现金到期债务缺口325亿元 富力：高周转模式

经济观察网 记者 田国宝 3月20日，富力地产对外发布了2018年业绩，全年营业收入达到768.58亿元，同比增长29.66%。其中结算销售收入为663.8亿元，在1311亿元协议销售中，这一结算比例在房地产行业中相对较高。

但同期富力地产净利润同比减少了六成。2018年全年净利润为83.71亿元，2017年由于收购万达酒店和写字楼资产而产生的131.08亿元“议价收购收益”，富力净利润达到了214.24亿元。

如果将收购万达资产带来的收益剔除，2018年富力地产净利润与2017年持平。富力地产业绩报告最引人注目的不是净利润减少，而是短期负债及管理、销售等成本的增加。

业绩公告显示，截止2018年底，富力地产短期债务高达523.5亿元，同比增加了84.24%。富力地产财务总监李启明表示，500亿元短期债务中包括一些开发贷，2019年到期债务只有160亿元，富力账上现金是340亿元，可以应付短期债务。

按照李启明的解释，富力地产负债压力的确并不大，姑且不论开发贷是否需要偿还，偿还是否需要占用现金。李启明口中富力地产340亿元现金，实际可动用的只有197.83亿元，其他均为受限资金。

从业绩报告来看，2019年富力地产偿还债务的资金缺口为325.67亿元。这显然需要富力通过再融资、销售回款等方式解决。

从负债结构看，截止2018年底，富力地产长期借款从2017年的1138.29亿元减少到1109.49亿元。但包括超短期融资、海外融资等都呈现大幅度增长，这也使得2018年富力财务成本高达52.12亿元，同比增幅达到了211.54%。

从2018年富力融资成本构成来看，只有境内债券成本比2017年减少5.3亿元，银行借款成本增加了近18亿元，优先票据成本增加9.1亿元，超短期融资成本从无到有增加2.08亿元，全年融资成本累计增加35.39亿元。

对于富力地产来说，除了应付到期债务外，富力地产还得应对一些还未到期债务的债权人行使回售权。2018年到2019年初，富力地产对2016年发行的多笔债券利率进行上调，或进行转售，以此缓解回售压力。

比如3月19日，在2019年4月8日回售权生效之前，富力地产将总额19.5亿元的16富力04利率从原来的3.48%上调至6.7%。此前，富力已经对16富力03部分债券进行转售。同时，富力也不断加大再融资力度。

根据富力地产发布的公告，2019年以来，其累计发行3期为期9个月的超短期债券，累计募资48亿元；同时向海外借款16.25亿美元，以及发行债券募集70亿元。仅这三项融资手段，富力融资额度就达到247亿元。

财务成本增加的同时，2018年富力地产管理费用、销售费用等成本也在大幅度增加。经济观察网记者统计发现，2018年富力三项费用（管理、销售、财务）总额为134.03亿元，同比增幅达91.06%。

在业绩发布会上，富力方面表示，2019年将继续走高周转路线，开盘项目达200个，总货值达到3000亿元。同时，在目前已有7340亿元货值储备土地基础上，2019年富力还将400亿元资金用于拿地。