满租状态。有商户表示，中心城的多数租约将于今后3年陆续到期，不排除领展收购后在商场和品牌定位上做出改变。对于深圳怡景中心城高达66亿元的价格，当时不少声音认为价格偏高，领展对项目未来的升值前景过于乐观。不过目前该项目的投资回报率至少在4%以上，高力国际华南区董事总经理冯文光表示，“这已经属于很高的水平，该项目还有进一步优化的空间，未来的前景价值乐观，所以才能让领展以66亿元的价格买下。”

就在1日，绿地香港控股有限公司发布公告宣布短暂停牌。公告称，该公司股份及合共4.5亿美元的票据及4亿美元债券4月1日起短暂停止买卖，以待该公司发出一份有关公司内幕消息公告。市场消息指出，绿地香港停牌或与旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业出售给海外基金Brookfield一事有关。

外资为何“买买买”

其实，外资机构对国内商业地产的收购始于2004年，主要集中在一二线城市的核心地段，被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体。据统计，有35%的标的已经实现退出。例如在2013年，黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团（后更名为印力集团）40%股权。2016年，万科收购印力集团，黑石继而退出。

活跃的外资也正逐步改变由内资主导中国大宗地产交易市场的局面。世联行的报告指出，2018年大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%，外资买家交易数量和金额占比分别为40%和45%，外资活跃度较2017年有大幅提升。此外，北上广深港五大城市的大宗交易数量占比高达83%。

目前，国内房地产市场已经趋于平稳，一些城市的写字楼和商业租金甚至出现下调的迹象，为什么外资仍不断“买买买”？有业内人士表示，国内房地产市场从增量市场转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此，但这些存量资产本身是有巨大价值。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相对于以往主要用于投机，外资“买买买”显示出对中国产业经济发展持看好的态度，预计市场在2019年下半年会出现复苏态势，利好此类市场的物业交易。此外，外资投资此类不动产的约束减少，投资收益也在上升。

戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒认为，与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占比远低于其他城市，预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加。

高纬环球大中华区资本市场主管弗朗西斯表示：“虽然外国投资者已投了很多钱，但他们并未用尽弹药。今年，外资将成为中国商业房地产投资的一支重要力量。”